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이슈 & 트렌드

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中 다수 도시 부동산 규제 강화, 가격안정 유지 전망

CSF 2020-09-17

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중국 다수 도시에서 부동산 규제 강화 조치를 내놓는 분위기임.  

2020년 9월 6일 선양시(沈阳市)가 ≪선양시 부동산 시장 안정 및 건전 발전 촉진에 관한 통지(关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知, 이하 통지)≫를 발표하는 등 다수 도시에서 고강도 규제 조치를 내놓음.  

- 선양시는 통지를 통해 두 번째 구매 주택의 선수금을 기존 매매가의 30%에서 50%로 상향 조정함은 물론 개인 부동산 양도세 면제 기준을 보유기간 최소 2년에서 5년으로 높임. 주택용지 양도 프리미엄도 엄격히 통제할 방침임.

- 선양 외에도 이미 다수 도시에서 부동산 규제 역량을 강화함. 7월 15일에는 선전시(深圳市) 당국이 부동산 시장 ‘신8조(新八条)’를 내놓음. 역대 가장 강력한 규제 정책이라는 평가로 후커우(户口, 호적) 취득 후 바로 주택 구매가 가능했던 것을 후커우 취득 후 3년 이상 사회보험료를 납부해야 구매가 가능하다고 조정해 주목됨.  이어 같은 달 23일 난징시(南京市) 주택보장·부동산국(住房保障和房产局)은 ≪난징시 부동산 시장 안전 및 건전 발전 촉진에 관한 통지(关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知)≫를 발표, 투기 과열 지역 관리 역량을 강화하겠다고 밝힘. 

- 같은 달 25일 둥관시(东莞市) 주택도농건설국(住房和城乡建设局)도 11개 부처와 공동으로 ≪둥관시 부동산 시장 안정 및 건전 발전 촉진을 위한 통지(关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知)≫를 공개했고 이달 4일에는 항저우시(杭州市) 부동산안정건전발전영도소조판공실(房地产平稳健康发展领导小组办公室)이 ≪항저우시 부동산 시장 안정 및 건전 발전 촉진을 위한 통지(进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知)≫를 발표하고 주택 대출, 구매제한 정책, 무주택 가구 기준 등 관련 세분화된 규정을 제시함. 

- 이들 도시가 규제 강화에 나서기 전인 7월 중국 중앙 당국은 정치국 상무위원인 한정(韩正) 국무원(国务院) 부총리 주재로 부동산업무좌담회(房地产工作座谈会)를 개최하고 ‘주택은 거주를 위한 것이지 투기 대상이 아니다’라는 기존의 정책 기조를 재차 언급함. 이날 회의에서는 부동산을 단기적인 경기 부양 수단으로 사용하지 않을 것이며 앞으로도 계속 토지가격 안정, 부동산 가격 안정, 전망 안정화, 현지 상황에 맞는 정책, 도시별 개별 정책 실시 등을 견지하겠다고 밝힘. 

하지만 최근 부동산 시장의 환경이 악화한데다 규제 조치까지 더해져 올 가을 성수기는 기대하기 어려울 것이란 전망임. 

- 베이커연구원(贝壳研究院)에 따르면 올 8월 중국 전역 66대 대·중 도시 신규주택 시장 거래량은 지난해 8월 대비 1.2%, 전달 대비 14.5% 급감했고 거래면적은 전년 동비 1.3%, 7월 대비 14.6% 감소함. 관련 기관은 “최근 분위기로 보아 올해 부동산 시장의 ‘금구은십(金九银十, 사람들의 구매력이 왕성해지는 9월과 10월)’은 없을 것”으로 예상함.

- 66개 도시 신규주택의 1~8월 누적 거래량은 지난해 같은 기간 대비 11.0%, 거래 면적은 9.9% 감소한 것으로 집계됨. 구체적으로 살펴보면 1선도시의 신규주택 거래량 감소폭이 전년 동비 16.0%로 가장 가팔랐으며 거래면적의 경우 감소폭이 14.8%로 1~7월 감소폭 보다는 5%p 줄어든 모습을 보임. 2선도시 거래량은 전년 동비 11.4% 감소했고 거래면적 감소폭은 1~7월 감소폭을 2%p 줄인 11.3%를 기록함. 3, 4선 도시 거래량은 8.5% 감소했고 거래면적은 1~7월과 동일한 5.4%의 감소폭을 보임. 

