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이슈 & 트렌드

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홍콩 등 中 대도시 상업용 부동산 시장 침체, 2021년 회복할까

CSF 2021-01-07

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홍콩은 물론 베이징, 선전, 광저우 등 대도시 오피스빌딩의 공실률이 상승하고 임대료가 하락하는 등 중국 상업용 부동산이 침체를 면치 못하고 있음.

글로벌 금융의 중심인 홍콩, 그 중에서도 과거 세계에서 가장 높은 부동산 가격을 기록했던 홍콩중심업무지구(CBD)에서 기업들이 하나 둘씩 빠져나가고 있음. 

- 과거 세계에서 가장 비싼 중심상업업무지구(CBD)였던 센트럴에 자리잡았던 기업들이 비용 절감을 위해 코즈웨이베이(铜锣湾)나 홍콩섬 동부(港岛东), 심지어 까우룽(九龙) 등으로 사무실을 이전함에 따라 최근 ‘탈(脫) 센트럴’ 현상이 점차 두드러지고 있음.

- 홍콩 A급 오피스빌딩의 공실률은 지난 20년간 계속 하락했음. 1999년 초 11.9%에서 2018년 말에는 4.2%까지 줄어듦. 당시 홍콩 4대 주요 상업지구 오피스빌딩의 공실률은 2% 미만이었으며, 그 중 센트럴 오피스빌딩의 공실률은 1.5%까지 떨어졌고, 홍콩 상업용 부동산 시장은 세계에서 가장 비싼 시장이 됐음. 

- 그러나 2018년부터 홍콩 A급 상업용 부동산 시장의 공급과잉으로 임대료가 7분기 연속 하락함. 2020년에 들어서서는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 유행까지 겹쳐 홍콩 A급 사무실의 평균 임대료가 2020년 1~11월 11개월 연속 하락해 18.7%나 떨어졌고 2015년 2분기 가격 수준까지 낮아짐. 

- 전문가들은 2022년 9개 신축 오피스 빌딩이 들어서고 총 420만 제곱피트(약 39만 ㎡)의 물량이 공급된다면, 오피스빌딩 임대료가 더 내려갈 것으로 전망함.

- 수요가 침체되면서 CBD 오피스빌딩 임대료는 21.3% 하락해 현재는 1제곱피트(약 0.09㎡) 당 임대료가 102홍콩달러(약 1만 4,000원)까지 떨어짐. 올해에도 임대료 하락 압력은 지속될 것으로 보임.

- 부동산 중개업체인 다이더량항(戴德梁行)의 통계 데이터에 따르면, 홍콩 A급 사무실은 마이너스 시장흡수율(공실 면적이 신규 임대 면적보다 큰 상황)을 기록함. 다이더량항 홍콩의 샤오량후이(萧亮辉) 이사장은 “코로나19 사태로 2021년 홍콩 A급 사무실 임대료 하락률은 16%에 달할 수 있고, 임대 대기율은 14%까지 치솟을 가능성이 있다”며 “올해에도 사무실 임대 수요가 부진해 순 시장 흡수율은 마이너스 65만~70만 제곱피트(약 6만 5,000㎡) 정도로 예상된다”고 말함.

코로나19로 홍콩 방문 관광객이 급감하면서 거리 점포의 소매 매출이 급감하자, 상가 및 쇼핑몰의 점포임대료도 급감함. 

- 2020년 1~11월 홍콩 방문 관광객 수는 93.2% 급감했으며, 이에 따라 홍콩의 소매 판매액도 21개월 연속 하락세를 보였음. 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 존스랑라살(JLL) 홍콩의 탕웨이러(唐伟乐) 상업부문 매니저는 “현재 홍콩 거리 점포의 임대료는 2003년 4분기 수준까지 떨어졌으며 점포의 공실률 상승으로 핵심 구역의 거리 점포와 쇼핑몰 임대료도 하락 압력에 부딪혔다. 핵심구역 상가 점포 임대료는 2020년 초부터 현재까지 36.8% 하락했고 쇼핑센터 임대료는 31.6% 하락했다”고 설명함.

- 그는 “현지 수요가 안정되는 상황에서 상가 임대 시장은 2021년 저점을 찍고 최악의 상황에서 벗어날 것”이라며 “소매업 매출액이 이미 바닥을 찍은 조짐이 나타나고 있다. 경제가 경미하게 회복되고 일부 관광에서의 거품이 빠지면서 거리 점포 및 쇼핑몰의 임대료는 내년에 5% 정도 반등할 것이다”라고 내다봄.

