리커창(李克強) 총리가 중국 경제의 업그레이드판에 대해 언급한 이후 부동산 시장의 향후 변화에 사람들의 관심이 쏠리고 있다. 현재 부동산 가격 등락을 볼 때 업계 동향과 조정 정책의 힘겨루기가 더욱 고조되는 상황이다.
 
객관적으로 볼 때 부동산은 특정 시기 고속 경제 발전을 견인하는 역할을 한 것은 분명하나 이와 동시에 경제 구조 조정의 부작용이 누적됨에 따라 부동산이 은행 시스템의 발목을 잡는 문제 또한 불거지게 됐다. 경기 침체 리스크가 줄지 않는 상황에서 우선 정부는 투자 축소, 낙후 설비의 퇴출을 통한 경제의 건전성 제고를 꾀하는 한편 경제 성장률 둔화로 인해 취업 등 민생 문제가 타격을 입지 않도록 해야 하는 어려움에 직면해 있다. 일부 전문가는 정부가 경제의 구조 조정을 추진하고자 한다면 경제의 ‘부동산화’를 경계해야 한다고 지적한다. 즉 부동산 시장의 대규모 조정을 전체 경제 구조 조정의 출발점으로 삼아야 한다는 것이다. 물론 이 같은 주장은 옳다. 그러나 고속 성장을 포기하고 부동산화를 방지하는 동시에 안정적인 경제 성장을 실현하고 부동산업의 공백을 대체할 수 있는 방법을 찾아야 하는 문제가 여전히 남게 된다.

현재 부동산업에서 보이는 일련의 문제들 또한 ‘부동산화의 방지’만으로 해결되지는 않는다.

우선 분배 문제에 있어 보장형 주택이 제 구실을 못하고 있다. 정부에서는 중저 소득 가구의 주택난 문제를 해결하기 위해 저소득 임대 주택, 경제실용주택(經濟適用住房: 정부에서 우대정책을 마련해 건설표준을 정하고 공급대상과 판매가격을 제한하여 저소득층 가정에 판매하는, 보장특징을 가진 정책성 주택), 공공임대주택 등 보장형 주택 등을 내놓은 바 있지만 자금 횡령, 배분 불공정, 신청 비리 등의 문제가 하루가 멀다 하고 터져 나오는 실정이다. 게다가 퇴출 기제가 없어 일부 지방의 보장형 주택이 임대용으로 사용되면서 주택 단지 내 BMW나 벤츠 등 고가 수입차가 넘쳐 나고 있다.

그러나 정부 측에서는 분양 주택과 보장형 주택을 모두 포기하지 않으면서 보장형 주택 건설에 더욱 힘을 기울이겠다는 입장이다. 지난 3월 재정부(財政部)에서 발표한 2013년 중국 도시 주거안정 프로젝트(保障性安居工程)는 기본적으로 470만 채 완공, 630만 채 착공을 목표로 하고 있다. 지난 6월 26일 열린 국무원(國務院) 상무회의에서는 향후 5년 간 도시, 국유 광공업, 삼림 지구, 개간 지구의 판자촌 1,000만 채를 새로 개조한다는 결정을 내놓았다. 이와 동시에 기타 보장형 주택 건축, 분배 및 관리에 주력하는 한편 부동산 시장 조정에 힘써 부동산 시장의 건강한 발전을 도모한다는 의견을 내놓았다. 이로 볼 때 보장형 주택 건설은 향후에도 지속될 것으로 보이며 따라서 각 시행 단계에서 보장형 주택 건설의 취지를 어떻게 지켜나갈 것인가 하는 문제가 더욱 중요해 보인다.

