■ 중국 주택도시농촌건설부(‘주택건설부’)는 약 2,600만 명의 시민과 청년의 주거 여건 개선을 위해 대규모 주택보장계획을 발표함.

-14차 5개년 규획 기간(2021~2025년) 임대주택 건설 목표는 총 871만 채이며 그중 650만 채는 40개 중점도시에 건설할 계획임.

-임대주택 건설은 14차 5개년 규획 기간 중 가장 큰 재정자원이 동원되는 주택보장 정책으로, 약 2조 위안이 소요될 것으로 예측됨.

-북경, 상해, 광주, 심천 등 4개 일선 도시가 각각 40만 채, 47만 채, 60만 채, 40만 채에 대한 자금 조달 및 건설을 추진할 계획으로, 이는 14차 5개년 규획 기간 공급될 전체 주택의 40% 이상을 차지함.

■ 주택건설부에 따르면 2022년 1~10월 전국에 233만 6,000채의 보장성 임대주택을 착공해 연간 계획의 98.8%를 완료했고, 2021년 6월부터 2022년 12월까지 전국적으로 약 330만 채의 보장성 임대주택이 건설 및 조달돼 천만 명에 가까운 시민․청년층의 주택난을 해소함. 

-주택건설부 주택보장사 판웨이(潘伟) 부사장은 40개 중점도시에서 270여만 채의 주택을 착공해 14차 5개년 발전 목표의 42%를 달성했으며 이는 14차 5개년 기간 전체 목표 임무를 성공적으로 완료하기 위한 좋은 출발이라고 밝힘.

◦ 베이징은 대학생들의 임대 문제를 완화하기 위해 보장성 임대주택의 대상을 졸업 후 3년 이내의 대학생으로 확대했고, 난징은 청년층의 신청이 쉽도록 자격 심사 등 업무를 온라인에서 할 수 있도록 조정하는 등 보장성 임대주택과 관련한 다양한 정책과 조치를 적극적으로 도입하고 있음. 

■ 중국 정부는 토지, 조세, 금융 등 정책 지원을 통해 △시장 메커니즘 역할의 충분한 발휘 △다양한 주체의 투자 및 여러 경로의 공급 지도 △전국 각지의 임대주택 건설 및 조달 촉진 등을 달성함. 

-국가발전개혁위원회는 보장성 임대주택을 인프라 분야 리츠(REITs) 시범사업에 포함하였고, 재정부와 세무총국은 보장성 임대주택에 대한 세금 우대정책을 명확히 함.

-중국인민은행과 은행보험감독관리위원회는 보장성 임대주택 관련 대출이 부동산 대출 집중관리 대상에 포함되지 않는다고 명확히 밝혔고, 현재까지 관련 은행들은 이미 784개 보장성 임대주택 항목에 1,217억 위안을 대출함.

-2021년 10월 13일 주택건설부, 국가발전개혁위원회, 재정부는 공동으로 ‘임대주택 개발상황에 대한 연간 모니터링 및 평가에 관한 통지’를 발표해 업무성과에 대해 세 가지 요구사항을 제시함.

◦ △보장성 임대주택 사업에 대한 시민, 청년층 등의 만족도는 70% 이상, 보장성 임대주택에 입주한 시민과 청년층 등의 만족도는 90% 이상이어야 함. △주택 임대시장의 안정을 촉진하여 시장 평균 임대가격 변동이 합리적인 구간에 있어야 함. △부동산시장의 안정을 촉진하여 신규 상업용 주택과 중고 주택의 가격 변동이 합리적인 구간에 있어야 함.

◦ 이로 볼 때 각지에서 대규모로 보장성 임대주택을 건설하는 것은 더 많은 임대주택을 공급하기 위한 것뿐만 아니라, 최종 목표는 임대료와 집값을 통제하는 것임을 의미함.

■ 2021년 6월 국무원은 ‘임대주택 개발 가속화에 대한 의견’을 발표하여 임대주택 조달에 공영 건설 토지, 기업 및 기관 소유 유휴 토지, 산업단지 지원 토지 및 유휴주택을 주로 이용하고, 새로 공급된 국유기업 건설 부지를 적절히 이용하여 건설해야 한다고 제시함.

-임대주택 목표치를 채우기 위해 각지에서 대규모 임대주택 건설을 준비하고 있음.

-지방정부가 토지를 저가에 양도하고 국유기업이 토지를 취득해 주택을 짓는 신축 방식이 가장 직접적이지만 큰 비용이 소요되고, 다른 방법으로는 유휴작업장, 산업단지, 오피스텔, 쇼핑몰 등 기타 유형의 건축물을 대상으로 하는 재건축이 있음. 

■ 임대주택 보유량 확대를 위해 자금을 투입할 필요 없이 일련의 인증 절차만 거치면 임대주택으로 전환되도록 방식을 ‘나바오(纳保)’라 하며, 대상 주택은 공공임대주택, 학교 기숙사, 시장화된 장기임대아파트, 개인 임대주택 등임. 

