처음 맞는 부동산시장 분화와 양극화 확대

​

중국의 부동산 폭등 추세가 꺾일 줄 모르면서 거품경제 가능성에 대한 논의가 한창이다. 여기에는 부동산 시장의 불패신화를 믿고 투기대열에 올라탄 행동파와 비정상적 가격폭등 뒤에는 반드시 내리막길이 있다는 이성적 새가슴 관망파의 입장이 반영되어 있다. 어쨌거나 현재의 부동산시장을 보고 먼 산 보듯 한다면, 이는 속세를 떠난 도인이거나 시장에 참여할 수 없는 가난한 사람이라고 밖에 해석할 수 없을 것이다. 그만큼 중국의 부동산 가격 폭등은 불평등을 확대하는 야바위시장이 돼 사회불안 요인으로 등장했다.

​

2015년 상하이는 부동산 거래량에서 세계기록을 세웠다. 한해 상하이에 공급된 주택 공급량은 4,986만㎡에 이르고 거래액은 1조 4천억 위안(한화 약 240조 원)이나 되었다. 이는 동 기간 베이징, 톈진, 뉴욕, 홍콩의 주택 거래액을 합친 것보다 많은 수치이다. 또한 이 해 선전(深圳)의 주택가격도 전년대비 평균 70%나 상승해 중국 역사상 가장 높은 가격 폭등을 기록했다.

​

한편, 부동산시장의 분화가 뚜렷해진 것도 중국이 처음 경험하는 현상이다. 먼저, 고급주택시장이 대폭 확대되었다. 예전에는 주력 상품이 90㎡ 전후의 아파트였는데, 최근 대도시에서는 1천만 위안 이상의 호화주택 공급이 대폭 증가했다. 다음으로, 2015년 3월 30일 시행된 부동산 활성화정책에도 3,4선 도시는 공급과잉이 해소되지 않고 있으나, 베이징, 상하이, 선전, 광저우 등 1선도시와 항저우, 난징, 허페이, 정저우 같은 핵심적인 2선도시의 주택가격도 역대급 폭등세를 보이고 있다. 이것은 전국의 부동산 가격변동이 동일한 방향으로 진행된 것과는 확연히 비교되는 양극화 현상이다.

​

신용확대가 부른 투기 심리와 대도시 진입 열망

​

중국이 중속성장 시대로 접어들어 경기과열 요인이 없었기 때문에, 대도시 중심의 부동산 과열은 경기 외적인 설명이 필요하다. 입주에서는 선전, 상하이, 항저우, 베이징은 IT와 하이테크 산업이 집중되어 있어, 고소득 사무직원이 집값 상승을 주도하고 있다고 주장한다. 이들은 2015년 말 차스닥(창업판; China Growth Enterprise Market) 주가가 84%나 오른 것을 포함해 3년 동안 200% 이상의 주가 상승을 근거로 제시한다. 그러나 2016년 들어 주가는 다시 20% 이상 하락되었는데도 주택가격인 이상 급등현상을 보인다는 점에서 이 주장은 일부만 유효하다고 하겠다.

​

이 보다는 정부의 화폐정책이 부동산 과열을 불러왔다는 점에서 중국이 의도적으로 건설촉진정책을 쓴 부작용으로 보는 해석이 더 타당해 보인다. 그런 측면에서 현재의 부동산 양극화는 정책의 실패가 중요한 원인이라고 평가된다. 여기에 증시 하락과 저성장에 따른 투자기회 감소 그리고 위안화 평가절하 가능성에 대한 염려가 결합된 복합요인이 작용한 것으로 보인다.

​

우선, 2015년 여러 차례 금리를 인하하자 민간대출이 급등했는데, 주택구매용 대출이 기업대출의 3배에 이르는 이상 현상을 보였다. 신규 개인대출 규모도 매 분기당 1조 위안 이상씩 증가했고, 증가율 역시 25%를 초과했다. 여기에 건설사가 첫 불입금을 대신 내주거나, 중개회사가 첫 주택 불입금을 대신 내주면서 소비자는 주택가격의 20%만 있어도 투기행렬에 끼어들 수 있게 되었다. 이렇게 주택을 담보로 은행과 건설사 및 금융중개사의 이해가 일치하면서 대출구매라는 열기에 지속적인 에너지가 공급된 것이다. 결국 채무성 신용팽창이 여기에 깊이 연관되어 있는 것이다.

​

둘째, 도시화로 인한 주택수요 증가라는 구조적 요인도 주택과열의 장기화에 영향을 미치고 있다. 2015년 56.1%의 도시화율을 보이는 중국은 매년 1%씩 증가하고 있는데, 이는 약 1,400만 명의 도시인구 증가를 의미한다. 중국은 소도시 건설을 추진하고 있지만, 농민은 일자리와 교육 및 사회복지를 위해 대도시 진입에 매우 적극적이다. 특히 ‘80후’ 세대들이 가정을 꾸리면서 도시생활에 대한 욕망이 커지면서 대도시의 인구유입은 통제가 어려운 수준에 이르렀다. 2015년 상하이의 주택구입자의 47.5%가 외지인이라는 통계가 이런 흐름을 입증하고 있다. 즉 부동산시장의 분화는 자녀교육과 복지혜택이라는 사회적 요소가 중요하게 작용하고 있기 때문에 이런 추세는 당분간 지속될 것으로 보인다.

