지역 경제와 인구 문제를 오랫동안 연구하면서 필자는 경제 문제의 표상(表象)이 아닌 기본 논리에 초점을 맞추었다. 

중소기업의 생존환경은 물론 중요하다. 하지만, 그 이면에는 사실 수많은 내재적 요소가 거시 환경에 영향을 주고 이를 바꿔놓고 있다. 그중 중요한 요소를 꼽자면, 하나는 인구이고 다른 하나는 부동산이다. 

우선, 중국의 인구 현황을 살펴보고자 한다. 

중국은 이미 고령화사회에 진입했을 뿐만 아니라 고령화 가속화 추세가 여전하다. 이에 대해서는 중국 사회 전반적으로 이견이 없다.

진짜 논쟁거리는 중국의 노인인구 비중이 얼마나 되는지, 중국이 언제쯤 다시 젊어질 수 있을지이다.

2020년 기준 중국의 65세 이상 고령인구는 1억 9,100만 명으로 전체 인구의 13.5%이다. 전 세계 노인 4명 중 1명이 중국인인 셈이다. 2025년까지 중국의 70세 이상 고령인구가 2억 명에 달할 전망이다.

2001년, 65세 이상 고령인구가 전체의 7% 이상을 차지하며 중국은 고령화사회에 진입했다. 그리고 20여 년 후, 중국은 고령사회가 되었다. 한편, 고령화사회에서 고령사회로 넘어가기까지 프랑스는 여러 세기가 걸렸고, 영국은 반세기, 독일은 40년이 걸렸다.

고령화라는 큰 파도가 가져온 직접적 영향은 바로 국민건강과 사회의료보건 서비스의 압박이다. 중국의 70세 이상 고령인구 중 75%가 최소 1가지 만성질환을 앓고 있고, 또 그중 43%가 2가지 이상의 만성질환을 앓고 있는데, 평균 연령 77세로 계산하면, 만성질환을 앓은 기간이 평균 7년이다.

현재의 추세로 어림셈할 경우, 2040년경 중국의 65세 이상 고령인구가 4억 2,500만 명(전체 인구의 약 35%)을 기록하며 정점을 찍을 것으로 예상된다. 수명이 늘어남에 따라 2055년쯤 되면 80세 이상 인구는 최대치인 2억여 명이 될 것이다.

이는 굉장한 비율이다. 중국인 10명 중 3~4명이 노인인 셈인데, 지난 수천 년간 볼 수 없었던 수준의 심각한 고령화가 될  것이다.

정점을 지나고 다시 십여 년이 더 지난 약 2070년부터는 중국의 인구구조가 다시 젊어질 것이다.

중국의 인구 고령화와 관련한 데이터는 매우 많지만 여기서는 가장 직관적이고 기초가 되는 일부 데이터만 열거해 보고자 한다. 중국의 향후 경제 상황을 설명하고자 함인데, 경제 발전의 가장 직접적 영향을 주는 요소가 노동력이기 때문이다.

우리는 향후 약 50년간의 연령계층별 인구구조 변화를 확실히 하였고, 노동력의 추이 역시 명확해진 셈이다. 이 밖에도 고령화 문제가 심각해져 국가재정 중 양로금 지출이 점점 늘어날 것이며, 사회 의료보건 및 구호에 투입되는 비용이 증가해야 해서 기타 경제적 측면에서의 국가재정 역량이 영향을 받을 것이라는 점을 확실시할 수 있다.

이러한 문제는 고령화 문제가 심각해짐에 따라 더욱 커질 것이다. 이는 향후 우리가 확인할 수 있는 변화다. 

이제 부동산 시장을 살펴보고자 한다. 사실 부동산 시장의 논리는 인구 논리에 기반하고 있다. 사람이 집을 짓고, 집에 거주하고, 집을 거래하기 때문에 인구 문제는 부동산 문제에 직접적 영향을 미친다.

서민들의 가장 큰 관심사는 집값이다. 부동산 전체 상품의 가치에 대해서는 개념이 없다.

상품 가치란, 생산, 판매 등 경영하는 제품의 전체 가치를 화폐로 환산한 것을 뜻한다.