둘째, 보유 단계에서 세금의 징수 관리가 어렵다. 임대 소득세 징수는 부동산 가격 관리의 핵심이며 임대 소득세 징수 및 관리에 있어 부동산 정보 네트워크는 기본요건이다. 얼마 전 주택 도농 건설부(住房和城鄉建設部) 에서는 올 6월말까지 ‘500개 도시 개인 주택 정보 네트워크’를 마련하겠다고 발표한 바 있다. 그러나 현재 기한을 한 달 가까이 넘긴 상황이고 이에 대한 여론이 끊임없이 등장하고 있지만 건설부에서는 아무런 답변을 내놓지 못하고 있다. 사실상 부동산업 관련 정책을 번번히 내놓아도 아무런 효과를 내지 못하고 있는 것은’현재 토지 재정을 위주로 하는 지방재정시스템이 부동산이라는 ‘돈줄’을 단기간에 포기하기 어렵기 때문이라는 것이 공공연한 비밀이다.
　
부동산업에는 다양한 이익 관계가 얽혀 있다. 현재 국가회계국(審計署)에서 조사한 문제는 대부분 부동산업과 관련되어 있다. 베이징을 예로 들면 2010년부터 2012년까지 베이징시 국토자원국(市國土局)에서 징수해야 하는 토지 출양 수입은 1,853억 2천만 위안이나 확인된 실제 수입은 1,845억 2천만 위안에 불과했다. 8억 위안에 달하는 토지 출양 수입이 제때에 국고로 들어오지 않은 것이다. 은행 재테크 상품에 대한 감사 결과에 따르면 표본 조사 대상인 165건의 재테크 중 329개의 재테크 상품에서 233억 위안에 달하는 자금이 규정을 어기고 부동산 개발 등 금지 항목에 투자된 것으로 밝혀졌다.

셋째, 거래 과정에서의 각종 세금이 높은 수준이다. 중고 주택(二手房: 신축 분양주택이 아닌 기존주택)의 최근 거래세를 근거로 계산한 결과 매도인과 매수인 양측이 내야 하는 세금은 취득세, 거래 용역세, 거래 인지세, 토지 출양금, 개인 소득세 등 10여 개의 세목에 달했다. 100㎡ 너비 300만 위안의 일반 주택을 거래할 경우 부동산 건축 5년 이상 여부, 매수인의 최초 주택 구매 여부, 매도인의 1가구 2주택 여부 등 기준에 따라 거래 양측이 납부해야 하는 세금이 적게는 4만 5천 위안에서 많게는 28만 8천 위안까지 올라간다. 이는 서민형 주택의 경우 납부해야 하는 10%의 종합 지가 조항을 제외한 경우이다. 투기 이익을 막아 부동산 가격 인상을 방지하려던 세금 인상 취지가 오히려 중개 기관이 허위 계약서를 통해 세금을 회피하는 상황을 조장하고 있으며 매도인이 부동산 가격을 높여 세금을 전가하는 상황을 초래하고 있다.

사실상 부동산의 경우 생산주기가 길고 복제가 불가능한 특징으로 인해 수급 불균형이 일어나기 쉽다. 따라서 현재 수요 증가에 직면해 기존 주택의 거래 제한을 낮춰 자유 거래를 허가할 필요가 있다. 이론적으로 볼 때 이는 공급량 확대에 맞먹는 조치이지만 일부 수요를 상쇄함으로써 부동산 가격을 안정시키고 부동산 투자 및 투기에 대한 기대 심리를 떨어뜨릴 수 있다. 물론 정부가 거래에 필요한 편의를 제공하고 세수 단계에서 세금을 감면해주는 등의 조치가 전제되어야 한다.

부동산업 문제는 위에서 제기한 몇 가지에 그치지 않을지도 모른다. 중국 경제가 전환기를 맞이한 현재, 기존에 중요한 역할을 했을 뿐 아니라 현재도 영향력을 지속하는 이러한 업종에 대해서 그 가운데 복잡하게 얽힌 이익 관계와 지속적으로 되풀이되는 엇갈리는 정보를 합리적으로 처리함으로써 부동산화를 방지하는 것이 얼마나 어려울지 가히 짐작할 수 있다.

저자: 증권일보(證券日報) , 이판(一帆)

출처: 2013-07-30, 중국경제신식망(中國經濟信息網)

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