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이슈 & 트렌드

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[이슈트렌드] ‘3개 레드라인’과 新 상장폐지 규정에 울고 웃는 中 부동산 기업

CSF 2021-03-11

□  ‘3개 레드라인(三条红线)’ 정책과 더불어 새로운 상장폐지 규정이 시행되면서 올 1월 들어 상장폐지 위험에 노출된 기업들이 등장하기 시작함. 중국 부동산 기업의 상장폐지 ‘도미노 현상’에 대한 우려와 관심이 증폭됨. 

◦ 강력한 규제와 계속되는 실적 부진으로 상장폐지 ‘경고등’이 켜진 기업은 뤼징홀딩스(绿景控股)·중팡주식(中房股份)·윈난청터우(云南城投) 등이 대표적임. 표면적으로는 작년 12월부터 시행 중인 새로운 상장폐지 규정이 원인인 것처럼 보이지만 자세히 들여다보면 날로 강화되는 규제와 심각한 경쟁 속에서 중소부동산 기업이 생존한다는 것이 얼마나 어려운 것인지를 알 수 있음. 상장사 관리감독까지 강화됨에 따라 상장폐지 및 특별 관리(ST·Special Treatment, 2년 연속 적자로 특별관리에 들어간 기업) 위험에 맞닥뜨릴 중소기업이 점점 증가할 것으로 전망됨. 

- 새로운 상장폐지 규정은 상장사 자격 유지에 보다 까다로워진 기준을 제시함. 일례로 재무지표 중 ‘3~4년 연속 적자’였던 상장폐지 규정은 ‘2년 연속 순익 적자 및 영업소득 1억 위안 미만’으로 개정됨. 

- 여러 해 전부터 흑자와 적자를 반복해온 중팡주식은 기존 상장사 관리감독정책하에서는 상장기업의 지위를 유지할 수 있었지만 새로운 상장폐지 규정시행 후에는 이러한 전략을 구사할 수 없게 됨. 새로워진 상장폐지 규정에 근거, 중팡주식은 2020년 영업수입이 1억 위안(약 174억 원) 미만이고 지배기업 귀속 순익이 마이너스일 경우 특별관리 대상이 됨.

- 윈난(云南) 부동산 기업 중 처음으로 증시에 상장했던 윈난청터우도 최근 1년간 자산 매도 등의 방식으로 자금압박을 완화해왔고 이로 인해 기말 순자산이 마이너스로 전환됨. 여기에 더해 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 여파로 가격 인하 프로모션을 감행하고 재고 감액을 계상해 지배기업 귀속 순익이 2년 연속 마이너스를 기록함. 비경상적 순익을 제외한 순익으로 계산하면 윈난청터우는 이미 적자 3년 차로 퇴출 위기에 처함.

- 이 세 기업 외에도 많은 기업이 잠재적 위험에 직면해 있음. 베이징의 한 부동산 기업 관계자는 “현재 A주에 상장 중인 부동산 기업은 130개가 넘는다. 그중 규모와 수익이 작은 소기업이 30개다. 이들은 다년간 이어진 규모와 이윤의 열세로 추격을 포기하고 상장 기준을 지키는 데 급급해졌다”라고 설명함.

◦ 상장폐지 리스크가 가장 큰 기업은 소규모 부동산 기업임. 실제, 상장폐지 ‘1호’ 부동산 기업 불명예를 안게 될지 모르는 위 3개 기업은 상장한 지 오래되었고, 구조전환을 진행 중인 것이라는 것 외에 규모가 작다는 공통점을 갖고 있음.  

- 위 3개 기업은 모두 1990년대에 자본시장에 진출했지만, 상장 후 20여년 동안 부동산시장 보너스를 활용한 규모 확장에 실패함. 이들 기업은 여전히 100위권 밖에 머물며 경쟁력이 약한 특징을 보임. 여기에 최근 몇 년간 업계 경쟁이 날로 치열해지면서 소형 부동산 기업들은 잇따라 업무 전환을 추진 중임.

- 이쥐(易居)연구원 싱크탱크센터 옌웨진(严跃进) 연구총괄은 “소규모 부동산 기업은 시장의 하방압력을 견디지 못하고 있다. 이들이 직면한 문제는 사실 개발을 위한 토지를 확보하기 어렵다는 데 있다. 이로 인해 후속 경쟁에서 발전할 수 있는 여지가 거의 없다”라고 분석함. 

◦ 상장폐지 신 규정 시행에 앞서 작년 8월에는 ‘3개 레드라인’을 골자로 하는 부동산 금융 관리감독정책이 발표됐음. 이후 부동산 기업 부채에 대한 양적 관리가 이루어지기 시작했으며, 그 영향으로 중소부동산 기업이 경쟁에서 추월하는 것은 사실상 불가능해졌다는 분석이 지배적임. 

- ‘3개 레드라인’이란, 부동산 기업 부채의 양적 관리감독을 위한 정책임. 구체적으로는 △ 선수금을 제외한 자산부채율이 70%를 초과하면 안 되고 △ 순 부채율이 100%를 초과하면 안 되며 △ 유동부채가 현금성 자산보다 배 이상 많아서는 안 된다는 것임. 이 세 가지를 기준으로 부동산 기업은 레드·오렌지·옐로우·그린 4개 등급으로 나뉘어 관리됨. 

- 주거자오팡데이터센터(诸葛找房数据研究中心) 천샤오(陈霄) 애널리스트는 “업계 집중도가 점차 높아지면서 부동산 기업의 경쟁이 더욱 가열되고 있다. 여기에 최근 ‘3개 레드라인’과 같은 규제정책이 빈번히 출범하면서 부동산 기업의 융자가 힘들어지면서 업계의 양극화를 부추기고 있다. 소규모 부동산 기업은 자금 측면에서 극심한 도전을 받고 있고 향후 생존이 더욱 어려워질 것”이라고 전망함.

◦ ‘3개 레드라인’ 정책 출범 후 부동산 기업의 투자에도 변화가 발생함. 레드·오렌지 등급의 부동산 기업의 투자는 각각 40%, 58%씩 큰 폭으로 감소했고, 옐로우 등급의 부동산 기업 투자는 16% 감소하며 상대적으로 낮은 감소율을 보임. 그린 등급 부동산 기업의 투자 강도는 전혀 감소하지 않았고 오히려 정책 출범 전보다 평균 46%나 증가함.

◦ 강력한 규제와 새로운 상장폐지 규정 등의 영향으로 중소규모 부동산 기업이 위기를 맞으면서 자본시장에서 일어날 변화에 관심이 모아지고 있음. 3개 레드라인 정책으로 재무구조가 건전한 기업과 대기업에 융자가 집중됨에 따라 중소기업은 향후 더 큰 생존의 위협을 받게 될 것으로 보임. 하지만 일각에선 강력한 규제로 인해 부동산 업계 생태계가 정비되면 중소부동산 기업에도 새로운 기회가 될 수 있을 것으로 분석함.

- 보원시(柏文喜) IPG 중국 수석 경제학자는 “중소부동산 기업에 ‘3개 레드라인’과 새로운 상장폐지 규정이 모두 악재는 아니다. 오히려 기업의 신속한 변신을 위한 압박과 동력으로 작용할 것이다. 대형 부동산 기업과 비교해 중소부동산 기업의 변신은 더 유연하고 자유로울 것”이라며 “소형 부동산 기업은 산업체인 분업을 정밀화하고 세밀화해 전문성에 따라 생존과 성장 능력을 키울 수도 있고, 업계 내부 연합을 실현해 규모의 경쟁력을 얻을 수도 있다”라고 설명함. 


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