아세안

□ 이란 주택시장 특징

 

  ㅇ 이란 경제에서 주택시장은 매우 중요한 요소

    - 이란은 소득 대비 주거비용의 비중이 높은 편

    - 미숙한 시장 여건 및 정보 부족과 건설기간에 따른 공급 및 수요의 시간 불일치로 인해 수요와 공급의 잦은 괴리 발생. 이외에 인구, 경제성장률, 유가, 가계소득, 인플레이션, 주택 대출, 정부정책, 건설 규제 등이 주택가격의 변동에 영향을 미침.

    - 이러한 여건 속에서 이란 주택시장은 주기적으로 투기에 의한 시장 과열 및 버블 그리고 공급과잉 및 버블붕괴 후 불황을 겪는 패턴 반복

    - 주택 가격의 큰 변동성으로 주택시장이 기타 실물시장 및 금융부문의 건전성 등 경제 전반에 미치는 영향력 막대

 

  ㅇ 최근 주택 수요층은 2000년 중반 가격 상승을 주도했던 투기수요층에서 실수요층으로 전환되고 있음.

    - 이란 부유층의 경우 주택시장을 주요 투자시장으로 인식하고 있으며, 전체 투자시장의 약 20~50%를 차지함.

  

□ 민간부문 건설투자 현황

 

  ㅇ 민간 건설투자

    - 민간 건설투자는 전반적으로 증가하는 추세를 보임.

    - 이란의 비교적 높은 인플레이션을 감안한다면 실질적 투자 증가 폭은 줄어들거나 오히려 감소할 수도 있고, 감소 폭은 더욱 커짐.

 

이란 총민간 건설투자

                                                                                                                  (단위: 십억 이란 리알)

자료원: Iran Ministry of Road and Urban Development

  

□ 주택시장 관련 이란 정부 정책

 

  ㅇ 이란 헌법 31조와 43조에 저소득층을 위한 주택 공급을 정부의 의무로 명시

  ㅇ 2011년부터 2016년까지 진행된 제5차 개발 계획은 다음과 같음.

    - 저소득 가계를 위한 안전하고 적절한 가격의 주택 공급

    - 도시 및 지방의 양적 질적 주택 건축 및 공급 증가

    - 재정적 도구 지원과 정보 시스템 확립을 통한 주택시장 균형

    - 각종 주택 및 개발 계획의 의사 결정 시스템의 조화

    - 주택 공급문제에 있어 지역 간 불균형 완화

 

  ㅇ 제5차 개발계획 세부 목표

    - 노후 거주구역의 생활환경 개선 및 현대화

    - 취약 계층 지원을 위한 보조금 정책

    - 주택 시장 균형을 위한 적절한 통화 및 재정 정책

    - 주택 품질 향상

    - 주택 거주 비율 증가

    - 저소득 신혼부부 주거 지원

  

□ 이란 인구 추이

 

  ㅇ 인구 및 주택 수

    - 장기적으로 주택 수와 인구는 점진적으로 증가 중

    - 1996년에 비해 2016년에는 주택 수가 약 2배 증가

 

자료원: Center of Statistics of Iran, Yearbook 1394

 

  ㅇ 신규 완공 및 공급되는 주택 수 추이

 

자료원: Iran Ministry of Road and Urban Development

 

  ㅇ 외국인 인구

    - 인구 중 외국인 인구가 차지하는 비율은 전체의 2%에 불과

    - 외국인 인구 중 아프가니스탄인 수가 전체 외국인 인구 중 95% 비중 차지

 

이란 인구 구성

                                                                                                                            (단위: 명)

총합	이란	아프가니스탄	이라크	파키스탄	터키	그 외
79,926,270	78,166,822	1,583,979	34,532	14,320	713	20,844

자료원: Center of Statistics of Iran, Yearbook 1394

 

 외국인 인구 비율

                                                                                                   (단위: %)

자료원: Center of Statistics of Iran, Yearbook 1394

  

□ 이란 주택시장 세부 내용

 

  ㅇ 도시 주택 공급량

    - 이란의 거주주택, 비거주 주택, 신규 완공 주택 및 주택 노후화 및 철거된 주택 수의 합

 

연도	거주주택	당해 신규 완공 주택	철거된 주택	비거주 주택	총 주택 공급
2011(상반기)	14,782,114	282,381	117,812	1,264,194	16,210,877
2012	16,210,877	753,830	169,201	1,264,194	18,059,700
2013	18,059,700	834,077	198,523	1,264,194	19,959,448
2014	19,959,448	718,561	108,714	1,264,194	21,833,489
2015(상반기)	21,833,489	140,917	29,777	1,264,194	23,208,823

자료원: Iran Urban Economics Scientific Association

 

  ㅇ 도시 주택 수요량

 

