Q. 중국에 토지를 매입할 때 세무적인 부분에서 사전에 준비 및 점검 해야 할 사항들에는 어떤 것들이 있는 지요?

A. 준비 및 점검사항

1. 최소투자요구액(투자강도) 

- 중국은 회사가 매입하는 토지규모에 따라 일정금액 이상을 고정자산으로 투자하거나 등록자본금으로 납입할 것을 요구하고 있습니다. 예를 들어 1㎡당 고정자산 투자액이나 등록자본금 납입액이 최소한 300달러가 넘도록 요구하는 것입니다. 이러한 경우, 회사가 50畝(약 33,334㎡)의 토지를 매입하는 경우에는 최소한 1천만 불 이상의 고정자산을 투자하거나 등록자본금으로 납입해야 합니다. 

회사가 계획하는 투자액이 각 지역에서 요구하는 최소투자요구액에 미달하는 경우, 투자 재무전략을 다시 설정하거나 토지매입규모를 조정해야 합니다.

2. 건설지표

- 회사가 추정하는 토지사용권 원시취득 규모가 실제 건축면적보다 과도하게 큰 경우, 용적률과 건폐율, 녹화율 등 건설지표를 만족시키지 못할 수 있습니다. 이러한 경우, 중국법률에 의거, 해당 토지의 무상몰수, 토지휴면사용비(土地閑置費, 토지사용권 원시취득 금액의 20% 이내) 징수 등 법적 불이익을 당할 수 있습니다. 

따라서, 회사의 실제 생산capa에 기초한 건축면적을 산정한 후, 각 지역에서 제시한 용적률, 건폐율, 녹화율 등 건설지표를 만족시킬 수 있는 수준에서 매입규모를 확정하여 상술한 위험요인을 제거해야 할 것입니다.

3. 공사일정

- 착공시기, 준공시기 등과 관련하여 개발구와 체결하는 <투자계약서> 및 토지관리 주무부처와 체결하는 <국유토지사용권 출양계약>의 위반행위를 구성하여 위약금 및 손해배상 청구를 당할 수도 있습니다.

4. 세수 등 각종 우대혜택

- 중국의 각 행정기구나 투자유치 전담부서는 중앙/지방정부가 결정한 정책 문건에 의거 입주회사에 대한 우대정책을 확정합니다. 각 개발구가 제시하는 우대정책이 명시된 법률 또는 규정 문건을 확인한 후, 해당 문건에 제시된 범위 내에서 최대한 유리한 조건이 적용될 수 있도록 협상을 시도합니다. 회사는 개발구와 협상한 각종 우대사항을 정리한 <투자계약서>(投資協議書)를 정식으로 체결하여, 동 우대정책이 실제 이행될 수 있도록 법률적 근거자료를 구비해야 합니다. 

5. 토지대금 반환금

- 일반적으로 투자유치 목적으로 토지대금 전액 또는 일부를 재정보조 또는 세수장려의 형태로 보상하는 조건을 제시합니다. 그런데, 해당 보조금액을 누가, 언제까지, 어떠한 방식으로 지불할 것인지를 확정하지 않아, 보조금을 제때에 100% 돌려받지 못하는 상황에 처하기도 합니다. 

따라서, 토지보조금은 특정 주체가 일시불(또는 분할) 전액 현금의 형식으로 <국유토지사용권증> 취득 후 특정 기한 내에 지불 완료하도록 요구해야 합니다. 

토지보조금을 받아 취득한 토지사용권을 어떠한 사유로 인해 중도에 매각 또는 임대하는 경우, 토지보조금의 반환 이슈가 발생합니다. <투자계약서>에 동 조항을 명확하게 약정하지 않으면 중국생산법인이 토지사용권을 매각 또는 임대하는 시점에서 개발구 또는 관할 지방정부로부터 지급받은 보조금 전액을 반환해야 하는 상황에 처할 수 있습니다. 

따라서, 토지보조금 미반환, 완전 반환, 또는 토지사용권 잔여사용연수를 기준으로 반환 등의 조건을 쌍방간 협의하여 <투자계약서>에 명문화하는 것이 바람직합니다. 

6. 업무협조

-중국생산법인의 합법적인 토지사용권 행사와 공장건축을 위해, 정부기관은 중국생산법인 명의의 <국유토지사용권 출양계약> 체결과 <국유토지사용증> 취득절차에 협조해야 합니다. 또한, 중국생산법인이 토지대금을 전액 납부한 후 일정 기간 이내에 <국유토지사용증> 발급이 완료되도록 보장해야 합니다. 개발구와 건설 착/준공일시를 약정함에 있어 신중해야 합니다. <투자계약서>에 명시된 건설 착/준공 일시를 준수하지 못하는 경우 배상책임이 발생할 수 있기 때문입니다.

엠케이차이나는 중국 북경법인을 중심으로 상해, 청도, 서안, 심천에 지사를 두고 있으며 중국 비즈니스에 정통한 법률전문가, 세무/회계전문가, 경영전략전문가를 중심으로 중국투자, 현지경영, 사업철수 등 분야에서 고객이 현장에서 즉시 활용할 수 있는 실무지향형 서비스를 제공하는 컨설팅 업체이다.