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中 부동산 대출 한도 제한 초강수로 1선 도시 부동산 대출 줄줄이 막혀
CSF 2021-02-04
□ 중국 정부가 부동산 투기를 잡기 위한 부동산 대출 레드라인을 설정함에 따라, 1선 도시 주택구매대출 공급이 줄줄이 지연됨.
◦ 2020년 12월 31일 중국 중앙은행인 인민은행(人民银行)과 은행보험감독관리위원회(银行保险监督管理委员会·은보감회)가 부동산 대출에 레드라인을 설정한 이후, 개인 부동산 대출이 점점 어려워지고 있음. △ 베이징(北京) △ 상하이(上海) △ 광저우(广州) △ 선전(深圳) 등 4대 1선 도시 중 베이징을 제외한 지역의 부동산 대출이 영향을 받은 가운데, 적지 않은 은행이 대출을 한시적으로 중단함.
- 1월 셋째 주부터 선전의 자오상(招商)은행, 광파(广发)은행, 광다(光大)은행을 포함한 일부 지분제 은행이 대출을 한시적으로 중단했음.
- 중국 젠서은행(建设银行) 광둥지점의 신용대출업 관계자는 “1월 22일 광저우 전체의 개인 신규 주택구매대출 지급 건수는 ‘0’이었다. 이는 잔액이 늘어나지 않았다는 것이 아니라 대출 공급이 한시적으로 중단된 것”이라고 밝힘.
- 상하이 궁상은행(工商银行)은 상하이 지역의 신규주택·기존주택·경매 낙찰로 매입한 주택 등 개인주택(상업용 제외) 구매 관련 분기별 세금 납부를 위해 제공했던 대출을 전면 중단함.
- 한 부동산 중개사는 “현재 매월 각 대형 은행의 주택담보대출 한도가 제한을 받고 있다. 이번 달에 대출 한도가 모두 소진되어 대출이 실행되지 않은 경우, 대기 순서에 따라 다음 달을 기약해야 한다”라고 설명함.
◦ 은행 관계자들은 부동산 대출 한도가 부족한 것이 신규 정책의 영향이라고 설명함. 2020년 12월 31일 인민은행과 은보감회가《은행업 금융기관의 부동산 대출 집중도 관리 제도 수립에 관한 통지(关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知, 이하 ‘통지’)》를 발표하고 은행업 금융기관의 부동산 대출 비율과 개인 주택대출 비율의 상한선을 설정했음. 해당 정책은 2021년 1월 1일부터 시행됨.
-《통지》에 따르면, 부동산 대출 비율 상한선과 개인 주택구매대출 비율 상한선은 총 5개 등급으로 나뉘며, 이 비율은 은행 및 기관마다 달리 적용됨.
-《통지》는 부동산 대출 비율 및 개인 주택구매대출 상한선에 대해 △ 중자(中资) 대형은행은 각각 40.0%와 32.5% △ 중자 중형은행은 27.5%와 20.0% △ 중자 소형은행과 비(非) 현(县) 농촌협동기관은 각각 22.5%와 17.5% △ 현 지역 농촌협동기관은 각각 17.5%와 12.5% △ 촌진(村镇)은행은 각각 12.5%와 7.5%로 한도를 설정함.
- 대출 한도를 초과한 은행업 금융기관은 주어진 기한 내에 시정해야 함. 구체적으로 2020년 12월 말 은행업 금융기관 부동산 대출 비율과 개인 주택대출 비율 초과분이 2%p 미만인 경우 업무 시정 과도기는《통지》 시행일로부터 2년이며, 2%p 이상 초과한 경우 업무 시정 과도기는《통지》시행일로부터 4년임.
