□ 최근 중국의 부동산 가격이 상승하면서 ‘부동산세 개혁’이 재차 중국 내 사회이슈로 대두되고 있음.

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○ 중국의 경제성장률이 하락 추세를 보임에도 대·중도시의 주택가격은 상승세를 보임.
- 중국 경제는 1999년부터 2007년까지 8년 동안 연 평균 14.2%의 높은 성장률을 달성하였으나 이후 지속적으로 하락하여 2015년 약 7%, 2016년 상반기 6.7%를 기록함.
- 그러나 중국 국가통계국이 발표한 자료에 의하면 2016년 8월 70개 대·중도시 중 62개 도시의 신축주택 거래가격이 전년 동기대비 큰 폭으로 증가함.
- 이에 대한 주요 요인은 주식시장이 장기간 침체되고 인플레이션이 우려되면서 비교적 안전한 투자처로 여겨지는 주택시장으로 투자가 몰렸기 때문으로 분석됨.

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○ 개인이 보유하고 있는 주택에 대하여 세금을 징수하지 않는 현행 부동산세 체계가 이러한 투기수요를 발생시키는 주요 요인으로 제기되면서 부동산세를 개혁하기로 함.
- 중국은 부동산과 관련하여 취득 시 계세(우리나라의 취득세), 보유 시 방산세(재산세)와 도시토지사용세(토지세), 양도 시 영업세(양도소득세)와 개인소득세 등을 과세하고 있음.
- 중국 ‘부동산세 개혁’의 핵심은 우리나라의 재산세와 같은 방산세를 개혁하는 것임.
- 현행 방산세의 규정^​1)에 따라 경영활동에 사용되는 경영성 부동산^​2)에 대하여는 방산세가 과세되지만 개인이 단순히 보유^​3)만하고 있는 주택에 대하여는 보유 주택 수에 관계없이 방산세가 면제됨. 
- 이에 따라 중국 정부는 그 동안 거래단계에 과세되는 계세와 영업세의 세부담을 높여 주택가격의 안정화를 꾀하였지만 실패하였음.
• 계세나 영업세를 조정하여 거래단계의 세부담을 강화할 시 단기적으로 부동산 투자나 투기를 막을 수 있지만 장기적으로 부동산 시장을 위축시킬 수 있음.
• 중국 정부가 영업세 강화로 부동산 시장이 위축되면 영업세를 완화하고 부동산 시장이 과열되면 다시 영업세를 강화하는 식을 되풀이 하자, 도리어 정책의 신뢰성을 잃어 부동산 가격 상승을 초래하였음.
- 결국 개인이 보유하고 있는 주택에 대하여 세금을 과세하지 않는 현행 부동산 체계가 부동산 투기를 조장한다고 보아 투기수요를 억제하고 부동산 시장의 안정화를 위해 개인 보유 주택에 방산세를 과세하는 ‘부동산세 개혁’을 실시하기로 함.

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□ 부동산세를 개혁해야 한다는 주장은 2003년부터 제기되었지만 2011년에 이르러서야 변화를 보이기 시작하여 상하이시(上海市)와 충칭시(重庆市)에서 시범적으로 개인 보유 주택에 대하여 방산세를 징수하였으나 부동산 투기를 억제하지 못하고 있음.

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○ 상하이시는 2011년 1월 개인주택 방산세 시범 잠행방법^​4)을 발표, 상하이시 전역에 있는 주택에 대하여 방산세를 과세하기로 함.
- 상하이시 방산세의 과세대상은 잠행방법이 실시되는 날로부터 새로 구입한 주택이며 납세의무자는 상하이시 호적의 경우 2주택 이상인 자, 상하이시 호적이 아닌 경우 1주택 이상인 자임.
- 과세기준은 면적으로, 상하이시 호적을 가진 자는 1인당 60㎡ 이하인 주택을 보유한 경우 방산세가 면제되어 1가구 2주택 이상이어도 합산한 모든 주택의 면적이 1인당 60㎡를 초과하지 않을 시 방산세가 면제됨.
• 상하이시 호구가 아닌 자는 이 혜택이 적용되지 않음.

