□ 사례의 배경

- "갑" 식품회사는 2005년 "을" 회사 건물을 임대하였다. 2009년 동 토지는 정부계획에 의해 철거대상으로 지정되었다.

- "갑" 식품회사는 “을” 회사 및 철거집행기관과 보상문제를 언급하려고 하였으나, 철거집행기관으로부터 기한내에 철거하라는 통지를 받았다.

- 통지에 의하면 동 임대 건축물은 불법건축물에 속하기 때문에 보상의 대상에 포함되지 않는다고 한다.

-“갑” 회사는 임차인으로서 정당한 보상금을 받을 수 있는지가 문제된다.

□ ​사례분석

- 불법 건축물이란 이미 건축된 건물 및 그 부속시설이 관련 도시규획 기관의 허가를 받지 않았거나 혹은 허가에 따라 건축되지 않은 건물 및 부속시설을 가리킨다. 

- 건물 철거 관련 법률규정에 의하면 건물임차인이 아래와 같은 조건에 부합될 경우 보상을 받을 수 있다.

   1. 임차 건물이 합법적인 건축물인 경우

   2. 체결한 임대계약서가 합법적이고 유효할 경우

   3. 임차인이 영업집조를 취득하고 영업집조상의 등록주소와 임차건물이 일치할 경우   

- 이상 3가지 조건에 동시에 부합되어야 보상을 받을 수 있다. 임대건물의 합법성은 임차인이 철거보상을 받을 수 있는지의 전제조건이다. 불법건축물을 철거할 경우 건물 소유자도 보상을 받을 수 없는 만큼 임차인은 더더욱 보상받을 수 없다.

□ ​관련 규정

1. <도시건물 철거관리 조례>

- 제22조 제2조항에 의하면 “불법건축물과 허가기한이 지난 임시건축물을 철거할 경우 보상을 하지 않는다”고 규정하고 있다.

2. <산동성 도시건물 철거관리 조례> 

- 제35조는 “불법건축물과 허가기한을 넘긴 임시건축물을 철거할 시, 그에 대한 보상을 하지 않는다”고 규정하고 있다.

□ ​최종정리

- 불법 건축물은 당사자가 철거기간내에 스스로 철거를 해야 한다. 기간내에 철거를 하지 않을 경우, 철거인이 도시기획행정기관 혹은 도시 종합 법률집행기관에 법적 대응을 할 것을 신청할 수 있다. 

- 임차인은 건물 임대시 반드시 건축물 합법 여부, 건설수속 완료 유무, 건물소유권 등록 여부 등을 확인해야 한다. 동 조건을 만족해야만 임대계약이 유효하며 정부기획에 의해 철거할 경우, 임차인이 해당되는 보상을 받을 수 있다.

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