□ 상반기, 중국 주요 도시의 업무용빌딩 수급 비교

○ 8대 도시의 신규 업무용빌딩 공급량
- 글로벌 부동산 서비스기업 세빌스(Savills)가 중국 주요 8개 도시의 상업용부동산 시장을 조사한 결과, 2015년 상반기 8개 도시의 고급 오피스빌딩 신규 공급면적이 총 132만㎡로, 중국 전체 공급량(2015년 예상치)의 약 20%를 차지하게 될 것으로 예측함.
··· 8개 주요 도시: 베이징, 상하이, 광저우(廣州), 선전(深圳), 난징(南京), 텐진(天津), 충칭(重慶), 청두(成都)
- 그 중 공급면적이 가장 큰 지역은 청두로 올해 상반기 324,200㎡가 증가했고, 광저우와 텐진은 상반기 신규 공급량이 없는 것으로 나타남.

○ 공실률과 임대료 현황
- 업무용빌딩 공실률의 경우, 충칭 49%, 청두 40%를 기록해 가장 높았으며, 그 외 텐진 24%, 난징 13%, 광저우 10%, 선전 8%, 상하이 7%, 베이징 4%로 나타남.
- 광저우와 선전의 경우 4분기 연속 공실률이 하락하고 있으며, 금융업에서 임대 수요가 가장 높은 것으로 드러남.
- 반면, 청두는 4분기 연속 공실률이 상승하고 있어 임대시장의 압박이 점차 커지고 있음.
- 임대료의 경우, 1선도시보다 2선도시에서 등락폭이 크게 나타났으며, 공급과 수요에 따라 큰 차이를 보임.
- 1㎡당 월 임대료가 가장 높은 3대 지역은 베이징 319위안, 상하이 262위안, 선전 221위안으로 나타났고, 공실률이 높은 청두와 충칭, 톈진 지역은 각각 99위안, 107위안, 142위안으로 베이징과 약 3배의 격차를 보임.
- 핵심상권(쇼핑센터)의 공실률이 가장 높은 지역은 텐진으로 2015년 상반기 공실률이 21.1%에 달했고, 다음으로 선전 9.4%, 청두 5.7%, 상하이 5.2%, 난징 3.6%, 베이징 3.4%, 충칭 2.07%, 광저우 1.2%로 나타남.
- 핵심상권의 평균 월임대료는 광저우가 1,610위안/㎡로 가장 높았고, 공실률이 가장 높았던 텐진이 410위안으로 가장 낮게 나타남.

2015년 상반기 중국 8대 주요도시의 오피스빌딩 공급물량 및 임대료 비교

출처: Savills, 赢商网

2015년 상반기 중국 8대 주요도시의 쇼핑몰 핵심상권 임대료 비교
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출처: Savills, 赢商网

□ 중국 전체 상업용부동산 현황과 전망

○ 주요 대도시 상업용부동산 시장 ‘포화상태’
- 현재 중국 내 쇼핑센터 수는 약 4,000여개에 달하는데, 2020년에는 그 수가 1만개까지 늘어날 것으로 전망됨.
- 최근 몇 년간 대규모 부동산개발이 진행되면서 상업용부동산 시장이 거의 포화상태에 이르러 이미 많은 도시에서 초과공급 현상이 나타남.
- Tospur(同策)컨설팅 조사에 따르면, 중국 주요 도시의 일인당 상업용부동산 면적이 상하이와 베이징이 2.8㎡로 홍콩, 도쿄(1.3㎡), 뉴욕(1.1㎡)에 비해 높은 수준임.
- 텐진, 충칭, 청두, 항저우(杭州), 난징(南京), 다롄(大連) 등 주요 16개 도시의 일인당 상업용부동산 면적도 1.5㎡ 이상으로 나타남.
- 충칭, 청두, 텐진, 난징, 광저우 등은 업무용부동산 공실률이 10% 이상에 달함
- 베이징, 상하이, 선전은 월 임대료가 가장 높음에도 불구하고 공실률이 4%~8%로 비교적 낮은 수준을 보였는데, 이는 대부분 금융업계의 진출 영향이 큰 것으로 나타남.
- 선전의 경우, 첸하이자유무역구(前海自貿區)가 조성되면서 은행, 보험, 증권, 신탁 등 다수의 금융업계 기업이 들어섬에 따라 상업용부동산에 대한 수요가 증가한 것으로 보임.

○ 2-3선 도시 상업용부동산 시장 ‘기회와 함정’ 공존
- 중국 정부가 경제성장방식의 전환에 주력함에 따라 중국 경제성장의 부동산 개발에 대한 의존도가 낮아지고 정부의 부동산업계 지원도 감소하는 추세임
- 2000년부터 현재까지 상업용부동산 개발 면적은 총 20억㎡로 수요보다 빠른 공급으로 인해 내년 상업용부동산 시장은 재고 정리가 중점적으로 추진될 전망임.
- 특히 2-3선 도시의 상업용부동산이 점차 포화되고, 심지어 일부 지역에서는 심각한 공급과잉이 나타남.
- 칭다오는 경기 둔화의 영향으로 오피스빌딩 임대 수요가 감소하면서 2015년 상반기 고급 오피스 분양면적이 작년 상반기의 절반인 26,000㎡에 그쳤고, 공실률은 2014년 하반기보다 1.5%p 높은 19.2%에 이름.
- 칭다오의 고급오피스 평균 월 임대료는 102.8위안으로 선양(瀋陽), 다롄 등 화북지역의 주요 2선도시보다 낮게 나타남.
- 하지만, 중국 2-3선 도시 소비자의 폭발적인 소비력 증대 추세를 생각하면, 2-3선 도시의 상업용부동산 시장은 여전히 많은 기회가 있을 것으로 전망됨.
- 특히 일부 3선 도시는 이미 2선 도시의 소비력을 뛰어넘고 있어 상업용부동산의 매력적인 개척지가 될 것으로 보임.
- 3-4선도시의 인구는 중국 전체 도시인구의 53%를 차지하지만, 현재 3-4선도시의 쇼핑센터는 중국 전체 쇼핑센터의 16.5%에 불과해 잠재력이 큼.

○ 2016년 상업용부동산 업계 전망
- 중국 경제 둔화에 따른 소비 수축, 전자상거래의 발전이 가져온 오프라인 소매업에 대한 타격, 일부 도시의 상업용부동산 포화 등으로 인해 중국 상업용부동산 개발 트렌드에 변화가 발생하고 있음.
- 온-오프라인 융합형 소매업이 발달하면서, 왕푸징(王府井), 인타이(銀泰) 등 인터넷기업과 협력하는 부동산기업이 증가하고 있고, 카페형 서점 등 차별화된 부동산 개발 트렌드가 강해지고 있음.
··· 쑤저우(蘇州)의 청핀(誠品) 부동산개발업체는 커피를 마시면서 책을 볼 수 있는 새로운 문화공간을 마련함으로써 현지 소비자들의 관심을 끄는데 성공함.
- 그 밖에 2016년에 개장하는 상하이 디즈니랜드는 향후 난징서로(南京西路), 화이하이로(淮海路) 주변지역 상업용부동산 가격 상승에 큰 영향을 미칠 것으로 보여 많은 부동산업체가 주목하는 이슈가 되고 있음.

출처: 환구망(環球網, 금융계(金融界), 남방도시보(南方都市報), 관점부동산망(觀點地産網), 잉상망(赢商网)