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이슈 & 트렌드

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‘3·17’ 부동산 규제 시행 2주년,中 베이징 부동산 시장 현황

CSF 2019.03.29

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2017년 베이징 역사상 가장 엄격한 부동산 규제 정책인 ‘3·17’ 정책이 시행된 지 2년이 지난 지금, 베이징 부동산 시장의 열기가 가시며 이성을 되찾은 가운데, 앞으로도 베이징 부동산 시장은 규제 속에서 안정세를 이어갈 것으로 전망됨.

 

‘3·17’ 정책은 수십개의 조항으로 이루어진 강도 높은 규제 정책으로, 이로 인해 베이징의 신규주택은 물론 중고주택, 상업용 주택 모두 거래량이 급감하는 등, 부동산 시장이 크게 위축됨.

 

 - 중국 중위안부동산(中原地产)의 통계에 따르면, 지난 3월 14일 기준 베이징의 신규주택 거래량은 5만 43채로 3·17 정책 시행하기 2년(2015년 3월 18일~2017년 3월 17일) 전보다 48.5%나 감소함.

 

 - 지난 2년 동안 가장 큰 타격을 입고 가장 큰 폭으로 하락한 부동산은 바로 주상복합건물임. 중위안부동산의 통계에 따르면,  지난 2년간 주상복합건물의 실제 계약 물량은 9,000채로 시행 이전보다 91%나 하락함.


 -  중고주택 시장도 하락세를 면치 못했음. 베이커 연구원(贝壳研究院) 의 데이터에 따르면,  3·17 정책 시행 후, 베이징의 중고주택 가격은 9개월 연속 하락세를 보였으며 누계 기준 13.5%의 하락폭을 나타냄. 2018년 춘제(春节·음력 설연휴)  이후, 계절적 요소가 부각되고 학군 주택 정책의 영향으로 중고주택 평균가격이 3월부터 8개월 동안 차츰 반등세를 이어 갔으나,  그 후에는 거래량이 줄어들며 다시 하락했음. 2018년 중고주택 평균 가격은 전년 대비 3.3%  하락함.

 

3·17 정책의 핵심 내용은 바로 신용대출 규제임. 베이징 당국은 주택 대출을 받은 적이 있거나 집을 구매한 적이 있는 경우에 또 다시 주택을 매입할 시, ‘2주택 보유자’로 간주해, 두번째 주택에 대한 계약금 비율을 60%로 높이고 최장 대출 기한을 25년으로 줄이는 등의 규제책을 시행함.

 

 - 이밖에도 베이징에 호적을 두지 않은 주택 구매자의 납세 기한을 60개월 연속으로 정하고, 이혼한지 1년 이내인 자가 주택대출을 신청할 경우 2주택자로 간주하는 등, 30여개의 규제책이 쏟아지면서 투기성 주택 구매 수요를 억제하겠다는 의지를 강하게 드러냄.

 

 - 부동산 컨설팅 업체인 이쥐연구원(易居研究院)의 옌웨진(严跃进) 연구책임자는 “베이징의 부동산 열기가 한풀 꺾일 것은 예상한 바,”라며 “특히, 주택 보유 경험이 있거나 구택 구매 경험이 있는 경우를 2주택자로 간주한다는 조항은 주택 구매 수요를 크게 억제시킬 수 밖에 없다.  부동산 시장 열기가 가라앉은 것은 시장의 안정적이고 건강한 발전에 호재로 작용했다,”고 분석함.

 

 - 베이징의 주택 거래량 과 거래가격의 하락은 토지 공급 변화와도 밀접한 관계가 있음. 2017년 베이징 토지 공급량이 큰 폭으로 증가했지만, 2018년 들어 거래량 및 거래액 모두 크게 감소해, 2018년 한해 동안 토지 유찰률이 10%에 달하며 2012년 이후 최고치를 기록함.

 

 - 주목할 만한 점은 토지 거래가 저조한 가운데, 가격제한 주택(限竞房), 공유재산권 주택(共有产权房)이 토지 거래의 주요 방식이 되었다는 점임. 2018년 거래된 52건의 주택용지 중, 51건이 가격제한 주택 입찰용지 또는 공유재산권 주택용지였으며 단 한 건만이 분양주택용지였음.

 

 - 장다웨이(张大伟) 중위안부동산 수석 애널리스트는 “2018년 4~8월 부동산 거래가  반짝 회복세를 보였으나 가격제한 주택과 공유재산권 주택 물량이 쏟아지면서 다시 억제되었다,”며 “공유재산권 주택과 가격제한 주택이 시장 조절과 주택 구매 실수요를 만족시키는 데 큰 역할을 할 수 있을 것,”이라고 밝힘.

 

향후 베이징 부동산 시장 전망에 대해 장다웨이 중위안 부동산 수석 애널리스트는 “규제 정책이 근본적으로 완화되지는 않을 것이기 때문에 계속해서 베이징 부동산 시장은 저점에서 안정세를 유지할 것, ”으로 예상함. 

 

 -  베이징시 통계국(北京市统计局)이 발표한 최신 데이터에 따르면, 1~2월 베이징시 전체 상품방(商品房·매매가능한 모든 부동산) 신규 착공 면적은 156만 7,000㎡로 전년 동기 대비 93.5%나 증가했으며 그 중 일반주택 신규 착공 면적은 88만 1,000㎡로 전년 동기 대비 45.4% 증가함. 주택 판매 면적은 60만 6,000㎡에 달해 전년 동기 대비 55%나 증가해 장기적인 마이너스 성장세 국면에서 돌아서는 등, 2019년 들어 부동산 시장이 반등 조짐을 보이고 있음. 

 

 - 장다웨이 애널리스트는 “비록 베이징 부동산 시장이 회복세를 보이고 있으나, 규제 시행 이전의 상태로는 회복되지 않았다. 관리감독층의 태도로 볼 때, 규제 정책이 근본적으로 완화되지는 않을 것,”으로 보았음.

 

 - 업계 전문가들은 “공유재산권 주택, 가격제한 주택 등의 물량이 대거 방출됨에 따라, 베이징 신규주택 시장에 다년간 지속된 공급 부족 상태가 해소될 것이고, 일부 지역에서는 공급 과잉 현상이 나타날 수도 있다,”며 “2019년 베이징 신규주택 시장은 안정세를 유지함은 물론 거래량도 소폭 상승할 것”으로 내다봄.

 

<참고 자료 : 베이징상바오왕(北京商报网), 21징지왕(21经济网), 중궈신원왕(中国新闻网) 등>


 

[관련정보]

1. 中 베이징, ‘3∙17 부동산 규제’ 후 2년, 신규주택 거래량 ‘반토막’ (뉴스브리핑, 2019년 3월 20일)

 

 

첨부파일 CSF_이슈&트랜드_‘3·17’ 부동산 규제 시행 2주년, 中 베이징 부동산 시장 현황.pdf
키워드

부동산 규제 디지털 경제 신용대출 규제 디지털 도시

지역키워드

중국전체 베이징

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