◦ 적지 않은 주택구매자들은 1선 도시의 주택대출 시장이 새로운 국면에 접어든 것을 우려하고 있음. 베이커연구원(贝壳研究院)의 쉬샤오러(许小乐) 수석 애널리스트는 “이번 신규 정책으로 은행에서는 △ 주택구매자 자격 심사 △ 대출 한도 △ 대출 주기에 엄격한 잣대를 적용할 것이며 대출지급 이행 주기도 연장될 것이다”라고 보았음.
- 실제로, 은행의 대출 금리 인상 움직임이 포착되고 있음. 일부 지분제 은행에서는 고객의 동의를 전제로 신규주택과 기존 주택의 대출 금리를 각각 0.6%p, 1.0%p 상향 조정함.
- 한 국유 대형은행의 부동산 대출 업무 관계자는 “한도가 줄어들었지만 모든 부동산 대출이 무조건적으로 지급 이행을 기다리는 것은 아니다. 우수 고객·장기 거래 고객·대형 부동산개발업체들의 대출에 대해서는 신규 정책에 따라 한도를 조절하되, 이들의 대출 지급을 우선적으로 보장할 것이고, 중소형 부동산개발업체·거래가 비교적 적은 고객들에 대한 대출 공급 시기는 더 길어질 것이다”라고 설명함.
- 한 대형 상업은행에서는 “대출 한도 외에도 비용 대비 수익 역시 중요한 고려사항이다. 당행의 부채비용은 이미 부동산 대출 금리에 가까워졌다. 당행의 부동산 대출 한도가《통지》에서 지정한 레드라인을 훨씬 밑돌지만, 부동산 대출 업무에 투입된 자원이 많아 앞으로는 대출 수익이 높은 소비자대출과 중소 영세기업 대출에 업무를 집중시킬 것이다”라고 밝힘.
◦ 다수의 은행에서 부동산 대출 중단 조짐이 감지되고 있는 데 대해 다수의 시장 전문가들은 은행들이 신중한 태도를 유지할 것이라고 전망함. 일례로, 화둥(华东) 도시상업은행 책임자는 “타 은행들이 매년 10월 이후 대출을 대규모로 공급하는 것과 달리 당행은 연말에 대출 한도가 레드라인에 근접할 것을 대비해 더 높은 금리로 대출상품을 지급하되, 올해 정책 제한에 따라 평균 속도로 대출을 실행할 것이다”라고 밝힘.
- 이 은행은 부동산 대출 총량 제한 이후의 대출 증가분이 기타 대출 수익에도 영향을 줄 수 있을 것으로 우려함. 다시 말해, 이전에 부동산 대출에 투입되었던 자금이 소비자대출 및 공적대출 등 비(非) 부동산 대출에 쏠릴 것으로 전망되는 가운데, 2021년 기업에 대한 공적대출 한도 걱정은 줄어들겠지만, 공적대출 및 소비자대출 금리가 인하되면서 은행의 이윤이 줄어들 수 있다는 설명임.
- IPG 중국 수석 경제학자인 보원시(柏文喜)는 “강한 정책적 통제 속에 은행들은 부동산 대출 및 개인 주택대출 공급 규모와 비율을 순차적으로 조절함으로써 부동산 투기 현상을 억제하고 부동산 신용대출 관련 활동을 규범화할 것이다. 규정을 위반한 대출, 특히 소비자대출을 이용해 부동산에 투자하는 수법을 막는 동시에, 일부 규정에 부합하는 대출이 부동산 분야로 유입되는 것도 방지할 것이다”라고 밝힘.
- 그는 “《통지》의 대출 총량 제한으로, 중소기업의 부동산 대출 신청이 더 어려워지겠지만, 실수요자와 첫 번째 주택구매자에 대한 정책지원은 계속될 것이다. 이들 주택구매자들은 각 은행의 우선 지원 대상자가 될 것이며, 나아가 부동산 대출 심사를 통과한 고객 유치를 위해 은행들이 경쟁을 벌임에 따라 대출 조건 및 대출 이행 속도에서 이익을 얻게될 것”이라고 분석함.
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