여기 지방정부와 부동산 개발상들의 이해관계의 일치로 부동산 버블이 일어난 좋은 사례가 있다. 바로 베이징과 톈진 사이에 있는 징진(京津)신도시이다. 아시아에서 가장 큰 별장지대라 불리는 이곳, 실은 향후 중국의 도시화 물결에 대한 경종인데...


도시화 환상이 빚어낸 징진(京津)신도시의 설립


  베이징과 톈진의 중심구역 사이에 위치한 바우디(寶坻)구에 5년 전부터  아시아에서 가장 큰 별장지대가 구축되기 시작하였다. 면적이 천안문광장의 33배에 달하는 이 지역은 원래 염전이었는데 바우디 지방정부와 부동산 개발상들이 함께 신도시로 건설한 것이다. 


  부동산개발상들은 향후 도시화로 인해 징진지(京津冀)지역 주택 수요가 급증하고 대도시의 수용능력은 제한된 상황에서 대도시 외곽지역의 주택 수요도 크게 늘어날 것으로 내다봤다. 실제로 2004년 베이징시 주택 판매면적은 2,200만 m2에 이른 후 근 5년간 별 변화가 없었으나 2009년 주택 판매액은 2004년의 3배에 달했다고 한다. 이는 베이징시의 주택 실수요가 아직 많음을 보여준다. 부동산개발상들은 이 점을 미리 간파하였던 것이다.


그러나 구축된 신도시는 쓸쓸했다. 왜?

    
  당초 계획에 따르면 이곳에는 8,000여 채의 별장이 건축되고 초대형 5성급 호텔과 아시아에서 가장 큰 온천 및 대형 상업중심이 세워지고 50만 명 인구가 거주하게 된다. 베이징과 톈진을 연결하여 징진지경제권, 더 나아가 환발해만경제권에 새로운 생활방식을 가져올 속셈이었다. 50만이면 인접한 허베이(河北)성 지급시인 랑팡(廊坊)의 인구와 맞먹는다. 그러나 실제로 가본 신도시는 불이 켜진 집이 몇 채 안되고 거리에 지나다니는 사람도 별로 없어 사뭇 쓸쓸한 풍경이라고 한다. 


  왜 그럴까? 이유인 즉, 우선 이 지역은 접근성이 좋지 않다. 이 지역은 베이징에서 98km, 톈진에서 50km 떨어져 있지만 베이징에서 차를 타고 갈 경우 징선(京沈)고속도로와 진찌(津薊)고속도로를 경유, 서남 방향으로 120km를 달려야 하며 2시간가량 소요된다. 또한 고속도로 경유시 통행료 50위안도 지불해야 된다. 신도시에서 톈진시내로 가려고 해도 가까운 거리는 아니다. 때문에 베이징이나 톈진에 직장을 둔 사람들이 거주하기에는 지리적으로 불편한 곳이다. 


  게다가 주택 가격도 비싼 편이다. 1m2당 평균 1.1만 위안(약 한화 190만원)의 가격은 대부분의 사람들에게는 여전히 비싸다. 베이징시의 평균 주택 가격은 2만 위안으로 훨씬 비싸다지만 톈진시의 경우는 만 위안이 채 안되므로 그 가격이면 시내에서 주택을 마련하는 것이 훨씬 낫다(그림 1 참고). 게다가 베이징시의 경우는 한번 다녀오려면 왕복 통행료 100위안을 지불해야 하니...


  톈진시의 경우 34.1%의 사람들이 외곽에 주택을 구매하는 것으로 나타났지만 정작 징진신도시에다 집을 마련하지는 않을 것이다. 외곽 주택 평균가격이 7천 위안 미만인데 비해 1.1만 위안은 너무 비싸기 때문이다(그림 2 참고). 
 

  또한 부동산투기꾼들의 투기행위로 일부 별장들이 팔리긴 했지만 사람이 살지는 않으므로 신도시는 더욱 활기를 잃고 있다.


도시화와 지방정부 재정구조, 그리고 부동산 버블


  현재 허성촹잔(合生創展), 헝따(恒大), 삐꿔이위안(碧桂園), 양광100(陽光100), 뤼띠(綠地) 등 중국의 내놓으라 하는 부동산개발상들은 경쟁적으로 톈진시 외곽에 신도시를 구축하고 있다. 그들은 신도시 건설을 통해 톈진시 구 시가지와 빈하이 신구, 그리고 베이징시를 연결하고자 하는 계획을 가지고 있다.


  이처럼 신도시가 일어서고 있는 데에는 부동산개발상들의 도시화에 대한 기대심리, 그리고 지방정부의 재정수입 구조 및 지역개발 성과 목적과 깊은 연관이 있다. 중국의 경우 지방정부는 재정수입의 상당 부분을 토지출양금에 의존하고 있다. 2010년 양회 재정부 보고에 의하면 2009년 토지출양금 수입은 지방정부 전체 재정수입의 40%를 차지하여 가장 중요한 수입원이라고 한다. 신도시가 건설되면 일자리도 창출되니 지방정부의 입장에서는 대환영일 수 밖에...
  부동산개발상의 입장에서는 도시화의 추진으로 신도시가 곧 베이징시 근교로 된다고 보기 때문에 신도시 구축에 서두른 것이다. 그러나 이 남방의 투자개발상들은 징진지지역과 주삼각 혹은 장삼각지역과의 차이를 제대로 보아내지 못하였다. 민영기업이 많은 주삼각이나 장삼각지역은 매 지급시마다 고급 빌라와 별장에 대한 구매력이 있지만 징진지지역은 베이징과 톈진의 일부 부호들을 제외하고는 구매력이 없다. 아시아개발은행(ADB)의 보고서에서도 ‘환징진 빈곤대’가 실제로 존재한다고 보고 있다.  


  이는 중국의 도시화 모델에 대해서도 사색의 길을 열어준다. 2010년 양회 이래 중국의 정책결정자들은 도시화를 통한 내수 촉진을 거듭 강조하고 있다. 특히 최근에는 도시군 혹은 도시권을 통한 도시화 발전전략을 적극 추진하고 있는데 이는 향후 더욱 많은 신도시 개발을 부추길 것이다. 이들 신도시들이 제2의 징진신도시로 되는 것은 아닌지 우려된다.


  이러한 문제를 해결하려면 우선적으로 부동산 가격 상승을 억제해야 한다. 중국정부는 올 초와 4월의 부동산 투기 억제책에 이어 9월에 세 번째로 되는 초강경 규제책을 내놓았다. 3주택이상의 부동산 담보대출을 당분간 중지하고, 부동산 담보대출을 통해 주택 구매시 최초구입대금 지급비율을 30%이상으로 상향 조정하며, 2주택 이상 담보대출의 경우 최초구입대금 지급비율을 50%이상으로 상향 조정한다는 내용이다. 이밖에 주택보유세(房産稅) 개혁 시범사업을 확대 추진하기로 하였다.


  금번의 조치에 따라 전문가들은 4분기에는 부동산 가격 상승세가 수그러들고, 부동산개발상들도 관망하는 자세로 돌아설 것으로 내다봤지만 과연 얼마나 실효성이 있을지 귀추가 주목된다.

 

(참고자료: 新華網, 搜房網, 搜狐網 및 각종 보도자료 정리)