- 베이커연구원 소속 쉬샤오러(许小乐) 연구원은 “신규주택 시장의 재고물량 증가, 부동산개발업체 자금압박 가중 등의 영향으로 인하된 가격으로 소량 거래가 이어지는 흐름이 지속되면서 올해 9월, 10월 가을 성수기는 기대하기 힘들 전망”이라고 밝힘. 규제 역량이 계속 강화되면서 부동산 시장에서 이미 뚜렷한 상승기류를 찾아볼 수 없는 상황이라는 분석임. 쉬 연구원은 “중앙 당국에서 수차례 ‘주택은 투기 대상이 아니다’라는 정책 기조 유지를 강조하고 대출우대금리(LPR)를 4개월 연속 동결했으며 상반기 신종 코로나바이러스(이하 코로나19) 대응을 위해 통화 및 신용대출 정책이 계속 조정됨에 따라 시장이 빠르게 가열될  기반이 다시 조성되기는 어려운 상황”이라고 분석함. 

- 둥하이증권(东海证券)은 “가을로 접어들면서 부동산개발업체의 주택 등 부동산 판매 경쟁이 가열될 것”이라면서 “이와 함께 부동산 시장 열기가 뜨거운 인기지역의 정책적 관리·감독 역량이 계속 강화될 수 있다”라고 판단함. 지난 6일 중국 대표 부동산개발업체 헝다(恒大)그룹은 긴급 문건을 공개, 전국 600여 곳 부동산을 30% 인하된 가격으로 판매하겠다고 선언, 중국 부동산 판매 가격경쟁의 신호탄을 쏘아 올림. 올 상반기 코로나19의 영향으로 다수 개발업체 수입이 감소함은 물론 개발사업 착공이 연기, 당국의 개발업체 레버리지 비율 관리 역량도 강화된 상황임.

하지만 사회과학원(社会科学院) 생태문명연구소(生态文明研究所)와 사회과학문헌출판사(社会科学文献出版社)는 최근 ≪부동산 청서: 중국부동산발전보고서No.17(2020)≫를 공개, 향후 2~3년 시장이 ‘높은 수준의 소폭 조정’의 안정된 모습을 보일 것으로 내다봄. 

- 이러한 전망의 근거로는 일단 부동산 가격의 급락 가능성이 미미하다는 사실을 언급함. 청서는 시장 수요가 여전히 왕성하고 도시인구 증가에 따른 실수요와 시민들의 주거환경 개선 수요, 낙후지역 재개발 사업 추진 역량 강화 등의 영향으로 공급이 주택 수요를 완전히 충족시킬 수 없는 지금의 상황이 짧은 시간 내에 바뀌지는 않을 것이라고 분석함. 또, 부동산 가격이 급등할 동력도 부족하다고 판단함. 현재 중국 부동산 가격은 이미 높은 수준으로 어느 정도 크게 오른 후에는 소강기가 있고 계속 빠르게 가격이 오를 힘은 부족한 상태가 될 수 밖에 없다는 설명임. 당국의 정책 기조로 볼 때 정부 차원에서 부동산 가격 급등을 억제하겠다는 결단도 변함이 없어 규제가 계속 될 것으로 분석함.

- 셋째로 부동산 가격의 급락 리스크 예방 작업도 진행 중이라는 지적임. 규제 중심의 부동산 정책 조정이 이어지고 있으나 이러한 정책 실시의 목표는 부동산 가격의 빠른 상승을 억제, 재고를 줄여 토지가격 안정, 부동산 가격 안정, 시장 전망 안정을 이루는 것으로 앞으로 부동산 정책이 객관적인 원리와 맞물려 적절한 수준으로 추진될 것이라는 설명임. 

- 청서는 또 “보통 가격 변동이 없는 것을 안정된 상태로 보지만 물가 상승을 고려하면 오히려 이는  가격이 하락하는 것”이라면서 “이에 소폭 등락을 보이는 정도 역시 안정된 상태라고 볼 수 있다”라고 강조함. 또, 부동산 가격이 1인당 가처분 소득 증가율과 국민경제 성장률보다 느린 속도로 상승한다면 이 역시 안정으로 볼 수 있다고 덧붙임. 


<참고자료 : 디이차이징(第一财经), 둥팡차이푸왕(东方财富网), 21징지왕(21经济网), 중궈징지왕(中国经济网), 정취안스바오왕(证券时报网) 등>

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