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中 부동산 시장 안정화 정책 확대...기업 채무 구조조정도 가속화
유은영 소속/직책 : EC21R&C 연구원 2025-03-21
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☐ 중국 정부는 부동산 시장의 '하락세 저지 및 안정화'를 위해 도시별 차별화 정책, 규제 완화, 노후 주택 개조 등 다양한 정책을 추진 중임. 3월 정부 업무보고서는 구매·대출·판매 제한 완화와 금리 인하 가능성을 시사하며 '적절히 완화된 통화정책'과 '적극적 재정정책'으로 소비 촉진을 도모함. 또한 토지 매입 특별채권 발행을 재개해 유휴 토지 활성화와 지방정부·기업의 유동성 개선을 지원함. 한편 시장 침체로 재정난에 처한 부동산 기업들은 채무 구조조정을 진행 중이며, 2025년에는 채무 감축 폭 확대, 이자율 인하, 상환기간 연장 등의 구조조정이 가속화될 전망임.
◦ 중국 부동산 시장 안정화 정책의 배경과 주요 내용
- 중국 정부는 부동산 시장 안정화를 위해 ‘하락세 저지 및 안정화(止跌回稳)’라는 목표를 설정하고 다양한 정책을 추진하고 있음. 3월 5일 발표된 정부 업무보고서에서 200여 자의 분량으로 부동산 산업을 언급하며 ‘지속적으로 노력하여 부동산 시장의 하락을 방지하고 안정화를 추진할 것’을 강조하였으며, ‘부동산 시장과 주식 시장의 건전한 발전을 촉진하기 위해 더 큰 노력’을 기울일 것이라고 밝힘.
- 정부 업무보고서에 따르면, 올해 부동산 업무와 관련하여 우선 ‘도시별 차별화 정책을 통해 제한적 조치를 축소하고 도시 내 마을 및 노후 주택 개조를 강력히 실시하며 실수요와 개선형 주택 수요 잠재력을 충분히 발휘’하겠다고 밝힘. 이는 부동산 시장의 공급과 수요 관계의 균형을 더욱 촉진하겠다는 당국의 강한 의지를 보여줌.
- 부동산 전문가에 따르면, 부동산 구매 제한, 대출 제한(최초 납입금 비율), 판매 제한, 주택공적금(근로자가 매달 정기적으로 납부하는 장기 주택 적립 자금) 대출, 금리 등 각종 규제 정책의 완화 가능성이 있다고 설명함. 특히 1선 도시의 다양한 규제 완화가 예상되며 현재 기존 주택담보대출의 추가적인 금리 인하도 가능할 것으로 전망됨. 또한 올해는 노후 주택 개조, 도시 내 마을 개조 등을 통한 소비 환경 확대로 더 깊은 차원의 부동산 시장 소비 촉진 효과가 기대됨.
- 또한 중국 정부는 올해 ‘적절히 완화된 통화 정책’과 ‘더욱 적극적인 재정 정책’ 등의 강력한 재정적 지원 의지를 내보이고 있음. 이에 따라 2025년에는 추가적인 지급준비율 인하와 금리 인하가 기대되며, 신규 주택담보대출 금리와 기존 주택담보대출 금리도 추가 인하될 가능성이 있어 주민들의 주택 구매 부담을 경감시키고 구매 의욕을 자극할 것으로 예상됨.
◦ 토지 매입 특별채권 정책의 재개와 의미
- 한때 활발했던 토지 매입 특별채권이 중단된 후 올해 다시 재개되었으며, 이는 부동산 시장의 하락을 방지하고 안정화를 추진하기 위한 목적으로 시행됨. 최근 자연자원부와 재정부가 공개한 ‘지방정부 특별채권을 활용한 토지매입 관련 업무 통지’는 토지 매입 특별채권 재개 후의 구체적인 운영 세부사항을 명확히 했으며, 이전 규정과 비교하여 몇 가지 명확한 변화가 있음.
- 중앙재정대학(中央财经大学) 원라이청(温来成) 교수는 이번 신규 규정 도입의 주요 목적이 토지 매입 특별채권 재개를 통해 부동산 시장의 하락 방지와 안정화를 추진하는 것이라고 밝힘. 토지 매입 특별채권은 우선적으로 기업이 계속 개발할 능력이 없거나 의지가 없는 경우, 이미 공급되었으나 착공되지 않은 부동산용 토지 등 기존의 유휴 토지를 지원함. 이는 토지 수급 조절 능력을 강화하고, 지방정부와 부동산 기업의 유동성 및 부채 압력을 완화하는 데 도움이 될 수 있음.
