中 부동산 시장 열기 여전히 식지 않아…강도 높은 규제는 계속될 것

□ 지난 5월에만 중국의 40개 이상 도시가 50건의 부동산 규제 정책을 발표하며 상반기 중국 부동산 시장에 사상 최대 규모의 부동산 규제 정책이 집중된 가운데, 베이징 등 1선 도시 집값 상승을 억제하는데 성공한 반면, 2·3선 도시 집값은 계속 상승세를 보이고 있음.

❍ 특히 70개 중대형 도시 중 1선 도시 4곳의 분양주택 및 중고주택 판매가격이 전년 동기 대비 각각 0.6%, 0.2% 하락하면서 4개월 연속, 3개월 연속 하락세를 보임.

● 2선 도시의 31곳의 신규분양주택과 중고주택 판매가도 각각 5.4%, 4.4% 하락했으며 3선 도시 35곳은 각각 6.0%와 4.3% 하락함.

❍ 하지만, 5월은 ‘단오절(端午节)’라는 계절적요소가 있어, 주택거래가 전월 대비 활발히 진행됨. 

● 단오 이틀 전인 5월 16, 17일 이틀간 광저우(广州) 신규분양주택 거래량은 426채, 369채로 전년 동기 대비 각각 227.7%, 373% 증가함. 

● 상하이(上海)도 이 이틀 동안의 신규 분양주택 계약 건수가 278건, 122건이며 선전(深圳)은 202채로 전년 대비 대폭 상승했음.

□ 70개 중국 중대형 도시 가운데, 지난 4월 신규 분양주택의 전년 동기 대비 집값 상승률이 가장 컸던 도시 역시 2·3선 도시에 속하는 △ 단둥(丹东) △ 싼야(三亚) △ 하이커우(海口) 등 도시로 나타남.

❍ 이 세 지역의 5월 신규 분양주택 가격 역시 전월 대비 각각 5.3%, 2.4%, 2.1%로 가장 큰 상승률을 나타냄. 특히, 단둥의 경우 신규 분양주택가격은 지금까지 당월 분양주택가격이 전월 대비 0.5%의 상승폭을 유지하고 있었으나, 올 3월, 4월, 5월 각각의 전월 대비 상승폭은 0.4%, 2%, 5.3%로 최근 들어 급증한 모습을 보임.

● 이와 같은 가격 폭등에 맞서, 단둥시는 5월 14일과 21일, 일주일 간격으로 두 차례, 6월 12일 한차례, 한 달 동안 총 세 차례나 부동산 규제조치를 취한 바 있음.

□ 올 상반기 중국 부동산 가격이 오른 원인에 대해 일각에서는 올 1분기 중국의 주민 중장기 대출에서 신규 대출이 차지하는 비중이 40%에 육박했는데, 이 신규 대출이 주로 2·3선 도시 부동산으로 흘러 들었다고 분석함. 다른 한편으로는 중국 당국의 판자촌 주민 이주 및 보상 정책 실시와 중국 각지의 인재유치 경쟁 격화로 2·3선 도시 부동산 수급불균형을 초래했다는 분석도 나왔음.

❍ 장다웨이(张大伟) 중위안 부동산(中原地产) 수석애널리스트는 “최근 2선 도시에 집값 반등이 집중된 것은 인재유치 정책과 분양주택 추첨제 시행이 주된 원인으로 작용해, 청두(成都) 등 과거 부동산 과열로 부동산 규제 대상이었던 도시의 집값이 전월 대비 최고의 상승폭을 기록했다,”고 설명함.

● 장 애널리스트는 “분양주택 추첨제는 비(非)시장화 판매단계에 진입한 것으로 집값이 안정되었음을 의미한다,”며 “부동산 가격을 잠시 안정시킬 수 있으나, 오히려 더 많은 잠재수요를 자극했다,”고 지적하면서 “부동산 규제의 중점은 제어가 아닌 조정에 두어야 한다,”고 덧붙임. 

□ 올 하반기 부동산 전망에 관심이 쏠리고 있는 가운데, 중국의 부동산 전문가는 “하반기 부동산 개발 업체의 자금난이 심화되면서 중국의 부동산 개발 투자가 ‘두 자릿수’ 증가세를 유지하기 어려울 것,”이라며 “부동산 판매가 둔화세를 보이는 상황에서 신규 부동산 착공 면적도 소폭 감소세를 보일 것,”으로 전망함.

❍ 올 하반기 ~ 2020년 부동산 개발업자의 채권 상환 만기가 집중되어 있음. 관련 자료에 의하면, 올해에만 1,717억 위안(약 29조 원)의 채권을 상환해야 하며, 향후 3개월 만기하는 금액 각각 170억 위안(약 3조 원), 188억 위안(약 3조 2,000억 원), 227억 위안(약 4조 원)임. 게다가, 4분기 만기 금액은 더 늘어나 총 877억 위안(약 15조 원)에 육박함.

❍ 이에 전문가들은 “부동산기업들은 채무상환 압력에 못 이겨 주택가격을 인하해 매도함으로써 자금을 회수하려할 것이며 이는 주택가격 하락으로 이어질 수 있다,”고 조심스럽게 예측함.

□ 또한, 부동산 통제 정책 강도가 완화되지 않고 그대로 지속되면서, 하반기 중국 부동산 시장의 열기가 다소 식을 것이라는 분석도 나왔음.

❍ 특히 중국 각지에서는 부동산 가격 관리에 대한 장기적인 시스템 구축에 노력을 기울이고 있음. 그 중 하나가 부동산 등록정보관리 기초 플랫폼인 ‘부동산 등기 정보 통합시스템(不动产登记信息联网)’인데, 이 시스템을 통해 중국의 부동산 시장 상황을 효과적으로 모니터링할 수 있음은 물론, 더 목표성 있는 규제책을 마련할 수 있을 것으로 기대됨.

❍ 이밖에도 주택시장 수요를 분류하려는 움직임도 보임. 선전의 경우, 2035년까지 170만 채 신규주택을 건설 예정인데 그 중 60% 보장성주택(保障性住房·서민주택)시장에, 40%는 분양주택시장에 공급할 것이라고 발표함.

❍ 이처럼, 앞으로는 보장성주택 시스템을 더 많이 보급할 것으로 기대됨. 특히, 향후 △ 고소득층을 위한 분양주택 △ 중간소득층을 위한 정책적 지원주택 △ 저소득층을 위한 임대주택 등의 주택보장체계가 정립돼, 향후 분양주택 구매뿐만이 아니라, 보장시스템을 이용해 주거 문제를 해결할 수 있을 것으로 전망됨.

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*보장성주택: 정부가 중·저 소득층의 주거난 해소를 위해 제공하는 것으로, 입주자의 자격 제한과 가격 및 임대료 상한을 적용한 주택

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※ 본 이슈분석 전문은 첨부파일을 통해 확인하실 수 있습니다.