1998년, 상품주택 개혁이 시행되면서 중국 정부는 주택매입자에게 70년의 토지사용권과 팡산증(房产证)을 발급하기 시작했다. 

2021년, 중국의 주택시가총액이 476억 위안을 넘어섰다. 그러나 1인당 주택자산 가치는 낮았다. 오랜 기간 1선, 2선 핵심 도시에 많은 인구가 집중되었으나 인구와 토지 간 매칭 불균형이 심각했다. 그 결과, 1선, 2선 도시의 심각한 토지 공급 부족으로 부동산 가격이 상승했고, 3선, 4선 도시는 토지 공급량이 많아 재고가 증가했다. 결국 중국 전체 주택시가총액이 늘어났다. 

해외와 비교하면, 2020년 기준 중국의 주택시가총액은 미국(33조 6,000억 달러), 일본(10조 8,000억 달러), 영국·프랑스·독일(31조 5,000억 달러)보다 많은 62조 6,000억 달러로 집계되었다. 

GDP와 비교했을 때, 중국의 상품주택 시가총액은 2020년 GDP의 414%(4.14배)였다. 유럽, 미국, 일본의 경우, 미국은 1.48배, 일본은 2.33배, 독일 2.71배, 영국 3.1배, 프랑스 3.3배였다. 

1990년대 초 일본의 부동산 시장 거품이 꺼질 당시 상품주택 전체 가치는 GDP의 3.9배로 현재의 중국보다 낮았다. 

중국 전체 상품주택 가치를 도시별로 세분화하면 상황은 더욱 심각하다.

GDP 대비 주택 시가를 살펴보면, 1선 도시는 820%, 2선 도시는 406%, 3선, 4선 도시는 289% 수준이다. 

1선, 2선 도시의 상품주택 중 부동산 대출을 상환한 비율은 얼마나 될까? 

중앙은행 통계에 따르면, 2021년 말 기준 중국 전체 개인 주택담보대출 총액은 38조 3,000억 위안으로 도시 가계 중 43.4%가 주택담보대출을 가지고 있는 것으로 나타났다.

그리고 제7차 인구조사 결과, 중국의 도시 가계가 약 2억 4,300만에 달하는 것으로 집계되었다. 다시 말해, 주택담보대출을 가지고 현재의 추세로 어림셈할 경우, 2040년경 중국의 65세 이상 고령인구가 4억 2,500만 명(전체 인구의 약 35%)을 기록하며 정점을 찍을 것으로 예상된다. 수명이 늘어남에 따라 2055년쯤 되면 80세 이상 인구는 최대치인 2억여 명이 될 것이다.

이는 굉장한 비율이다. 중국인 10명 중 3~4명이 노인인 셈인데, 지난 수천 년간 볼 수 없었던 수준의 심각한 고령화가 될  것이다.

정점을 지나고 다시 십여 년이 더 지난 약 2070년부터는 중국의 인구구조가 다시 젊어질 것이다.

중국의 인구 고령화와 관련한 데이터는 매우 많지만 여기서는 가장 직관적이고 기초가 되는 일부 데이터만 열거해 보고자 한다. 중국의 향후 경제 상황을 설명하고자 함인데, 경제 발전의 가장 직접적 영향을 주는 요소가 노동력이기 때문이다.

우리는 향후 약 50년간의 연령계층별 인구구조 변화를 확실히 하였고, 노동력의 추이 역시 명확해진 셈이다. 이 밖에도 고령화 문제가 심각해져 국가재정 중 양로금 지출이 점점 늘어날 것이며, 사회 의료보건 및 구호에 투입되는 비용이 증가해야 해서 기타 경제적 측면에서의 국가재정 역량이 영향을 받을 것이라는 점을 확실시할 수 있다.

이러한 문제는 고령화 문제가 심각해짐에 따라 더욱 커질 것이다. 이는 향후 우리가 확인할 수 있는 변화다. 

이제 부동산 시장을 살펴보고자 한다. 사실 부동산 시장의 논리는 인구 논리에 기반하고 있다. 사람이 집을 짓고, 집에 거주하고, 집을 거래하기 때문에 인구 문제는 부동산 문제에 직접적 영향을 미친다.