​

셋째, 부동산 가격의 폭등은 도시화율보다는 부의 편중 정도와 투자처의 이동에 민감하게 반응한 결과이다. 그래서 가격폭등은 특정 대도시를 중심으로 일어나게 된다. 자본이 소수에게 집중되고 있는 중국은 제조업의 부진과 증시 약세로 적당한 투자처를 찾지 못하고 있다. 때문에 유휴자본은 확실한 투자처인 대도시 부동산에 몰리게 된다. 이 외에도 호구(户口)가 교육 및 사회복지 수준과 신분을 대표하는 중국 특유의 호구제도가 외지인의 대도시 유입을 추동한다. 여기에 대도시에 집이 있어야 체면이 선다는 중국인의 허영심도 부차적으로 작용하고 있다. 이 결과 대도시와 중소도시의 소득수준의 차이보다도 주택가격의 차이는 훨씬 큰 현상이 고착되었다.

​

강력한 규제정책에 대한 시장의 불신

​

이런 이유로 부동산의 양극화는 도시 주민의 자산 차이를 확대하면서 사회불안요인이 되고 있다. 이에 시진핑이 19차 당대회를 앞두고 가장 강력한 부동산 규제정책을 내놓자 지방정부도 신속하게 호응하고 있다. 즉 1주택 보유자는 첫 불입금을 50% 이상 내도록 하고, 외지인에게는 소득세를 높게 징수하는 등 주택구매 제한을 강력하게 시행한다는 것이다. 그러나 최근의 부동산정책은 경기가 부진한 가운데 시행하는 첫 번째 사례라는 점에서 그 효과에 대해서는 반신반의하게 된다. 지방정부는 정치적 이유에서는 중앙정부의 의지에 순응하지만, 높은 가격의 토지매각으로 재정을 확보하는 상황에서 강력한 억제정책을 쓰지 못할 입장이다. 중앙정부 역시 부동산이 경제성장의 30% 이상을 차지하기 때문에 정치적 구호만큼 강력한 정책을 집행할 수 없는 한계도 있다.

​

그래서 지방정부는 각 도시의 특성에 맞는 정책을 시행하는 정책(因城施策,一城一策)을 내놓았다. 이는 시장이 정책의지를 의심하게 되어 정책효과가 발휘되지 못한 요인으로 작용하고 있다. 즉 시장이 정책을 신뢰하지 않으면서 정책방향과 다른 현상이 오히려 강화되고 있다. 결국 중국의 이번 부동산정책은 이미 성공하지 못했다는 것이 증명되고 있다.

​

그렇다면 핵심문제는 무엇일까? 바로 근본적인 해결은 토지가격 억제이다. 주택가격이 토지가격의 3배 이상이 되어야 건설사가 정상수익을 낸다고 한다. 그런데 지방정부는 재정수입의 상당 부분을 토지매각으로 충당하기 때문에 토지공급가를 낮추려 하지 않는다. 따라서 토지가격을 통제하지 못하는 정책은 실패로 가는 대증요법에 불과하다. 이것이 중국정부의 고뇌이자 부동산정책의 근본적 한계이다. 결국 중국은 ‘과열’시장을 ‘적정한 수준의 안정유지’로 전환이라는 온건한 부동산정책 목표를 세울 수밖에 없는 상황이다. 이에 대해 자본이 어떻게 대응하는가가 부동산시장의 흐름으로 나타나는 것이다.

​

부동산 불패신화 못 따라가는 정책실패 지속 예상

​

그렇다 하더라도, 중국 주택가격이 폭등하면 부동산 불패신화에 대한 의문을 제기하는 것은 당연한 반응이다. 이는 이미 중국에서 20년 이상 된 논쟁거리이기도 하다. 결론적으로, 인구가 많고 도시화율이 낮으며, 신분제적 호구제도가 남아 있는 중국의 특수성에 비추어 볼 때 일본과 같은 부동산 거품 붕괴는 일어나지 않을 것이라는 전망이 우세하다. 여기에는 중국인의 높은 저축률과 자산의 대부분이 부동산으로 구성된 가계 재무구조도 이런 분석을 뒷받침한다.

​

또한 세계 거의 모든 나라에서 도시화율이 75%에 이르기 전에는, 주택가격은 짧은 조정기는 있었더라도 지속적으로 상승했다는 일반적 경험론이 중국에도 적용될 것으로 본다. 일본 부동산이 20년 이상 침체된 것은 매우 이례적인 사례일 뿐, 대부분의 경우는 2년 이내의 짧은 조정기를 지나면 가격이 상승해 왔다. 그 외에도 현실적 의미에서, 중국에게는 부동산 가격 폭등보다 폭락이 더욱 두려운 가정이다. 그래서 중국은 현재와 같이 비정상적 폭등이 아니라면, 강력한 정책구호에도 불구하고 부동산시장의 안정된 성장을 막으려 하지 않을 것이다. 그러므로 이를 정책실패라고 평가하는 것은 정부와 다른 입장에서 보는 것일 수도 있다.​