연도	기존 가정 주택수요	신혼 주택수요	최소 주거환경 미달 원인 주택수요	주택 보수 원인 암묵적 주택수요	총 도시 주택수요
2011	15,365,892	624,514	280,246	4,281,680	20,552,332
2012	15,990,406	592,514	280,246	4,281,680	21,144,846
2013	16,582,920	552,925	280,246	4,281,680	21,679,771
2014	17,135,845	517,095	280,246	4,281,680	22,214,866
2015	17,652,940	368,024	280,246	4,281,680	22,582,890

자료원: Iran Urban Economics Scientific Association

 

  ㅇ 주택 수요 및 공급 잔차

 

연도	비거주주택 제외 주택 공급	구식 주택 제외 주택 수요	차이 (2~3열)	총 주택 공급	총 주택 수요	차이 (5~6열)
2011	14,946,683	16,270,652	-1,323,969	16,210,877	20,552,332	-4,341,455
2012	16,795,506	16,863,166	-67,660	18,059,700	21,144,846	-3,085,146
2013	18,695,254	17,416,091	1,279,163	19,959,448	21,697,771	-1,738,323
2014	20,569,295	17,933,186	2,636,109	21,833,489	22,214,866	-381,377
2015	21,944,629	18,301,210	3,643,419	23,208,823	22,582,890	625,933

자료원: Iran Urban Economics Scientific Association

  
  ㅇ 주택가격

    - 다음 표의 비용은 이란 전 지역의 평균 비용이고 테헤란 및 주요 도시의 주택가격 및 건축비용은 평균비용에 비해 매우 높은 편. 테헤란의 신식 아파트의 가격은 1㎡당 2억5000만 이란 리알에서 4억 이란 리알에 이름.

    - 아울러 특히 테헤란 수도의 경우 주택 매입 또는 임대가격은 파리, 뉴욕 등에 뒤처지지 않을 만큼 세계적 수준. 고급 주택의 경우 테헤란 북부에 밀집돼 있고 상대적으로 오래되고 낡은 주택은 남쪽에 위치해 있음.

    - 한 조사기관에 따르면 테헤란 인구의 약 35%(400만 명)는 무주택 세입자라고 함.

 

도시 건물 건축 시 1㎡당 평균비용

자료원: Iran Ministry of Road and Urban Development

 

1㎡당 평균 월세(이란 리알)

자료원: KOTRA 테헤란 무역관

 

  ㅇ 인플레이션율

    - 투자액, 건축비용, 주택가격 등의 가격 변화에 대한 분석이 유효하기 위해서는 인플레이션율을 고려해야 함.

 

자료원: Iran Ministry of Road and Urban Development

  

□ 사무용 건축시장

 

  ㅇ 사무용 건물의 가격과 임대료는 거주용 주택 가격 및 임대료보다 높음.

    - 주거용 건물을 제외하면 대부분 사무용 건물이므로, 사무용 건물 관련 통계 수치를 비주거용 건물 시장으로부터 추정할 수 있음.

 

비주거용 건물 통계(백만 이란 리알)

자료원: Center of Statistics of Iran, Yearbook 1394

 

    - 비주거용 건물 수

자료원: Center of Statistics of Iran, Yearbook 1394

 

    - 비주거지 건물 건설비용

자료원: Center of Statistics of Iran, Yearbook 1394

  

□ 전망 및 시사점

 

  ㅇ 인구의 완만한 증가에 더불어 공급되는 주택세대의 수도 점진적으로 증가할 전망

    - 인구와 주택세대 수는 최근 20년 동안 아래 그래프와 같이 일정한 선형 관계를 보이고 향후 몇 년간 추세가 이어질 것으로 보임.

 

  ㅇ 테헤란을 포함한 이란 대도시에서 임대주택 사업은 수익률이 높은 분야 중 하나임.

    - 대부분 주택 보유자는 최근 몇 년 동안 꾸준히 임대료 인상을 통한 임대를 선호하고 있음.

    - 일반 시민의 경우 소득 자체가 낮기 때문에 구매 자체가 사실상 불가능. 아울러 고 인플레이션율과 자재비 및 건축비 증가 등의 이유로 주택 가격은 지속적으로 상승하고 있는 상황

 

자료원: KOTRA 테헤란 무역관

 

  ㅇ 주거용 건물이 아닌 건축물에 대해서는 선형관계를 보이지 않음.

    - 비주거 건축시장은 이란의 향후 경제 성장률 및 외국기업의 대이란 진출 등 외부 요소들에 크게 의존할 수밖에 없을 것으로 예상됨.

 

 

자료원: Analysis of Housing Market, Iran Industrial Management Organization, 4^th Edition, 1395, Iran Ministry of Road and Urban Development, Center of Statistics of Iran, Yearbook 1394, Iran Urban Economics Scientific Association, A report on Iran Housing Demand and Supply, Housing price and rents in cities report, Iran’s Center of Statistics 2015, 주이란 한국대사관 자료, KOTRA 테헤란 무역관 자료 종합

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