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중국 주택시장의 테일리스크 점검
이치훈 소속/직책 : 국제금융센터 중국팀장 겸 연구위원 2015-11-05
[시장 동향]
■ 최근 들어 중국 경제 및 금융시장 불안에도 불구하고, 주택가격이 상승세로 돌아서는 등부동산시장의 회복 조짐이 뚜렷
- (가격) 주택가격이 금년 5월부터 4개월 연속 상승<그림1>. 지역별로는 대도시의 상승폭이 크게 나타나면서 전체 가격 상승을 견인
• 북경 등 직할시 규모 이상의 1선 도시1)는 지난해 10월부터 11개월 연속 상승하였으며 상승폭도 확대. 반면 2선과 3선 도시는 상승폭이 미미하거나 보합 수준<그림2>
• 금년 들어 8월까지 123선 도시의 누적 상승폭이 각각 14.6%, 0.6%, -1.1%로 과거와 달리도시 규모별 격차가 뚜렷
- (거래량) 금년 4월부터 5개월 연속 증가하였으며 증가폭도 15% 내외의 높은 수준
[전망]
■ 최근의 가격 상승에도 불구 과거와 같은 활황세는 어려울 것으로 보이며 지역간 차별화 현상이 뚜렷해지고 내년 중 가격이 하락하는 더블딥의 발생 가능성도 상존
- 금년 중에는 정부가 부동산 보유세 도입의 연기 등 시장활성화 기조를 유지하면서, 부동산시장이 회복세를 이어갈 가능성 다소 우세
※ 최근 경기하방압력 지속으로 목표 성장률 7%에 근접하기 위해 부동산시장의 활성화 필요성이 증대
• 부동산 보유세 도입(0.2~1.2%)을 상해와 충칭시에서 전국으로 확대할 예정이였으나, 악화된 거시경제 환경을 고려하여 무기한 연기될 움직임
• 주요 IB들은 중국정부가 도시화 정책 및 금융지원(낮은 모기지대출 비중) 등 수요창출 여력이 있는 것으로 평가
- 그러나 중기적으로는 공급 우위의 시장 상황과 높은 가격으로, 상승폭이 제한되고 중소형 도시를 중심으로 가격 하락폭이 확대될 소지. 대내외 여건에 따라 수개월내 가격이 하락하는 더블딥 가능성도 배제하기 어려움
• 주택 보급률이 80%로 선진국보다 높은 가운데, 착공면적은 `12년부터 감소했음에도 불구 공실면적이 사상 최대치로 급증하여 수급불균형 현상이 심화<표2,그림3>
<표2> 주요국의 주택 보급률
• 이에 따라 중소형 도시의 경우, 주택재고 소진 기간이 `10년 평균 16개월에서 `14년 21개월로 확대(대도시: 8개월→10개월)
• 높은 가격으로 `14년 전국 평균 임대 수익률이 2.7%에 그쳐 아시아 11개국 평균 4.4%보다 낮은 수준
• 장기적인 정책 방향(빈부격차 축소 및 반부패), 인구구조 변화 등을 감안할 때, 중국 부동산시장은 구조적 전환기에 진입한 것으로 평가. 앞으로 도시별 규모별형태별 차별화 현상이 심화될 것으로 예상
• 인민은행의 2분기 서베이 결과, 금년 초까지 지속된 가격 조정에도 불구하고 주택가격이 과도하게 높다는 응답이 여전히 절반 이상인 52%. 향후 가격 상승 예상은 지난해 4분기 19.2%에서 금년 2분기 18.2%로 축소<그림4>
[리스크 분석]
■ 단기내에 부동산시장 위축이 시스템 위기로 이어지지 않으나, 미국 출구전략과 맞물려 투자심리 냉각이 장기화되고 파급 영향도 커질 수 있음에 유의 필요
- 최근 모기지 대출 증가에도 불구, 아직 건전성 측면에서 위험한 수준은 아니며 추가 위축이 진행되더라도 금융시스템 부실까지 이어질 가능성은 낮은 편
• 전체 대출에서 모기지 대출의 비중이 `12년 13.1%에서 `14년 9월 14.3%로 상승하였으나, GDP 대비 모기지 비중은 여타 주요국가에 비해 크게 낮은 수준<그림5>
• 최근 상업은행의 부실채권 규모(비율)가 소폭 증가하였으나, 정부의 관리 강화로 충당금도 동반 증가하여 비교적 양호한 것으로 평가
• 다만, 금융개혁의 일환으로 최근 민영은행의 설립이 증가하고 있는 가운데, 조만간 실시될 예금자보호법 시행으로 소형 은행의 파산 가능성은 상당
- 그러나 그동안 꾸준히 증가한 외국인의 부동산 자금이 과거처럼* 미국의 금리인상 등 대외환경 변화에 민감하게 반응해 시장 위축을 더욱 가중 시킬 우려
*`09년과 `12년 대외위기시 외국인의 부동산 투자가 각각 전년대비 35.5%와 48.8% 급감한 바 있음
• 전체 외국인의 대중국 직접투자 위축에도 불구, 부동산 투자 비중은 `10년 20.9%에서 `14년 29.6%로 상승하여 기존 투자 규모가 상당
• 한편, 금년 7,8~9월 인민은행의 시중 외환 공급 규모가 역대 최대치인 약 1,500억달러에 달해 국제자금의 유출 압력이 커졌음을 반영
- 내년 부동산시장 위축될 경우, 현재의 성장 버팀목인 투자(소비) 위축 뿐만 아니라, 최근 경영환경이 악화된 중소형 업체의 파산 등 불안요인이 심화될 여지 상당
• 금년 중국정부의 토지사용권 매각 수입이 이미 감소세로 전환됨에 따라, 최근의 성장 버팀목 역할을 하고 있는 인프라 등 정부주도 투자에 부정적 영향을 미칠 우려<그림7>
• 참고로 중국의 GDP 대비 총투자 비율은 45%내외로 여타 선진국은 물론 브릭스국가에 비해서도 높은 수준임에 따라 투자의 역할이 여전히 절대적<그림8>
• 또한 전체 가계자산에서 부동산이 차지하는 비중이 65%내외로 미국·유럽의 평균 20%를 크게 상회함에 따라 소비에 미치는 영향도 상당<그림9>
• 특히, 상위 10대 부동산업체의 매출 비중이 `11년 10.7%에서 `14년 20.8%로 상승하는 등 대기업의 금융 독점에 이어 시장 지배력도 크게 강화. 이는 중소기업의 경영환경이 악화 추세임을 반영
- 이는 최근 위축세를 보이고 있는 글로벌 총수요에도 영향을 미쳐 세계경제의 회복을 크게 제한하는 요인으로 작용할 수 있음에 유의할 필요
• 중국의 투자가 1%p 하락시 G20 국가의 성장률이 0.06%p 하락
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주1) 1선도시는 직할시급 초대형 5대 도시로 북경·상해·심천·광주·천진시가 해당. 2선도시는 GDP 2,000억 위안, 인당 GDP 1.4만위안, 상주인구 100만명, 면적 100Km2 이상인 도시. 3선 이하 도시는 1·2선 기준에 미달하는 도시를 지칭
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