-중국의 주택임대시장은 전통적으로 개인 임대주택이 주를 이루고 있어 임대주택 조달에 개인이 소유한 주택을 동원할 수 있다면 더 큰 결과를 얻을 수 있음.

◦ 전국 주택 임대 업체의 약 50%가 상하이에 등록되어 있지만, 상하이에서 기관이 보유한 주택을 다 합해도 15%를 넘지 않음. 

◦ 광저우시는 개인주택 공급자에 대한 세금을 감면했지만, 업계 인사들은 현재 많은 개인주택 공급자의 ‘나바오’ 의지가 높지 않은 이유로 ‘나바오’ 후 집을 장기간 팔지 못하고 임대료를 감독받아야 할 수도 있기 때문이라 분석함.

-중앙정부의 임대주택 개발은 ‘건설’을 위주로 하지만, 지방정부의 경우 현지 여건에 맞게 ‘나바오’ 등의 조치를 취해야 함.

◦ 충칭은 신규 임대주택은 재고 물량을 살리는 것이 위주이고 신축은 보조라 명시했고, 북경, 상해, 천진 등 지역도 보유주택을 보장성 임대주택으로 개조하고 전환하는 것을 지지하고 그 범주에는 공공임대주택, 기타 정부 잉여주택, 국유기업이 각종 방식으로 분양 받은 임대주택 등이 포함됨.

-‘나바오’ 대상 주택인 공공임대주택과 보장성 임대주택은 대상자와 면적 기준이 달라 논란의 여지가 있으며, 기존 주택 공급원을 ‘나바오’ 하는 것에 대해 국가 차원에서 일률적으로 구체적인 기준을 제시하기 어려움.

■ 보장성 임대주택을 적극 장려하는 목적은 임대료를 낮추기 위함이며, 대부분의 도시에서 보장성 임대주택의 임대료는 정부의 지도를 받아야 함.

-보장성 임대주택의 임대료는 같은 지역 같은 품질 임대주택 임대료의 80~100%에 해당해야 하며, 연간 임대료 상승률은 5%를 초과할 수 없음.

-업계 인사에 따르면 시장 상황에서 연간 임대료 상승폭은 5%에 이르기 힘들 것이며, 최근 2년 평균 연간 임대료 상승은 5% 이하이므로, 임대료 상승률 5% 제한은 비교적 합리적인 수준이라는 의견임.

■ 많은 지방정부는 국유기업이 부동산 시장의 어려움을 해소하고 보장성 임대주택 목표 수를 달성할 수 있도록 분양주택을 구매해 보장성 임대주택으로 사용하기를 권장하고 있음.

-2022년 6월 시장기관인 다이더량싱(戴德梁行)이 발표한 연구보고서에 따르면 주택건설부가 발표한 ‘보장성 임대주택 개발의 재현 가능하고 촉진 가능한 경험 목록’의 참가자 중 70% 이상이 국유기업 또는 기관임. 

-민영기업과 비교할 때 국유기업은 민생보장과 관련된 문제에서 사회적 이익에 대한 고려를 경제적 이익보다 더 우위에 두고, 장기적 이익을 중시하여 단기적 손익 측면에서 더 유연하므로 보장성 임대주택 시장이 형성되는 과정에서 큰 기대를 받음.

◦ 샤먼시는 15개 국유 주택임대기업을 육성해 보장성 임대주택 개발을 주도하도록 하려는 목표를 세웠고, 타이위안시는 국유 주택임대기업을 설립하기 위해 10억 위안을 투입하였으며, 광둥성은 보장성 임대주택 업무를 하는 국유기업에 경영실적 심사 요건을 완화하겠다고 밝힘.

■ 중국 내 전문가 평가

-중국 내 국가 싱크탱크 연구원은 정책이 다양한 계획 모델을 포괄하고 있어 도시 정책에 따라 추진되고 시행된다면 임대주택 건설 과정에서 시장 주체의 개발 요구를 충족시키고 새로운 시민과 청년층의 주택난을 완화할 수 있을 것이라 밝힘.

-핑안증권(平安证券)의 부동산 애널리스트는 다양한 정책의 관점에서 볼 때 중앙정부와 지방정부는 여러 조치를 병행하고 있으며, 전국 대도시 및 중소도시의 임대주택 건설이 속도를 내고 있다며 향후 임대주택의 공급이 대폭 증가할 것으로 예상함. 

-중신중권(中信证券)은 보고서에서 현재 보장성 임대주택은 중국 주택정책 지원의 최신 동력이 되었으며, 향후 2년간 임대주택 건설의 정점을 맞이할 것이고 장기적으로 주택공급체계에 영향을 미칠 것으로 예상함.

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[참고문헌]

｢解决新市民住房难题，多地“保租房”筹建提前交卷｣, 央视新闻, 2022-12-14.

｢存量房纳保路径持续成熟,房企即将进入业绩收获期｣, 中信证券, 2022-12-27.

｢2022各地“保租房”建设提速 租购并举大步向前｣, 中国经营网, 2023-01-02.

｢怎样完成保租房任务?｣, 财新周刊, 2022年 第48期