■ 한중FTA시대에서의 부동산 투자환경

- 한중FTA를 통하여 투자환경의 안정성, 예측가능성 확보

ㅇ 투자보호조항으로 협정문을 구성하였으며 후속 협상을 통해 투자자유화 확대

ㅇ 중국기업의 한국기업에 대한 전략적 투자 또는 합작투자를 통하여 부가가치 극대화

ㅇ 중국의 조우추취(走出去)정책과 한국의 외국자본 진입완화로 투자확대 가속화 예상

- 중국기업의 국내 부동산투자 확대와 다양화

ㅇ 중국기업의 부가가치 있는 국내 부동산 매수 증가

ㅇ 중국기업의 부동산개발회사 M&A를 통한 대규모 투자 확대

■ 중국기업의 국내 부동산투자의 현주소

- 중국기업 등의 대한국 부동산투자는 전반적으로 증가하는 추세

* 출처 : 국토교통부 통계(2014.6.)

* 2015년 상반기 중국인 소유 제주도 토지면적은 864만 평방미터로 2011년 대비 608% 증가하였으며, 이는 외국인 소유 제주도 토지면적 중 41.6%를 차지함¹⁾

- 중국기업 등의 부동산투자는 주거용과 상업용에 집중하는 경향

* 출처 : 국토교통부 통계(2014.6.)

■ 중국기업의 국내 부동산투자 관련 최근 동향 

- 부동산 거래의 지역적 다변화

ㅇ 지방자치단체의 적극적인 중국투자 유치노력

ㅇ 제주도와 부산해운대로부터 서울, 인천, 대구, 새만금, 평창, 평택으로 다변화

- 부동산프로젝트 규모의 대형화 

ㅇ 중국 요우커를 겨냥한 중국계 기업의 카지노복합리조트사업자 선정에 적극적 참여²⁾

ㅇ 한국진출 중국계 금융기관의 대형빌딩 매수³⁾를 통한 직접 사용 및 임대사업으로 확대

ㅇ 금융기업 인수 후 자산운용방법으로서의 대형 빌딩 매수 모색

- 부동산프로젝트 후 부가가치 증대 

ㅇ 매수 빌딩의 인테리어 및 시스템의 고급화를 통한 부가가치 증대  

ㅇ 매수 후 또는 개발 중인 건물의 용도변경을 통한 시장수요 부응

ㅇ 부동산개발회사 인수 후 온천업 등의 추가를 통한 사업 다각화 모색

■ 중국기업의 국내 부동산투자에 대한 매력

- 외국인투자의 보호와 송금에 대한 법적 보장

ㅇ 외국인투자에 대해 내국인 투자자보다 불리하지 않게 대우(내국민대우)

ㅇ 외국인투자에 대해 제3국 투자자보다 불리하지 않게 대우(최혜국대우)

ㅇ 출자금, 이익, 배당금, 로열티 등의 즉시 송금 허용

- 외국인투자지구나 경제자유구역은 법인세, 취득세 등 세제 우대

- 5억 원 이상 투자자에 대한 영주권 혜택 부여 

ㅇ 외국인투자자가 거주비자(F-2)와 투자를 5년 유지시 영주권비자(F-5) 신청 가능

ㅇ 외국인투자자의 영주권비자 취득 후 그 동반가족도 동일한 비자 신청 가능

ㅇ 금고 이상의 형벌이나 출입국관리법위반이 없어야 영주권비자 신청 가능

■ 중국기업의 국내 부동산투자 관련 법적 위험

- 충분한 검토 없이 급박한 부동산 관련 계약 체결

ㅇ 한국법상 요건이나 절차에 대하여 사전에 충분한 검토 부족

ㅇ 급박한 계약 체결로 법률적 위험을 수반하는 경우 많음

ㅇ 한국기업의 초기 중국 진출 시 상황이 재현되는 듯한 인상 

- 치밀한 법률실사 도과로 법적 위험에 노출

ㅇ 부동산 소유권 취득에 급급한 나머지 필요한 법률실사 도과 다반사

ㅇ 거래 상대방이나 목적물에 대한 미흡한 실사로 법적 위험에 노출  

ㅇ 위와 같이 불완전 거래로 목적물 처분시 막대한 손실 불가피

- 부동산취득신고 등 필요한 절차를 거치지 않는 사례 빈번 

ㅇ 중국기업이 50% 이상 지분을 가진 국내기업도 외국인토지취득신고 필수

ㅇ 부동산매매계약 체결 후 토지취득신고기간(60일) 미준수 사례 많음

ㅇ 한국에 거주하지 않는 중국인이 부동산취득시 외국환거래법상 미신고 사례 빈번 

- 부동산 관련 분쟁발생시 적시에 합리적 대응 부족

ㅇ 부동산 관련 법적 분쟁 발생시 대응전략 부재

ㅇ 분쟁에 관한 대응논리와 이를 뒷받침하는 증거 확보 부족

ㅇ 분쟁발생 초기에 적절한 대응부족으로 소송절차에서 불이익 입는 경우 많음

■ 중국기업의 성공적 국내 부동산투자와 법적 보호방안   

- 계약준비단계

ㅇ 부동산 목적물이나 부동산개발회사 관련 정보에 대하여 사전에 충분히 수집, 분석

ㅇ 계약 체결에 앞서 법적 제한, 우대제도에 대하여 심도 있는 검토 필요

ㅇ 충분한 준비 없는 계약은 언제 어디서 법적 위험이 발생할지 모른다는 것을 명심 

- 법률실사단계

ㅇ 법률실사는 부동산 관련 계약체결에 앞서 필수적으로 거쳐야 하는 건강검진

ㅇ 목적물의 소재지, 지목, 면적, 거래허가, 담보, 조세, 문화재, 묘지, 환경 등에 대한 실사

ㅇ 충분한 법률실사는 건강한 권리확보로 이어져 향후 신속한 처분에도 용이

- 계약체결단계

ㅇ 소유자가 기업인 경우 주주총회, 이사회 등 회사내부절차를 거쳤는지 확인 필수

ㅇ 계약체결권한의 존부에 대한 구체적 확인 필요

ㅇ 치밀하지 못한 서명은 운명을 그르친다는 유태인의 비즈니스10계명 명심

- 분쟁대응단계

ㅇ 분쟁 예후나 발생의 경우 신속하게 법적 논리와 충분한 증거 확보에 착수 

ㅇ 비공식적인 루트를 통해 분쟁을 해결하겠다는 생각은 금물

ㅇ 승소판결의 집행을 위한 가압류나 가처분 등 권리보전장치 사전 확보

주1) 韩地产投资移民制度实施五年外国人置业再创新高, 中国新闻网, 2015-08-06  

       http://news.xinhuanet.com/abroad/2015-08/06/c_128099121.htm
주2) http://www.gnmaeil.com/news/articleView.html?idxno=287521
주3) http://china.mk.co.kr/china/view.php?category=20002002&year=2014&idx=11308

       http://news.mk.co.kr/newsRead.php?year=2014&no=966826