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○ 충칭시 역시 2011년 1월 개인주택 방산세 시범 잠행방법^​5)을 발표, 상하이시와 달리 9개 주성구(主城区)^​6) 주택에 대하여 방산세를 과세하기로 함.
- 충칭시 방산세의 과세대상은 △개인이 보유하고 있는 단독주택, △개인이 새로 구입한 고급주택^​7), △충칭시 호적이 아니거나, 충칭시에 사업체가 없거나, 충칭시에 직장이 없는 개인이 새로 구입한 2주택 이상의 보통주택임.
- 충칭시 방산세의 과세기준 역시 면적으로, 단독주택은 180㎡, 잠행방법 시행 이후 새로 구입한 단독주택과 고급주택은 100㎡ 초과 시 방산세가 과세됨.
- 그러나 충칭시 호적이 아니거나, 충칭시에 사업체가 없거나, 충칭시에 직장이 없는 개인이 구매한 보통주택의 경우 과세기준 면적이 적용되지 않음
• ​단, 충칭시 호적을 취득했거나, 충칭시에 사업을 보유하게 되거나, 충칭시에 직장을 구한 경우, 이 셋 중 하나만 충족하더라도 당해 연도에 이미 납부한 방산세를 환급받을 수 있음.

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○ 상하이시와 충칭시가 개인 보유 주택에 방산세를 과세한 지 5년이 지났지만 두 도시의 부동산 시장에 미치는 영향은 거의 없음.
- 그 이유는 두 도시에서 실시하는 방산세의 과세대상과 납세의무자가 매우 제한적으로 사실상 상징적인 것에 불과하기 때문임.
- 뿐만 아니라 호구자와 비호구자로 나눠 차등정책을 실시하면서 외부 투기를 막기 위해 노력하고 있다는 보여주기식 정책으로 부동산 투기를 억제하기 위한 근본적인 해결책으로 보기 어려움.

표 1. 중국 방산세 주요 내용

□ 현재 2018년 입법을 목적으로 부동산세법 초안을 작성하고 있지만 부동산세법이 실시된다 하더라도 부동산 가격에 미치는 영향은 크지 않을 것임.

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○ 과세원칙, 과세범위 등을 담고 있는 부동산세법은 중앙에서 만든다고 하여도 지방세에 해당하는 방산세의 구체적인 내용은 지방에서 결정할 것임.
- 지방세의 주요 목적은 지방의 재정수입을 충당하는 것이며 부동산 가격 조절과 같은 기능은 국세의 목적임.
- 따라서 방산세가 부동산 투기를 억제하는데 있어 한계가 있을 것임.
- 오히려 부동산세의 개혁이 본격적으로 실시된 것이 2013년으로, 영업세를 증치세(우리나라의 부가가치세)에 통합한 세제개혁(이하, 영개증)으로 줄어든 지방의 재정수입을 조달하기 위함이 부동산세 입법의 실질적인 목적이라고 볼 수 있음.
• 중국은 2012년부터 지방정부의 핵심 세원이던 영업세를 지방정부와 중앙정부가 함께 공유하는 공유세인 증치세로 통합하는 영개증을 시작하였고, 2016년 영업세가 완전히 폐지되었음.

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○ 부동산세 입법의 주요 목적이 지방정부의 재정수입 확보라면 2018년 부동산세법에는 농촌 주택도 과세대상에 포함시킬 가능성이 매우 높음.
- 현행 방산세의 과세대상은 성시(城市), 현성(县城), 건제진(建制镇), 광공업 지역(矿工区)에 소재하는 경영성 건물로, 농촌에 소재하는 모든 경영성 건물과 주택에 대하여 방산세를 과세하지 않고 있음.
- 하지만 지방정부의 재정수입 조달이 부동산세 입법의 주요 목적이 될 것으로 보아 농촌 주택은 물론 경영성 건물까지 방산세의 과세대상에 포함될 것으로 보임.

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1) 中华人民共和国房产税暂行条例
2) 오피스 빌딩, 상점, 호텔, 백화점 등을 말함.
3) 개인이 보유하고 있는 주택을 임대한 경우에는 경영성 부동산으로 간주하여 방산세가 과세됨.
4) 上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法
5) 重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法
6) 충칭은 도시와 농촌으로 구성된 도시로, 주성구란 충칭시 「도농종합규획(城乡总体
规划中)」에서 말하는 도시구역으로 위종구(渝中区), 장베이구(江北区), 샤핑바구(沙坪坝区), 주롱포구(九龙坡区), 다뚜커우구(大渡口区), 난안구(南岸区), 베이베이구(北碚区), 위베이구(渝北区), 바난구(巴南区)가 있음.
7) 건축면적당 거래가가 과거 2년 간 9개 주성구의 신축주택 면적당 평균거래가격의 2배 이상인 주택을 이름.
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[참고문헌]
―​ 房价再次攀升，房产税“大招”什么时候放出来？, 新华网, 2016.9.
―​ 贾康：要摆脱房价暴涨暴跌循环需加快推房地产税, 第一财经宏观, 2016.9.
―​ 신금미, 중국 토지공유제하에서 부동산 보유세의 과세대상에 관한 연구, 한중법학회, 2015.11
―​ 신금미, 중국 토지공유제하에서 부동산 보유세 징수에 관한 연구, 조세학술논집, 2015.6​