[시장 동향]

■​ 최근 들어 중국 경제 및 금융시장 불안에도 불구하고, 주택가격이 상승세로 돌아서는 등부동산시장의 회복 조짐이 뚜렷

- (가격) 주택가격이 금년 5월부터 4개월 연속 상승<그림1>. 지역별로는 대도시의 상승폭이 크게 나타나면서 전체 가격 상승을 견인
• 북경 등 직할시 규모 이상의 1선 도시^​1)는 지난해 10월부터 11개월 연속 상승하였으며 상승폭도 확대. 반면 2선과 3선 도시는 상승폭이 미미하거나 보합 수준<그림2>
Ÿ• 금년 들어 8월까지 1ž2ž3선 도시의 누적 상승폭이 각각 14.6%, 0.6%, -1.1%로 과거와 달리도시 규모별 격차가 뚜렷

- (거래량)  금년 4월부터 5개월 연속 증가하였으며 증가폭도 15% 내외의 높은 수준 

[전망]

■​ 최근의 가격 상승에도 불구 과거와 같은 활황세는 어려울 것으로 보이며 지역간 차별화 현상이 뚜렷해지고 내년 중 가격이 하락하는 더블딥의 발생 가능성도 상존

- 금년 중에는 정부가 부동산 보유세 도입의 연기 등 시장활성화 기조를 유지하면서, 부동산시장이 회복세를 이어갈 가능성 다소 우세
 ※ 최근 경기하방압력 지속으로 목표 성장률 7%에 근접하기 위해 부동산시장의 활성화 필요성이 증대
• Ÿ부동산 보유세 도입(0.2~1.2%)을 상해와 충칭시에서 전국으로 확대할 예정이였으나,  악화된 거시경제 환경을 고려하여 무기한 연기될 움직임
Ÿ• 주요 IB들은 중국정부가 도시화 정책 및 금융지원(낮은 모기지대출 비중) 등 수요창출 여력이 있는 것으로 평가

- 그러나 중기적으로는 공급 우위의 시장 상황과 높은 가격으로, 상승폭이 제한되고 중소형 도시를 중심으로 가격 하락폭이 확대될 소지. 대내외 여건에 따라 수개월내 가격이 하락하는 더블딥 가능성도 배제하기 어려움
Ÿ• 주택 보급률이 80%로 선진국보다 높은 가운데, 착공면적은 `12년부터 감소했음에도 불구 공실면적이 사상 최대치로 급증하여 수급불균형 현상이 심화<표2,그림3>

<표2> 주요국의 주택 보급률​

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• 이에 따라 중소형 도시의 경우, 주택재고 소진 기간이 `10년 평균 16개월에서 `14년 21개월로 확대(대도시: 8개월→10개월)
Ÿ• 높은 가격으로 `14년 전국 평균 임대 수익률이 2.7%에 그쳐 아시아 11개국 평균 4.4%보다 낮은 수준
Ÿ• 장기적인 정책 방향(빈부격차 축소 및 반부패), 인구구조 변화 등을 감안할 때, 중국 부동산시장은 구조적 전환기에 진입한 것으로 평가. 앞으로 도시별 규모별ž형태별 차별화 현상이 심화될 것으로 예상
Ÿ• 인민은행의 2분기 서베이 결과, 금년 초까지 지속된 가격 조정에도 불구하고 주택가격이 과도하게 높다는 응답이 여전히 절반 이상인 52%. 향후 가격 상승 예상은 지난해 4분기 19.2%에서 금년 2분기 18.2%로 축소<그림4>

[리스크 분석] 

■​ 단기내에 부동산시장 위축이 시스템 위기로 이어지지 않으나, 미국 출구전략과 맞물려 투자심리 냉각이 장기화되고 파급 영향도 커질 수 있음에 유의 필요

- 최근 모기지 대출 증가에도 불구, 아직 건전성 측면에서 위험한 수준은 아니며 추가 위축이 진행되더라도 금융시스템 부실까지 이어질 가능성은 낮은 편
Ÿ• 전체 대출에서 모기지 대출의 비중이 `12년 13.1%에서 `14년 9월 14.3%로 상승하였으나, GDP 대비 모기지 비중은 여타 주요국가에 비해 크게 낮은 수준<그림5>
Ÿ• 최근 상업은행의 부실채권 규모(비율)가 소폭 증가하였으나, 정부의 관리 강화로 충당금도 동반 증가하여 비교적 양호한 것으로 평가<그림6>
Ÿ• 다만, 금융개혁의 일환으로 최근 민영은행의 설립이 증가하고 있는 가운데, 조만간 실시될 예금자보호법 시행으로 소형 은행의 파산 가능성은 상당

- 그러나 그동안 꾸준히 증가한 외국인의 부동산 자금이 과거처럼* 미국의 금리인상 등 대외환경 변화에 민감하게 반응해 시장 위축을 더욱 가중 시킬 우려
 *`09년과 `12년 대외위기시 외국인의 부동산 투자가 각각 전년대비 35.5%와 48.8% 급감한 바 있음
Ÿ• 전체 외국인의 대중국 직접투자 위축에도 불구, 부동산 투자 비중은 `10년 20.9%에서 `14년 29.6%로 상승하여 기존 투자 규모가 상당
Ÿ• 한편, 금년 7,8~9월 인민은행의 시중  외환 공급 규모가 역대 최대치인 약 1,500억달러에 달해 국제자금의 유출 압력이 커졌음을 반영

- 내년 부동산시장 위축될 경우, 현재의 성장 버팀목인 투자(소비) 위축 뿐만 아니라, 최근 경영환경이 악화된 중소형 업체의 파산 등 불안요인이 심화될 여지 상당
Ÿ• 금년 중국정부의 토지사용권 매각 수입이 이미 감소세로 전환됨에 따라, 최근의 성장 버팀목 역할을 하고 있는 인프라 등 정부주도 투자에 부정적 영향을 미칠 우려<그림7>
Ÿ• 참고로 중국의 GDP 대비 총투자 비율은 45%내외로 여타 선진국은 물론 브릭스국가에 비해서도 높은 수준임에 따라 투자의 역할이 여전히 절대적<그림8>

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• 또한 전체 가계자산에서 부동산이 차지하는 비중이 65%내외로 미국·유럽의 평균 20%를 크게 상회함에 따라 소비에 미치는 영향도 상당<그림9>

• 특히, 상위 10대 부동산업체의 매출 비중이 `11년 10.7%에서 `14년 20.8%로 상승하는 등 대기업의 금융 독점에 이어 시장 지배력도 크게 강화. 이는 중소기업의 경영환경이  악화 추세임을 반영 

- 이는 최근 위축세를 보이고 있는 글로벌 총수요에도 영향을 미쳐 세계경제의 회복을 크게 제한하는 요인으로 작용할 수 있음에 유의할 필요
Ÿ• 중국의 투자가 1%p 하락시 G20 국가의 성장률이 0.06%p 하락<그림10>

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주1) 1선도시는 직할시급 초대형 5대 도시로 북경·상해·심천·광주·천진시가 해당. 2선도시는 GDP 2,000억 위안, 인당 GDP 1.4만위안, 상주인구 100만명, 면적 100Km² 이상인 도시. 3선 이하 도시는 1·2선 기준에 미달하는 도시를 지칭
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