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중국의 부동산 관련 금융정책의 주요 내용 및 평가
KIEP 북경사무소 2023-09-13
■ 2023년 8월 31일 중국인민은행과 국가금융감독관리총국은 <주택담보대출 금리 인하>와 <주택 신용정책 조정 및 최적화>에 관한 통지를 발표
- 주택은 투기 대상이 아닌 거주하는 곳이라는 입장 고수
- 상업성 개인 주택담보대출의 차용자와 대출자 간 자산 및 부채를 질서정연하게 조정 및 최적화하도록 지도하며 주택 신용 시장의 질서를 규범화해 기존 첫 주택 상업성 개인 주택담보대출(存量首套住房商业性个人住房贷款) 금리 인하와 관련된 사항을 통지함.
- 중국 부동산시장 수급 관계의 새로운 변화에 적응하여 견고하고 개선된 주택 수요를 더 잘 충족하며 부동산시장의 안정적이고 건전한 발전을 달성하기 위해 차별화된 주택 신용정책 조정 내용을 발표함.
■ 중국인민은행과 국가금융감독관리총국은 주택담보대출 금리 인하 통지의 주요 내용
- 기존 첫 주택 상업성 개인 주택담보대출은 2023년 8월 31일 이전에 금융기관이 대출을 내주고 계약까지 체결했으나 아직 발행되지 않은 첫 주택 상업성 개인 주택담보대출이거나 또는 차입자의 실제 주거 상황이 해당 도시의 첫 주택 기준을 충족하는 다른 첫 주택 상업성 개인 주택담보대출을 의미함.
- 2023년 9월 25일부터 기존 첫 주택 상업성 개인 주택담보대출을 받은 차입자는 대출 금융기관에 금리 인하를 신청할 수 있으며 해당 금융기관은 기존 첫 주택 상업성 개인 주택담보대출을 대체할 신규 대출을 발행함.
◦ 새로 발행되는 대출의 금리는 금융기관과 차입자가 독립적으로 협의하여 결정하되 LPR 금리에 가산되는 포인트 범위는 원래 대출이 발행되는 해당 도시의 첫 주택 상업성 개인 주택담보대출의 하한보다 높아야 함.
◦ 새로 발행된 대출은 첫 주택 상업성 개인 주택담보대출 상환에만 사용할 수 있으며 상업성 개인 주택담보대출 관리에는 여전히 포함됨.
- 2023년 9월 25일부터 기존 첫 주택 상업성 개인 주택담보대출을 받은 차입자도 대출 금융기관에서 약속한 금리 수준 변경 협상을 신청할 수 있으며 변경 후 대출 계약의 금리는 통지 제2조의 규정을 준수해야 함.
- 금융기관은 운영 대출, 개인소비 대출 등 기타 대출을 신청하는 차입자들의 목적을 철저히 검토하고 리스크에 대해 명확하게 경고하는 관련 규제요건을 엄격히 수행해야 함.
◦ 상업성 개인 주택담보대출을 운영 대출, 개인소비 대출 등으로 불법 치환해 차입자를 도와주는 중개 기관과의 협조를 금지하며 이런 행위를 하는 내부 인력을 엄격하게 처리
- 금융기관은 가능한 한 빨리 구체적인 운영세칙을 제정하여 △서비스 수준 향상 △차입자 신청 적시 대응 △편리한 조치 시행 △차입자의 운영비용 절감 등 관련 요구사항을 제대로 수행하였는지 확인해야 함.
- 중국인민은행과 국가금융감독관리총국 각 지사는 즉시 본 통지문을 해당 관할 구역 내의 법인 금융기관에 전달하고 요구사항 수행을 촉구하여 시장 질서를 효과적으로 유지해야 함.
■ 차별화된 주택 신용정책 조정 및 최적화에 관한 통지의 주요 내용
- 대출을 통해 분양주택을 구매하는 경우, 생애 첫 주택구매자의 최소 계약금 비율은 20% 이상이며 두 번째 구매자의 최소 계약금 비율은 30% 이상임.
