2016년 중국 경제의 핵심 과제 중 하나는 바로 부동산 재고를 소진시키는 것이다. 최근 사회 각계에서는 모두 부동산 재고 문제의 심각성을 인식하고 있기는 하지만, 구체적인 재고 수준에 대한 판단에는 이견이 존재한다. 이는 ‘부동산 재고’에 대한 정의가 모호하고, 일부 관련 통계가 미흡하거나 공개되지 않아 부동산 재고물량을 정확하게 추산하기가 어렵기 때문이다. 이하에서는 ‘광의적 재고’라는 관점에 입각해서 중국 부동산 시장의 재고문제의 현황을 짚어보고, 중국이 속한 발전 단계에 의한 변화를 근거로 부동산 재고가 생겨난 원인을 분석해보고자 한다.

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1. 전체 부동산 재고 현황

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지난 2015년, 중국 상품주택(商品房, 매매나 임대가 가능한 주택)의 미분양 면적은 7억2천만 평방미터로, 역대 최고치를 기록하였다. 이 수치만을 놓고 보면, 중국 부동산 재고문제는 그다지 심각해 보이지 않을 수도 있다. 왜냐하면, 12억8천만 평방미터에 달하는 부동산을 분양한 속도로라면, 부동산 재고를 해소하는데 6~7개월이면 충분하기 때문이다.

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하지만, 부동산 재고문제는 광의적 재고에서 발생하는데, 2015년 시공면적(잠재적 재고물량)은 무려 73억6천만 평방미터에 달하였는데, 이는 미분양 면적의 10배 이상에 달하는 수치였다. 그 중에서도 주택 시공면적은 51억 2천만 평방미터로 전체의 70%를 차지하였다. 만일, 허가는 받았으나 아직 착공하지 않은 물량까지 감안한다면, 재고 물량은 훨씬 더 많아질 것이다. 전체 시공면적과 미분양 면적의 총계는 80억8천만 평방미터인데, 2015년의 분양 속도라면 재고 해소에 6.3년이 걸린다는 계산이 나온다.

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현 상황대로라면, 부동산 재고는 계속 적체되고 있고 날로 심각해지고 있다. 신규 착공 물량이 2년 연속 줄어들고 있다고는 하지만, 2015년 신규 착공한 물량 면적이 15억4천만 평방미터에나 달한다. 이는 그나마 분양 거래가 활발하게 이루어졌던 2015년의 분양 완료 면적인 12억8천만 평방미터를 상회하는 수치이다. 국무원 발전연구센터의 추산에 따르면, 중국 주택 수요의 최고치는 1200~1300만 채인데, 1채 당 100평방미터라고 가정하고 계산해도 총 12~13억 평방미터에 달한다. 한편, 2015년 주택 매매면적은 11억2천만 평방미터에 달했다. 이것이 의미하는 바는, 상품주택 수요가 더 이상 증가할 가능성이 크지 않다는 것을 말하는 것이다.

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2. 지역별 재고 현황

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지역별 재고 현황은 크게 세 부분으로 나누어 생각해볼 수 있다. 첫째, 3,4선 성(省) 또는 도시의 경우 재고 수준이 매우 높으며 분양률도 낮아 부동산 재고가 가장 심각하다. 둘째, 1,2선 도시의 경우, 재고 문제가 그렇게 심각하지는 않다. 다만, 1선 도시의 경우 분양률이 높아 재고가 심각하지 않지만, 2선 도시의 경우 분양률이 중간 정도로 재고 압력을 받고 있지만 해결 가능한 정도이다. 셋째, 2015년 1선 도시의 주택가격은 큰 폭으로, 2선 도시는 소폭, 3선 도시의 경우 부동산 가격이 하락하는 모습을 보이면서 지역별 재고가 상이한 모습을 보였다. 이와 관련해 이하에서 좀 더 구체적으로 살펴보도록 하겠다.

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먼저 서부, 동북부, 산시(山西)등 자원 의존도가 높은 3,4선 성 혹은 도시의 경우, ‘재고 대 분양’ 비율이 높고, 분양률도 낮다. 재고 해소에 소요되는 시간이 가장 높은 지역은 9,9년을 기록한 산시(山西)였고, 8.4년을 기록한 닝샤(宁夏)가 그 뒤를 이었다. 지린(吉林)과 랴오닝(辽宁) 역시 각각 7.8년, 7.5년을 기록하며, 상위권을 차지했다. 재고 물량이 가장 많은 지역은 후허하오터(呼和浩特)와 타이위안(太原)으로 각각 16.1년, 11.1년을 기록하였다. 이처럼 상기 지역들은1,2선 성∙시에 비해 분양 속도가 크게 뒤쳐지는 모습을 보였다.