상업용 부동산의 공실률이 높아지고 임대료는 낮아지는 현상은 비단 홍콩에서만 나타나고 있는 것이 아님. 2020년 들어 베이징(北京)·상하이(上海)·광저우(广州)·선전(深圳) 등 1선 도시의 오피스빌딩 공실률이 높아지면서 임대료도 자연스럽게 하락 압력을 받게 됨. 

- 2020년 1~3분기 베이징·상하이·광저우·선전 오피스빌딩의 제곱미터 당 월 평균 임대료는 각각 389위안(약 6만 6000원), 310위안(약 5만 2,300원), 178위안(약 3만 원), 233위안(약 3만 9,000원)으로 전년 동기 대비 각각 2.5%, -1.6%, 1.1%, -3.7% 증가율을 보이며 임대료 증가율이 마이너스를 기록하고 있음.

- 지난 1년간 중국 전체 1선도시의 오피스빌딩 시장 공실률이 가파르게 올라가면서 10년 래 최고점을 기록함. 현재는 평균 10% 정도임. 2선도시의 오피스빌딩 공실률은 28% 수준에 달함.

- 2019년 4분기 1선 도시 상권 오피스 빌딩의 임대료의 경우 전체 오피스 빌딩 중 25%만 3분기 대비 올랐을 뿐, 나머지 75%는 하락함. 2선도시의 경우 전체의 50%는 3분기 대비 상승, 40.9%는 3분기 대비 하락, 9.1%는 3분기와 비슷한 수준을 기록함.

- 1선 도시 안에서도 오피스빌딩 공실률의 양극화가 심해졌음. 부동산 중개업체 58안쥐커(58安居客)가 발표한 《2019년 중국 오피스빌딩 시장 거시 보고서(2019全国写字楼市场宏观报告)》에 따르면, 2019년 1~3분기 베이징·상하이· 선전의 오피스빌딩 공실률은 13.8%, 12.5%, 21.2%로 각각 전년 말에 비해 3.2%, 2.4%, 1.8% 올랐음. 이에 반해 광저우의 공실률은 3.7%까지 떨어짐.

·신규 공급물량이 늘어남에 따라 향후 3년간 오피스빌딩 시장 공실률은 나아지지 않을 것으로 보임. 

- 58안쥐커 부동산연구원의 장보(张波) 수석 분석가는 “선전의 경우 P2P 업계가 정리에 들어가면서 관련 금융기업들이 퇴출되고 신규 공급물량이 대폭 늘어난 것이 공실률 상승의 주요 원인”이며 “광저우의 공실률이 계속 낮아지는 것은 낮은 임대료 수준과 신규 물량이 비교적 적기 때문”이라고 분석함.

- 장보는 “2020년 중국 전역의 오피스빌딩 신규 개발 면적은 마이너스에서 플러스로 전환되었으며 개발업체들도 오피스빌딩 시장 개척에 열을 올리고 있다. 하지만 오피스빌딩 시공 진도가 더뎌 후속 공급물량이 넘치게 되면 이는 판매가격과 임대료 하락 압력으로 작용할 것”이라고 보았음.

전문가들은 산업구조 전환으로 1선 도시 오피스 공실률 문제를 해소할 수 있을 것이라고 분석함.

- 라이팡(莱坊) 중국 전략컨설팅부의 천톄둥(陈铁东) 고급 이사는 “중장기적으로 볼 때,  선전의 산업 구조에서 서비스업 비중이 점점 확대되고 있다. 선전의 ‘중국 특색 사회주의 선행시범구’ 건설 호재는 앞으로 몇년간 과학기술·통신·금융 등 업계에 영향을 미칠 것이며, A급 오피스빌딩 시장도 점점 반등하고 수요도 되살아날 것”이라고 내다봄.

- 베이징 오피스빌딩의 낮은 공실률은 3차 산업의 고속 발전 덕분이었음. 선전의 경우 2차 산업 비중이 1선 도시 중 가장 큼. 제조업에서 서비스업으로 전환하고, 3차 산업 비중이 확대된다면 오피스 임대 수요도 늘어날 것으로 보임.

- 장보는 “부동산 개발자 및 업주가 새로운 기업 공간 해결방안을 고려하고 다원화된 오피스빌딩 임대 수요를 충족한다면 향후 오피스 빌딩 공실률은 낮아질 것”이라고 전망함. 


<참고자료 : 21징지왕(21经济网), 텅쉰왕(腾讯网), 팡쉰(房讯) 등>

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