최근 중국 각지의“국5조”세칙(역주: 국무원 상무회의에서 부동산 시장 안정을 위해 확정한 5개 대책)을 살펴봤을 때, 지방정부가 부동산 시장 안정화 대책에 보이는 미온적인 태도가 확연히 눈에 띈다. 구매 제한 정책에 약간의 내용을 추가했을 뿐 기대했던 부동산 거래세의 철저한 징수, 1가구 2주택 융자금의 추가 긴축 등 강력한 조치가 의도적으로 제외된 것이다. 심지어 도시 세칙의 본문은 132자 길이에 불과해 한 네티즌은 웨이보 게시물 하나 정도 길이밖에 안 된다고 꼬집기도 했다. 부동산 대책이 나올 때마다 지방정부에서 미온적인 태도로 일관해 대책이 효과를 거두지 못하는 경우가 비일비재했지만 이번처럼 심한 경우도 드물었다. 이는 지방정부가 토지재정, 투자, 전통적 성장방식, 세수 등에 대해 미련을 버리지 못하기 때문이다.

‘임기제+GDP성장률평가’라는 중국 특유의 관료주도형 경제발전모델에서는 부동산처럼 지방정부의 주목을 받는 업종도 없다. 세수로는 급여를 충당하기에 바쁘고 토지출양소득이야말로 지방 정부가 자체적으로 운영할 수 있는 부분인 것이다. 우선 토지출양소득은 지방정부의 기반시설 건설투자항목의 자본금인데 해당 자금이 없을 경우 은행 대출과 기타 사회 기금의 운용이나 다양한 투자 계획 또한 실시하기 어렵다. 둘째, 토지는 지방정부가 외부 기업의 투자를 유치하는 셀링 포인트로 토지 가격의 인하나 면제는 외국인투자에 있어 가장 매력적인 유인이 된다. 마지막으로 토지는 지방 채무 상환과 관련하여 유일하게 믿을 수 있는 담보물이다. 각 금융기관에서 지방정부에 대한 대출 여부를 결정하는 근거는 보유 토지 규모, 효용가치, 가격 전망 등이다. 개발 주기가 존재하기 때문에 토지를 출양할 때는 주택 가격과 토지 가격의 상승 전망을 형성할 필요가 있다. 시장에 하락 기대 심리가 형성되면 토지거래시장이 상당히 냉각될 수 있다. 2008~2009년 상반기와 2011~2012년 상반기에 나타난 두 차례 부동산 하락 주기에서 이런 경향이 두드러지게 나타난 바 있는데 냉각 기조가 경미한 경우 토지는 최저가로 거래가 이루어지고 심각한 경우에는 거래가 끊길 수 있다. 따라서 토지 가격, 주택 가격의 하락을 막아야만 지방 정부는 토지에 의존할 수 있게 된다.

현재 다수 도시의 궤도 교통 운행 방식은 다음과 같다. 지방정부가 토지를 지하철 회사에 투입하고, 지하철 회사는 이를 담보로 은행 대출을 받아 지하철 건설 계획을 시행한다. 이와 동시에 지하철 회사는 독자적으로 또는 개발업체와 함께 부동산 계획을 수립하고 마지막으로 부동산 매각 이익으로 은행 대출금을 상환하고 지하철 운영비용을 충당한다. 부동산을 높은 가격에 매각하지 못하면 은행 대출금 상환과 지하철 운용 비용 충당이 어려워질 수밖에 없다. 융자 플랫폼 기업의 융자 또한 마찬가지다. 토지를 담보로 빌린 융자금은 지방 정부가 고속도로, 중심업무지구 건설 계획을 시행하는 주요 자금원으로 이러한 프로젝트 또한 시행 기간이 매우 길다(10년 이상이 소요되는 경우도 있다). 은행 대출 규모, 기한, 금리 등의 결정은 모두 융자 플랫폼 기업의 보유 토지를 기준으로 정해진다.

