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이슈 & 트렌드

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中 아파트 장기임대 업계, ‘고속 성장’ 후 ‘규범화’ 대상돼

CSF 2021-01-14

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□ 중국은 세계에서 주택 가격이 가장 빨리 상승하고 있는 나라임. 집값은 매년 치솟고 있는 반면, 임금 수준은 여전히 낮음. 한 통계자료에 따르면, 중국의 소득대비 주택가격 비율(PIR)은 22.02로 나타남. 이는 약 22년치 월급을 모아야 집 한 채를 살 수 있다는 의미임. 이러한 상황에서 젊은 세대를 중심으로 ‘장기렌트아파트(长租公寓)’가 새로운 주거모델로 떠오르며 각광을 받았으나 각종 문제가 불거지며 올해 중국 당국의 부동산 정책 운용 중 집중 관리감독 대상이 될 것이란 분석임.

◦  바이링궁위(白领公寓, 화이트칼라 아파트)라고도 불리는 장기렌트아파트는 셰어하우스의 일종임. 부동산 기업 혹은 전문 렌트 플랫폼 기업들이 임대한 아파트를 리모델링을 하고 가전제품과 가구를 구비, 소위 ‘풀옵션’ 형태로 세입자에게 재임대해주는 형식임. 관위(冠寓), 쯔루(自如), 안쥐커(安居客), 단커궁위(蛋壳公寓) 등이 대표 업체임.

- 2013년부터 등장해 최근 2년간 고속성장해 온 장기렌트아파트 업계는 그러나 2020년 최악의 한 해를 보냈음. 업계 관련 기사에서는 기업 파산, 도주, 관리감독 같은 단어들이 첫머리를 장식했음. 2020년 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나 19) 확산 및 다사다난했던 국제 정세 등의 여파로 업계 종합 비용이 치솟고 공실률이 급격히 늘어나면서 자금 압박을 키웠고 결국 업계의 구조조정이 가속화된 것임. 

- 중국기업정보 플랫폼 톈옌차(天眼查)의 《부동산업계 기업 데이터 보고(2020, 房地产行业企业数据报告)》에 따르면, 공식 등록 기업 기준, 중국 전국에 걸쳐 말소됐거나 등록 취소된 장기렌트아파트 관련 기업은 170여 개로 전체의 15%를 차지하는 것으로 나타남. 이와 함께 행정처벌 혹은 엄중한 위법행위에 따른 처분을 받은 유관 기업도 5%에 달하는 것으로 집계됨. 

◦  외부환경 변화가 업계 기업 운영에 적지 않은 타격을 준 것이 사실이지만, 업계 자금 압박을 키운 보다 직접적인 원인은 업계의 경영모델임.  

- 세입자에 대한 ‘임대료 대출’ 알선, ‘집주인으로부터의 고가 매입 후 세입자에 대한 저가임대(高进低出)’, ‘세입자로부터의 장기 임대료 수취 및 부동산 권리인에 대한 임대료 단기 지불(长收短付)’ 등의 전략을 취하며 맹목적으로 규모를 확장해 왔지만, 현금흐름의 안정성 및 비즈니스 모델의 지속 가능성을 고려하지 않은 이러한 방식이 결국 업계를 파산으로 몰고 갔다는 분석임. 

- 단커궁위의 사례가 대표적임. 아파트 장기렌트 플랫폼 기업인 단커궁위는 2013년 설립해 2020년 1월 뉴욕 증시에 상장했으나, 같은 해 하반기에 접어들며 자금 위기가 본격화함. 집주인에 대한 월세 지급 지연 및 세입자에 대한 환급 지연 등으로 빚 독촉에 시달리게 되었고, 일부 집주인 및 세입자들은 환불 방법 등에 불만을 표출하며 법적 대응에 나설 것을 알림. 심지어 11월에는 한 SNS 계정에 “몇 시간 뒤 단커궁위가 파산할 것”이라는 내용의 게시물이 올라옴. 해당 게시물을 올린 이는 단커궁위에 몸담았던 전 직원인 것으로 알려짐. 전 직원의 폭로가 있은 직후 단커궁위 측은 즉각 공식 웨이보에 “우리는 파산하지 않았고, 도망가지도 않을 것이다! 소문은 믿지도, 퍼뜨리지도 말아 달라”는 게시물을 올렸음.

- 실제 단커궁위는 3년 연속 적자로 고전하고 있음. 단커궁위의 투자설명서에 따르면, 2017~2019년, 2021년 1분기의 순 손실액은 각각 2억 7,200만 위안(약 459억 1,632만 원), 13억 7,000만 위안(약 2,312억 6,970만 원), 34억 4,700만 위안(약 5,818억 8,807만 원), 12억 3,400만 위안(약 2,083억 1,154만 원)이었음. 

◦  업계 최초의 상장사인 ‘칭커궁위(青客公寓)’와 또 다른 선두기업인 쯔루의 상황도 크게 다르지 않은 것으로 알려짐. 

- 2020년 5월 업계에는 ‘칭커궁위’가 파산했다는 소문이 퍼졌음. 칭커궁위 측이 전면에 나서 관련 소문을 부정했으나 자금줄이 막혀 정부 지원에 기대고 있음은 사실임.