- 첫 주택 상업성 개인 주택담보대출 금리 하한은 현행 규정에 따라 시행되며 두 번째 주택 상업성 개인 주택담보대출 금리 하한은 해당 기간의 대출 시장 공시 금리에 20BP를 더한 금액 이상으로 조정
- 중국인민은행과 국가금융감독관리국의 파출 기구는 도시별 조치 원칙에 따라 성(省) 차원의 시장 금리 가격 자율 규제 메커니즘을 지도
◦ 도시별 부동산시장 및 지방정부 규제요건에 따라 관할 내 도시 첫 번째, 두 번째 주택 상업성 개인 주택담보대출 최소 계약금 비율과 금리 하한을 독립적으로 결정함.
- 은행금융기관은 각 성(省) 차원의 시장 금리 가격 자율 규제 메커니즘에 의해 결정된 최소 계약금 비율 및 금리 하한을 기준으로 기관의 운영 여건과 고객의 리스크 등을 고려해 구체적인 계약금 비율과 금리 수준을 합리적으로 결정
■ 도시별 주택담보대출 금리 하한 발표
- 9월 1일 15시 30분까지 중국인민은행은 2018년 또는 2019년 이후 △상하이 △선전 △베이징 △텐진 △허난성 △지린성 △푸젠성 △후난성 등 여러 곳에서 주택담보대출 금리 인하를 발표
■ 새로운 주택담보대출의 혜택
- 주택담보대출 금리를 낮추면 차입자의 이자 지출을 절약할 수 있을 뿐만 아니라 은행의 조기상환 현상도 줄일 수 있는 효과가 있음(중국지수연구원 지수연구부 총책임 차오징징(曹晶晶).
◦ 지난 8월 주요 도시의 첫 주택 평균 주택담보대출 금리는 3.9% 하락했으나 2021년 고점보다 150BP 이상 낮은 수준
◦ 2022년 이후 주택담보대출 금리는 5년 만기 LPR이 45BP 하락하면서 동시에 인하되었으나 신규 대출 금리와 기존 대출 금리의 격차가 벌어지고 재무관리 수익률도 하락하는 등 지난해부터 대출금을 미리 상환하는 주민들이 늘어남.
◦ 차입자의 경우 대출 금리를 얼마나 줄일 수 있는지는 원래 대출 발행 시 도시의 주택담보대출 금리 하한과 시중은행과의 협상에 따라 달라질 수 있음.
- 지난 2년간 대부분 도시의 첫 주택담보대출 금리 정책 하한이 당시의 LPR이었기 때문에 인하 조정 공간은 상대적으로 제한적이며 2021년 이전에 대출을 받은 사람들이 분명 유리함(58안쥐커(安居客) 부동산연구소장 장보).
◦ LPR 시행 초기 많은 도시에서 생애 첫 주택 구매자를 대상으로 포인트를 더했고, 일부 시중은행들은 포인트를 인상하면서 2021년 이전 주택담보대출 금리가 5% 이상을 찍은 경우도 많았음.
◦ 이러한 유형의 주택구매자들 역시 현재 적극적으로 대출 조기상환을 모색하게 됨.
- 일반적으로 기존 주택담보대출을 보유한 주택구매자, 특히 5~6%의 높은 금리를 가진 구매자의 경우 주택담보대출이 100BP 이상 줄어들 수 있지만, 구체적인 영향에 대해서는 여전히 구매자와 은행 간에 협상이 필요(중위안부동산(中原地产) 수석분석가 장다웨이)
◦ 대부분의 주택담보대출 최저 하한은 4.65%임.
- 차입자의 경우 주택담보대출 금리 인하는 이자 비용을 절감할 수 있기에 소비와 투자 확대에 도움이 됨.
- 이러한 대규모 부동산정책 혁신으로 인해 중국농업은행, 건설은행 등도 기존 첫 주택 상업성 개인 주택담보대출 금리 인하를 질서 있게 추진하겠다고 신속히 발표
◦ 주요 은행의 정기예금 금리는 대체로 20BP정도 인하하기 시작했으며 정기예금 금리의 인하는 주택담보대출 금리 인하의 기반을 마련함(징지엔컨설팅(镜鉴咨询) 장홍웨이).
■ 첫 주택 구매자와 두 번째 구매자에 대한 최소 계약금 비율을 각각 20%, 30%로 통일
- 인기 도시가 이 정책으로 혜택을 받을 수 있다면 계약금 비율은 40~80%에서 30%로 줄어들 수 있음(광둥성 도시계획설계연구소 주택정책연구센터 리위지아).
