■ 중국 국토자원부는 도시 건설용지 개발에 原주민이 직접 참여하도록 하는 방안을 법규화하기 위해 준비 중이라고 밝힘(2012년 12월 31일 中國經營報)

- 이는 △ 原주민들의 이익 보장, △ 부동산 개발상의 토지 독점 현상 방지, △ 건설용지 공급 확대, △ 불분명한 소유권 문제 해결 등을 목표로 한 것으로 읽힘
 
■ 기존 토지 관리 체계에서 原주민들은 토지를 수용당한 후 개발에서 소외되 옴
- 중국의 기본적인 토지 공급 체계는 (1) 지방정부가 설립한 토지비축기관이 토지를 수용한 후, (2) 정지(整地) 작업을 거쳐 (3) 경매입찰 방식으로 부동산 개발상에게 토지사용권을 판매한 후 (4) 부동산 개발상이 최종 소비자에게 판매하는 식임

o 토지사용권의 유효기간은 주거용지 70년, 공업용지 50년, 상업용지 30년 등으로 정해져 있으나 2007년 물권법(物權法) 제정과 함께 주택에 대해서는 기간 만료 후에도 자동으로 사용권을 연장하기로 하여 사용권이 사실상 재산권을 의미한다고 볼 수 있음. (나머지 용도의 토지에 대해서는 불분명한 상태)

- 그러나 (3)단계 토지 판매 금액이 (1)단계 토지 수용 보상액의 10배가 넘는 것이 기본이어서 原주민(많은 경우 농민)들의 재산권과 주거권을 심각하게 침해해 옴

■ 일부 부동산 개발상은 대규모 토지 매입을 통해 이른바 地王으로 불리며 막대한 잇권을 행사함

- 이들은 중국 부호 순위에서 상위권을 차지하고 여러 수뢰 사건의 주역으로 보도되면서 일반 국민들의 분노의 대상이 되고 있음

- 현재와 같은 토지사용권에 대한 경매입찰 시스템에서는 地王과 같은 큰 손들이 절대적으로 유리할 수 밖에 없음

■ 건설용지 공급을 지방정부가 독점함에 따라 필요한 공급이 충분히 이뤄지지 않고 있다는 문제가 제기됨

- 현재 시스템에서는 건설용지 공급이 계획의 통제를 받게 되고, 수용과 整地 등의 과정을 거치면서 공급이 적시적소에 이뤄지지 않고 있음

- 실제로 일부 지역에서 자체 토지 개발을 시행한 결과, 주민들이 자체 개발한 토지에 대한 수요가 매우 크며, 일부 기업들은 정부개발 토지보다 자체개발 토지를 선호함이 나타남
- 그러나 World Bank의 『China 2030』보고서에서는 도시 건설용지 공급이 도시 인구 증가를 압도해왔다며 현재의 도시 토지 개발 속도가 너무 빠르다고 지적하고 있음

- 아마도 전체적인 틀에서는 World Bank의 견해처럼 도시의 공간적 확대가 지나치다는 지적이 타당하겠으나, 개발 속도가 피크에 오른 일부 도시들에서는 건설용지 부족 현상이 나타나고 있다고 보아야 할 듯.

■ 공식적인 소유권 변경 없이 도시 토지의 사각지대에 지어진 집, 이른바 소산권방(小産權房)에 대한 재건축 문제도 原주민들에게 재산권을 부여하고 스스로 개발하게 하는 방식으로 해결 가능함

- 중국의 도시 내부 및 인근에는 국유지가 아닌 집체토지와 거기 형성된 마을(이른바 城中村)이 존재하며 그런 곳에 지어진 집을 小産權房이라고 부름

- 소산권방 거주민들은 재산권의 보호를 받지 못함은 물론 거주지 등기에 따른 각종  혜택에서도 소외돼 있고, 재개발 시 무자비한 철거라는 국가폭력에 노출돼 있음

o 1995~2010년 사이 지어진 소산권방의 총 건축면적은 7.6억㎡로 총 도시주택 준공면적의 8%에 달함 (중국부동산상회연합(REICO), 2012. 2.)
o 선전(深圳)의 경우 城中村 면적이 전체 건설용지의 42%에 달함 (中國房産超市网, 2012. 6.)

■ 위와 같은 실험은 이미 광동성을 중심으로 폭넓게 이뤄져 왔으며 국토자원부는 이를 제도화하여 전국적인 범위로 확대하고자 하는 것

- 광동성의 많은 지역에서 집체토지 자체 개발 사례가 보고되고 있으며, 형태와 주체에 따라 매우 다양한 실험이 용인되고 있음

ㅇ 중국의 개혁은 많은 경우 중앙의 묵인 아래 지방에서 실험이 이뤄진 후 그 효과에 따라 전국 범위로 확대되는 방식으로 이뤄져 왔으며 광동성이 주요 테스트 베드 역할을 해 왔음