둘째, 2선 도시의 재고량과 분양률은 중간 정도 수준을 보였다. 재고량이 가장 적은 지역은 장시(江西), 후난(湖南), 후베이(湖北), 허난(河南), 광둥(广东)등으로, 광의적 의미의 재고 대 분양 비율은 각각 4.4, 4.5, 4.5, 4.8, 5.0을 기록하였다. 성 정부 소재지인 성도(省都)와 주요 도시 중에서는 허페이(合肥), 우한(武汉), 난창(南昌), 샤먼(厦门), 난징(南京)이 4~5.4 정도로 가장 낮은 수치를 보였다. 이들은 모두 2선 성∙시라는 특징이 있다. 한편, 일부 2선 도시 중에서도 항저우(杭州), 닝보(宁波) 등은 재고 대 분양 비율이 9.4%, 10.2%에 달하였다. 2선 도시는 전체적으로 봤을 때 재고문제가 그다지 심각하지 않은 것으로 나타났다. 즉, 어느 정도는 재고를 안고 있지만 얼마든지 해결 가능한 범위 내에 있다는 것이다.

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셋째, 1선 도시는 지역별로 재고량이 편차를 보이기는 했지만, 분양률이 높아 재고가 심각하지 않다. 광의적 재고량을 살펴보면, 광저우(广州)와 상하이(上海)는 재고 대 분양 비율이 각각 6.1, 6.2를 기록하며 비교적 낮은 수치를 보였고, 베이징(北京)과 선전(深圳)은 모두 8.4를 기록하며 다소 높은 수치를 기록하였다. 1사분기 1선 도시의 부동산 가격이 큰 폭의 오름세를 보이면서, 일부 도시에서는 단기 ‘물량 부족’사태가 빚어지기도 하였다.

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2015년, 30개 대형 및 중형 도시 데이터에 따르면, 1선 도시 상품주택 거래면적은 32.1% 증가하였고, 2선 도시와 3선 도시의 경우 각각 22.6%, 13.6%의 증가율을 보인 것으로 나타났다. 4선 도시의 경우 이보다도 낮은 것으로 예상된다. 2015년에는 중국 부동산 재고 해소를 위한 정책적 노력에 힘입어 도시별로 부동산 판매량은 늘어났지만, 1선, 2선, 3선, 4선 도시 순위로 탄력성은 제각각이었던 것을 알 수 있다.

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3. 부동산 재고의 원인

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전형적인 산업화의 과정을 밟은 국가들의 부동산시장 발전 역사와 비교해 볼 때, 중국의 부동산시장은 새로운 발전 단계에 진입해 있는 것으로 볼 수 있다. 즉, 고속 성장, 양적 발전, 총량 확대에서 각각 안정적 성장 혹은 성장 둔화, 질적 발전, ‘총량 감소 및 지역별 구조 차이’로 변화하고 있는 것이다. 오늘날 중국 부동산 시장에 재고물량이 넘쳐나고, 지역별로 차이를 보이는 것은 현재 중국이 처해있는 발전 단계와 관련이 있다. 즉, 부동산시장의 발전 단계가 변화함에 따라 재고량 문제에도 영향을 미치게 된 것이다.

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우선, 부동산 수요가 한계점에 달함에 따라 재고 문제가 심각해졌다. 2008년 루이스 전환점(Lewis Turning Point)에 다다르고, 2012년 12~59세 노동인구가 감소하기 시작하였으며, 2014년에는 부동산 주요 매매연령대인 20~50세 인구가 최고치에 달하였다. 한편, 중국 경제는 고속 성장단계에서 벗어나 성장률이 둔화되기 시작하였다. 이 뿐만 아니라 중국의 도시화율은 지난 1978년 17.92%에서 2014년 54.77%로 급격하게 상승하였는데, 국제적 경험을 토대로 바라볼 때, 향후 도시화율은 10~20%p 더 상승할 것이지만 도시화 추진 속도는 다소 둔화될 것이다. 참고로, 국무원발전연구센터는 2014년 중국의 도시별 평균 주택 수량은 1만 가구 정도에 달하였다고 분석하였다.

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한편, 지역별 인구 분포 구조도 새로운 단계에 들어서면서 지역별 차이를 보일 것이다. 중국의 도시인구 분포 및 지역별 주택가격은 기본적으로 일치한다. 일반적으로 인구 분포의 변화는 크게 3가지 단계를 거쳤는데, 첫 번째 단계는 농촌에서 도시로의 인구 유입단계로, 이 시기에는 도시마다 인구가 모두 증가하고, 전체 인구 중 도시인구가 차지하는 비중도 늘어나는 시기였다. 두 번째 단계는 교외인구가 증가하는 단계로, 이 시기에는 일부 중소형 도시의 인구 증가가 둔화되고, 대도시 인구의 비중은 지속적으로 상승하였다. 마지막으로 세 번째 단계는 인구가 대도시로 집중되고, 중소형 도시의 인구 증가속도는 둔화되는 시기이다. 현재 중국은 상기 3단계 중, 1단계에서 2단계로 넘어가는 과도기에 놓여 있다.

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출처: 중국경제신식망, 2016-07-06

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