서민들의 가장 큰 관심사는 집값이다. 부동산 전체 상품의 가치에 대해서는 개념이 없다.

상품 가치란, 생산, 판매 등 경영하는 제품의 전체 가치를 화폐로 환산한 것을 뜻한다.

1998년, 상품주택 개혁이 시행되면서 중국 정부는 주택매입자에게 70년의 토지사용권과 팡산증(房产证)을 발급하기 시작했다. 

2021년, 중국의 주택시가총액이 476억 위안을 넘어섰다. 그러나 1인당 주택자산 가치는 낮았다. 오랜 기간 1선, 2선 핵심 도시에 많은 인구가 집중되었으나 인구와 토지 간 매칭 불균형이 심각했다. 그 결과, 1선, 2선 도시의 심각한 토지 공급 부족으로 부동산 가격이 상승했고, 3선, 4선 도시는 토지 공급량이 많아 재고가 증가했다. 결국 중국 전체 주택시가총액이 늘어났다. 

해외와 비교하면, 2020년 기준 중국의 주택시가총액은 미국(33조 6,000억 달러), 일본(10조 8,000억 달러), 영국·프랑스·독일(31조 5,000억 달러)보다 많은 62조 6,000억 달러로 집계되었다. 

GDP와 비교했을 때, 중국의 상품주택 시가총액은 2020년 GDP의 414%(4.14배)였다. 유럽, 미국, 일본의 경우, 미국은 1.48배, 일본은 2.33배, 독일 2.71배, 영국 3.1배, 프랑스 3.3배였다. 

1990년대 초 일본의 부동산 시장 거품이 꺼질 당시 상품주택 전체 가치는 GDP의 3.9배로 현재의 중국보다 낮았다. 

중국 전체 상품주택 가치를 도시별로 세분화하면 상황은 더욱 심각하다.

GDP 대비 주택 시가를 살펴보면, 1선 도시는 820%, 2선 도시는 406%, 3선, 4선 도시는 289% 수준이다. 

1선, 2선 도시의 상품주택 중 부동산 대출을 상환한 비율은 얼마나 될까? 

중앙은행 통계에 따르면, 2021년 말 기준 중국 전체 개인 주택담보대출 총액은 38조 3,000억 위안으로 도시 가계 중 43.4%가 주택담보대출을 가지고 있는 것으로 나타났다.

그리고 제7차 인구조사 결과, 중국의 도시 가계가 약 2억 4,300만에 달하는 것으로 집계되었다. 다시 말해, 주택담보대출을 가지고 있는 가계는 약 1억 500만 가구로 추산된다. 이에 기반해 계산해 보면, 가구당 평균 주택담보대출액은 40만 위안이다. 여기서 말하는 주택담보대출은 원금만을 이야기한다. 이자와 공적금대출을 합하면 총액이 70조 위안 가까이 된다.

중국 가계 자산 중 부동산 자산이 가장 큰 비중을 차지하고 있다는 사실을 모두 알고 있다. 부동산 자산이 차지하는 비중은 70%에 달할 수 있을 정도이다. 이는 과거 몇십 년간 경제가 빠른 속도로 성장하였던 시기의 부동산 투자에 대한 중국인의 열정과 밀접한 관련이 있다.

바로 이 때문에 현재 중앙에서 지방까지, 다시 개인에 이르기까지 모두 집값 변화를 매우 우려하고 있다. 집값 하락은 가계 자산 축소를 의미하므로 그 후폭풍은 말하지 않아도 분명하다.

중국 중앙은행의 데이터에 따르면, 2000년 중국 도농 주민의 총저축액은 6조 3,000억 위안 미만이었으나 20년이 지난 2020년에는 10배 이상 늘어난 90조 4,700억 위안이 되었다. 2022년에는 전년 대비 약 18조 위안 증가하여 120조 위안을 넘어섰다. 

120조 위안 규모의 저축액이 중국 주민 모두의 총저축액을 의미하지는 않는다. 통계에 따르면, 5억 6,000만 명, 다시 말해, 중국인 중 40%가 저축을 하지 않고 있다.