- 계약금 기준액이 낮아지면 자가 거주 수요의 시장 진입이 도움이 됨(58안쥐커(安居客) 부동산 연구소장 장보).
◦ 자가 거주 수요를 더욱 확고히 뒷받침하는 정책 도입만이 시장의 기대를 효과적으로 뒤집을 수 있으며 두 번째 주택 구매자의 최소 계약금 비율을 30%로 낮추면 개선수요를 자극하여 적극적인 시장 진입에 도움이 됨.
- 첫 주택 구매자에 대한 최소 계약금 비율을 20%로 감소한 것은 종합적인 조정이 전국적으로 허용된 2008년 이후 그 강도가 2번째로 큰 수준임(징지엔컨설팅(镜鉴咨询) 장홍웨이).
◦ 현재 일부 2, 3, 4선 도시는 주택 계약금 비율을 이미 20%로 줄였고, 비교적 영향력이 큰 도시는 1선 도시와 강력한 2선 도시임.
◦ 현재 1선 도시와 강력한 2선 도시의 개선수요가 여전히 주택 구매 능력을 갖추고 있다고 믿고 있으며 이러한 도시의 개선 수요가 활성화되면 전체 시장의 교체 사슬이 활성화가 될 수 있을 것임.
- 그러나 첫 주택 수요가 경직된 상황에서 계약금 비율 인하는 한 가지 측면일 뿐이고, 더 중요한 것은 향후 20~30년 동안 매달 주택담보대출 상환 비용이 필요하다는 것임.
◦ 향후 생애 첫 주택 구매자 대한 지원정책이 도입되어 소득 기대치의 안정을 기대해야 함.
■ 주택도시개발부 등 3개 부처가 부동산 관련 통지를 발표한 후 지난 8월 30일과 31일에 '인방불용인대(认房不用认贷)' 정책이 광저우, 선전, 우한, 중산, 후이저우 등 도시에서 신속히 시행
- 8월 마지막 날의 주택 신용정책은 올해 가장 강력한 부동산시장 정책이라고 할 수 있으며 수요 측면을 직접 겨냥해 계약금 한도와 주택담보대출 금리를 낮추는 등 기존 정책 추진 방식인 ‘미세 조정’을 국가 차원에서 일괄적으로 추진한 것(58안쥐커(安居客) 부동산 연구소장 장보)
◦ 부동산시장에 상당한 원동력이 될 것으로 기대되며 부동산시장의 경직된 수요를 보장하는 동시에 부동산시장을 안정적이고 건강한 궤도로 복구하는 데 중요한 역할을 할 것임.
- 새로 발표된 부동산정책과 ‘인방불용인대(认房不用认贷)’ 정책은 상호 보완적인 정책을 형성할 뿐 서로 다른 것임(광둥성 도시계획설계연구소 리위지아).
◦ 전자는 주택 구매 문턱과 월 부담금을 낮추는 데 초점을 맞추었으며 후자는 ‘하나 팔고 하나 사는(买一卖一)’ 수요 또는 주택 교체 수요에 초점을 맞춘 것임.
- 두 번째 구매자 주택담보대출 금리 하한이 기존 60BP에서 20BP로 바뀌면서 두 번째 주택의 정책은 실로 막강함(이쥐연구원(易居研究院) 연구총감 옌웨진).
◦ 과거에는 첫 번째 주택 구매자에 더 중점을 뒀지만, 이제는 두 번째 주택에 대한 확실한 지원도 제공하여 첫 번째 주택과 두 번째 주택의 활성화를 촉진하는 데 도움이 됨.
- 다양한 곳에서 ‘인방불용인대(认房不用认贷)’ 정책이 결합하여 다음 단계에서는 개선 수요가 시장에 유입되고 성장이 뚜렷할 것으로 예상(58안쥐커(安居客) 부동산 연구소 원장 장보(张波))
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【참고문헌】
｢重磅！存量首套住房贷款利率，下调！｣, 中国新闻社, 2023-08-31.
｢多地公布首套房贷利率下限，你的房贷能降多少？｣, 京报网, 2023-09-01.
｢存量房贷利率正式下调！谁能获益？如何申请？｣, 中国青年网, 2023-09-01.
｢中国银行：存量房贷利率调整不涉及LPR变化，是调整加减点｣, 北京商报, 2023-09-04.
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