최근 십여 년간 부동산 가격의 빠른 상승으로 투자 및 재정 수입이 크게 늘었다. 그러나 중국의 GDP 규모는 2011년 이미 일본을 제치고 미국에 이어 2위로 올라섰다. 기수가 더 크다는 전제 하에 고속 성장을 지속하려면 환경, 자원, 에너지 공급 등에서 부작용을 낳을 수밖에 없다. 최근 대기오염과 수질오염이 심각한 상태에 이르러 전통적인 성장 방식에 경종을 울리고 있다. 이와 동시에 지방 정부의 맹목적인 단기 경제 성장 추구는 자원 가격이 빠르게 치솟고 거시적인 금융 리스크를 일으키는 원인이 되고 있다. 따라서 요소공급으로 볼 때 중국의 잠재적 경제 성장은 이미 하락세로 돌아선 것을 알 수 있다. 동시에 사회보장문제, 환경오염, 소득격차 등은 더 이상 방치할 수 없을 만큼 심각한 상태에 이르렀다. 2008년 금융 위기로 인해 고정자산 투자의 확대 등 전통적 성장 방식이라는 어쩔 수 없는 선택을 해야 했다. 따라서 향후 일정 기간 동안 이로 인한 후유증을 각오해야 한다. 그렇지 않을 경우 경제 방식 전환의 기회는 그냥 지나가버리고 말 것이기 때문이다.

신임 관리층이 경제 분야에서 제시한 ‘신흥 도시화’는 전통적 경제성장방식이 연착륙(일정한 고정자산 투자 증가율의 유지)한다는 전제 하에 새로운 경제성장방식으로 전환하는 과도기에 효과적인 방법이 될 수 있다. 집체토지의 주식 시장 참여로 공평한 가격 경쟁 실현, 농민공의 시민화, 효과적인 중국 전략 수립, 지방의 융자 플랫폼과 재테크 상품의 정리 및 공공사업 가격 개혁 등은 하나의 목적으로 귀결된다. 즉 요소 가격을 시장 경쟁 수준으로 되돌려 과거 양적으로 사용하던 패널티에 대대적인 변화를 주는 것이다.

그러나 지방 정부는 여전히 성장 지상주의에 매달리고 있고, 전국 각지에서 새로 발표된 경제성장률목표 및 신규 도시화발전전략에서도 그러한 분위기를 엿볼 수 있다. 지방 정부가 이번 부동산 안정화 정책에 소극적인 이유도 바로 이 점에 있다. 2012년 하반기 이후 경제 상황이 바닥을 친 후 다시 반등한 것은 관료들이 전국 각지의 기반시설 건설 계획에 대한 심사 기준을 완화했기 때문이다. 또한 심사 기준의 완화는 자금 동원과 부동산 과열 억제 정책의 완화가 핵심인데 사실상 2012년 하반기 이후 이 부분에서 관리층의 반응이 특히 두드러졌다. 새로 출범한 지방 정부가 대대적인 사업을 준비하고 있을 때 중앙 정부에서 억제 정책을 내놓는 경우 지방이 반대하고 나서는 것은 불 보듯 뻔한 일이다. 그러나 2012년 하반기 자금 동원 및 부동산 과열 억제 정책의 완화는 단기 효과를 위해 리스크를 감수하는 부작용을 낳았다. 이로써 주택 가격 상승, 인플레이션, 생산 과잉, 금융 리스크 등이 나타나 향후 경제 상황이 ‘경착륙’할 위험성이 높아지고 있다.

종합적으로 볼 때 부동산 안정화 대책이 아무 효과를 발휘하지 못하고 되려 주택 가격 상승과 투기붐을 일으켰던 과거의 상황은 더 이상 재연되기 어렵다. 안정화 대책에 대한 지방 정부의 비협조적 태도가 여전히 존재하지만 통화 발행, 인구 보너스, 주요 주택구매 연령층 등 부동산의 장주기를 결정하는 요인들을 볼 때 부동산의 기본 방향은 이미 하락세로 돌아섰다고 볼 수 있다. 새로 출범한 중앙 정부의 정책 집행 의지, 최근 시장 추이 및 거시 지표로 볼 때 부동산 업계의 장주기 하락 추세는 가속화될 것으로 보인다. 개혁에 대한 공신력을 지키기 위해서라도 신임 관리층이 전통 방식을 고수할 가능성은 크지 않다. 따라서 이번 부동산 안정화 대책 중 부동산 세수 개혁은 더 이상 안정화에 그치지 않는 개혁의 문제이고 임시방편이 아닌 장기 대책으로 보아야 한다.

저자: 리위자(李宇嘉), 선전시 부동산연구센터(房地産硏究中心)

출처:2013-04-08, 증권시보(證券時報)

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