2000년부터 2022년까지 20여 년이란 짧은 기간 동안 중국인은 빠른 속도로 부가 축적되는 과정을 겪었는데, 이 시기 핵심은 바로 부동산이었다. 

부동산 시장의 성장은 2004년 토지입찰·경매·공시제도(土地招拍挂制度)가 중국 전역에서 시행된 후 시작되었다. 그 후, 지방정부는 토지 관련 수입을 지방정부 재정 예산에 포함하는 한편, 세금을 늘리고 토지를 모으기 시작했다. 정부 또는 정부로부터 권한을 부여받고 위탁받은 기업과 대량의 광의통화(M2)가 토지 시장에 유입되어 토지 관련 수입이 토지금융으로 변환했고 국가는 더 큰 자금풀을 가지게 되었다.

이 자금풀을 통해 대부분의 CPI 문제를 해결할 수 있다. 지난 20년 동안 표면적으로 봤을 때 중국의 물가는 대폭 상승했다. 하지만 중국인의 생활 수준이 향상되었고, 장바구니 물가 상승으로 인한 국민의 불만이 나타나지 않았으며 생활고 등의 문제가 발생하지 않았다. 

이는 부동산 가격의 지속적인 상승 덕분이었다.

2004년 기준, 100㎡ 주택 1채의 가격은 베이징(北京), 상하이(上海) 현지 노동자 연봉의 13.4배였다. 직관적으로 이야기하면, 먹지도 마시지도 않고 13.4년 동안 돈을 모아야 100㎡ 주택 1채를 살 수 있었다. 하지만 이 기간은 2010년 29.2년으로 늘어났다. 6년간 집값이 폭등한 것이다.

2015년에는 33~38년으로 늘어났는데, 그 이면에 나타난 압박은 엄청났다. 일반 노동자의 근속 연수가 40년에 불과한데, 중간에 실업자가 되지 않아야 하기 때문이다.

토지 가격 상승, 집값 상승, 광의통화 유입은 현지 GRDP를 끌어올렸다.

똑같이 가격이 올랐다고 하더라도, 돼지고기 가격이 1위안 올랐다는 소식에는 불평을 늘어놓겠지만, 집 1채를 구입하였을 경우, 1㎡당 1,000위안 상승하였다는 이야기에는 기분이 좋을 것이다. 실수요라도 가계 자산이 늘어났다는 뜻이기 때문이다.

돼지고기 상승은 물가 상승인 반면, 집값 상승은 자산가치 상승이라는 흥미로운 중국식 재테크 개념이다. 

여기에는 집값은 내려가지 않고 계속 오를 것이라는 논리가 깔려있다. 

집값이 내려가기 시작하면, 가계 자산이 축소되기 시작할 것이다.

부동산과 인구 간 미묘한 관계가 여기에서 형성된다.

부부 1쌍이 재직 기간의 대부분을 내 집 마련에 사용하기로 결정하면, 아이 양육은 비용이 많이 드는 일, 심지어는 미루거나 포기할 수 있는 선택사항이 된다. 

인구 고령화와 부동산 재테크라는 2가지 요소가 결합하여야 경제 성장과 중소기업의 경제 환경 문제를 거시적인 관점에서 볼 수 있다.  

지난 몇 년간, 경제 성장에 있어 가장 중요한 동력은 주택과 토지였다. 서민이 재테크를 하고 투자를 하고자 했을 때 가장 먼저 떠올린 것은 부동산이었다. 경제 성장에 대한 제조업, 과학기술 혁신의 기여도는 낮은 편이었다. 

부동산 시장의 경제 성장 엔진 기능이 사라지게 된다면 향후 무엇이 중국 경제 성장을 이끌게 될까?

바로 최근 등장한 새로운 용어, 신동력(新动能)이다.

기술, 산업, 모델 모두가 새로운 동력이다. 중앙정부는 지난 몇 년간 계속해서 개혁·혁신이 중국 경제 발전의 동력이 되는 혁신 기반 발전 전략을 강조했다.