- 이번 토지 매입 특별채권 관련 신규 규정은 유휴 토지 우선 수매 등과 같이 우선 토지 매입 사용 범위를 정확히 제한함. 또한 토지 매입 제반 과정에 대한 감독을 강화하고 자금 균형 메커니즘의 혁신을 시도했다는 특징이 있음. 이는 기존 유휴 토지를 활성화하고 토지 시장의 공급과 수요 관계를 최적화하며 지방 정부가 토지 자산 배치를 재조정하는 데 도움이 될 것으로 분석됨.
- 이 규정에서의 ‘토지 매입’은 지방정부가 토지 시장을 조절하고 토지 자원의 합리적 이용을 촉진하기 위해 법에 따라 토지를 취득하고 전기 개발을 진행하며 향후 공급을 위해 비축하는 행위를 의미함. 토지 매입 과정에서는 종종 막대한 자금 조달이 필요하며, 이 자금 조달 모델은 금융 기관을 통한 조달 방식에서 지방정부가 토지 매입 특별채권을 발행하는 방식으로 전환되었음.
- 2016년 재정부 등이 각 지역에서 더 이상 은행업 금융기관으로부터 토지 매입 대출을 받지 말 것을 명확히 했으며, 2017년 재정부 등이 ‘지방정부 토지 매입 특별채권 관리 방법(시범 시행)’을 발행하여 토지 매입 특별채권 자금 조달 운영 세부사항을 명확히 함. 이후 지방 토지 매입 특별채권 발행이 시작되어 지방 토지 매입 외부 자금 조달의 합법적 채널이 됨. 관련 데이터에 따르면, 2017년부터 2019년까지 토지 매입 특별채권 발행 규모는 약 1조 5,000억 위안(약 301조 800억 원)에 달했음.
- 그러나 2019년 9월 4일 국무원 상무회의에서 특별채권 자금을 토지 매입과 부동산 관련 영역 등에 사용하지 말 것을 명확히 함에 따라 토지 매입 특별채권이 중단됨. 당시 토지 매입 특별채권의 일부가 철거 보상에 사용되면서, 시민들이 이 자금을 받아 주택을 구매함으로써 주택 가격 상승을 촉진하고 당시 부동산 시장이 과열된 것이 토지 매입 특별채권을 일시 중단한 주요 요인 중 하나임.
◦ 부동산 기업의 채무 구조조정 진행 상황과 전망
- 중국 부동산 시장의 지속적인 침체로 인해 많은 부동산 기업들이 심각한 재정 압박에 직면함. 특히 과거 공격적인 확장 전략과 과도한 레버리지를 사용한 기업들은 판매 부진과 자금 조달 어려움으로 채무 상환 위기에 처했으며, 이에 따라 생존을 위해 채무 구조조정을 추진하게 됨. 채권자들도 부동산 경기 악화로 인해 기업들의 채무 상환 능력에 대한 기대치를 현실적으로 조정하고 있음.
- 최근 중국에서 여러 부동산 기업들의 채무 구조조정이 진전을 보이고 있음. 3월 중순 스마오그룹(世茂集团)의 해외 채무 구조조정 방안이 홍콩 법원 승인을 받아 발효되었으며, 룽광(龙光)은 해외 채무 구조조정에 80% 이상의 채권자 지지를 얻고 국내 채무 구조조정 방안도 발표함. 위안양(远洋)의 해외 채무 구조조정도 법원 승인을 받았음.
- 한편, 산업 환경 변화와 시장 상황 복잡성으로 인해 구조조정에 어려움을 겪는 기업들도 있음. 바오룽부동산(宝龙地产), 정룽부동산(正荣地产) 등의 구조조정 계획이 효력을 상실했으며, 바오룽은 채권자의 청산 신청에 직면해 있음.
- 업계는 채권자들이 부동산 기업의 상환 능력에 대한 기대치를 하향 조정함에 따라 2025년에 부채 해소 작업이 가속화될 것으로 예상함. 부채 감축 폭이 더 커지고, 이자율이 낮아지며, 상환 기간이 길어지는 특징을 보일 것으로 전망됨.
- 현재 채무 구조조정은 부동산 기업들의 주요 선택지 중 하나임. 관련 데이터에 따르면 2025년 2월 말 기준 59개 위기 부동산 기업이 채무 구조조정 또는 파산 구조조정 상황을 공개했으며 이 중 14개 기업이 전체 또는 일부 구조조정을 완료했음.
- 홍콩 상장 중국 부동산 기업 중 화양녠(花样年), 룽광, 위안양 등은 국내외 채무 구조조정을 기본적으로 완료했으며, 롱촹(融创)은 국내 부채 2차 구조조정을 완료한 첫 기업이 됨. 부동산 기업의 채무 규모, 자산 축소, 채권자 반대, 기업 회생 능력 등 여러 요인으로 인해 모든 기업이 구조조정에 성공하는 것은 아님. 홍콩 상장 중국 부동산 기업 42개 중 25개 기업에 대해 채권자들이 청산 신청을 제기했으며, 이 중 4개 기업은 이미 청산 명령을 받음.
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[참고 자료]
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