- 비슷한 시기, 쯔루의 유동성 위기설도 제기됐음. 쯔루와 계약한 많은 집주인들은 쯔루 측이 임대료 인하를 요구했고, 동의하지 않을 경우 일방적으로 계약을 해지할 것이라고 통보해 왔다고 밝혔음. 

◦  중국 부동산 시장조사기관인 커얼루이(克尔瑞)의 둥하오(董浩) 수석 애널리스트는 “임대 서비스업체의 초기 비용 부담이 크다. 아파트를 구하고 재임대하기까지 시간차가 존재하고, 아파트 임대·개조·인테리어·가전 및 가구 구비 등 모두 사전에 비용을 지불해야 하므로 비용 지출 시점과 수입 발생 시점이 맞지 않는 문제점이 매우 두드러진다”라고 설명함. 

- 커얼루이는 보고서를 통해 “아파트 장기임대가 아직 발전 단계에 있고 참여자 대부분이 창업 초기의 기업”이라며 “이들 기업은 인터넷식 사고방식으로 급진적인 확장 정책을 취하며 규모 경쟁 단계에서 보조금 지급에 열을 올렸다. 자금 이탈 후 자금 경색에 빠지고 결국 위기에 직면하기 쉽다”라고 지적함. 

◦  아파트 장기임대 업체들의 위기설이 잇따르면서 중국 당국은 업계에 대한 관리감독 강화를 강조하고 있음. 주택 임대업계의 불안정이 부동산시장은 물론, 금융 등 경제 전반에까지 미치는 여파가 상당하고, 무엇보다 도시 유입 인구의 안정적인 거주 문제 해결이라는 민생 보장 측면에서도 관련 업계의 규범화가 필요하다고 판단한 것으로 보임. 

- 2020년 12월 18일 폐막한 중국 중앙경제공작회의(이하 ‘회의’)에서는 “임대주택에 대한 고삐를 더욱 단단히 죄어 대도시의 심각한 주택 문제를 해결하고 장기임대 시장의 발전을 규범화해야 한다”는 점이 강조되었음. 이는 11월 3일 장기임대아파트가 정식으로 ‘14차 5개년 계획’에 포함된 데 이어 임대시장 질서 정돈에 관한 의지를 엿볼 수 있는 부분임.  

- 최근 3년간 회의 공보 중 부동산 관련 내용이 매년 증가해 온 가운데, 2020년에는 주택 임대시장이 화두에 올랐음. 중국 언론매체인 중궈징지스바오(中国经济时报)는 이번 공보 중 부동산시장 관련 내용 중 주택 임대시장이 절반 이상을 차지했다고 보도함.

- 중위안부동산(中原地产)의 장다웨이(张大伟) 수석 애널리스트는 “과거와 달리 주택 임대시장은 2021년의 정책 중점이 될 것”이라고 내다봄. 그는 “주택 임대시장, 특히 아파트 장기임대 시장에 대한 관리감독 강화가 필요하다”라며 “금융 리스크 등으로 경영난에 허덕이는 일부 전대인(二房东, 빌린 집을 다시 남에게 빌려주어 이익을 얻는 임대사업자)의 주택 임대에 대한 관리감독이 강화될 것”이라고 분석함.  

◦  각 지방 정부들도 잇따라 관련 통지를 하달, 아파트 장기임대 업계 규범화에 나서고 있음. 주택임대기업에 수취한 주택 임대료 및 주택 임대료 대출을 통해 확보한 자금에 대한 전문 관리감독을 받도록 하는 것은 물론, ‘임대료 안정’에 대해서도 관련 규정을 마련했음. 

- 시안(西安)·항저우(杭州)·충칭(重庆)·선전(深圳) 4개 지역은 각 플랫폼 자금에 대한 관리감독을 강화함으로써 자금 유용을 막고 관련 업체들의 파산 재발을 방지하고자 함. 

- 스자좡(石家庄)·청두(成都)·허페이(合肥)·난징(南京) 4개 지역은 플랫폼의 임대계약에 대한 관리감독을 강화하고, 업계 행위를 규범화하는 데 중점을 두었음. 

◦  업계 전문가들은 주택 임대업계가 올해 중국 당국의 부동산 정책 운용 중 중점 관리감독 대상이 될 것으로 보임. 

- 주거자오팡(诸葛找房) 데이터연구센터의 왕샤오창(王小嫱) 애널리스트는 “2020년은 아파트 장기임대 업계에 있어 중요한 한 해였다. 단커궁위 사태는 아파트 장기임대 업계에 더욱 완비된 관리감독 정책이 필요함을 보여준 것”이라며 “올해에는 관련 정책이 더욱 완비될 것이고 정책 지원 및 관리 감독이 보다 더 세분화할 것”이라고 전망함. 

- 주거자오팡의 천샤오(陈霄) 애널리스트는 “정부 조치들은 관련 부처가 아파트 장기임대 업계의 문제에 적극적으로 반응한 것이다. 이는 임대주택시장 질서 규범화 및 아파트 장기임대 업계에 대한 관리감독 공백 보완에 대한 중국 정부의 결심을 보여주는 것”이라며 “임대료 안정이 업계 규제의 중요한 방향이 될 것”이라고 분석함. 

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