선전, 주택 구매 후 만 2년 될 경우 증치세 면제. 선전 당국 ”실수요자의 주택 구매 비용 낮추는데 도움 될 것” 

최근 선전시(深圳市)가 부동산 시장의 ‘호화주택세’ 기준을 조정해 주목을 받고 있음. 지난 11월 11일 선전시 주택건설국(住建局)에 따르면, 선전시 관할 내의 용적률 1.0 이상, 단일 건축면적 144㎡(약 44평) 이하의 주택을 ‘보통주택’으로 조정하고 주택 구매 후 만 2년이 될 경우 증치세(增值税·부가가치세)를 면제하기로 함. 이는 선전이 지난 4년여간 시행했던 ‘호화주택세’ 징수 기준에 큰 변화가 생겼음을 의미함.

- ‘호화주택세’란 시장에서 ‘보통주택’ 가격 기준에 대한 상대적인 표현법임. 즉, ‘보통주택’ 가격 기준을 넘는 주택은 관련 세수 혜택을 받을 수 없으며, 거래 과정에서 ‘보통주택’ 기준보다 높은 세금을 납부해야 함. 

- 선전은 지난 2015년 ‘보통주택’ 기준 규정을 출범함. 선전에서 우대 정책을 적용받는 ‘보통주택’은 세 가지 조건을 충족해야 하는데, △ 용적률 1.0 이상 △ 전용면적 120 ㎡(약 36평) 이하 또는 건축면적 144 ㎡ 이하 △ 실제 거래가격이 소재지(10개 지역)에서 규정한 ‘보통주택’ 가격 기준보다 낮아야 한다는 것임. 

- 선전 10개 지역의 ‘보통주택’ 가격 기준의 예를 들면, 난산(南山) 지역은 매매가 490만 위안(약 8억 1,680만 원) 이하, 푸톈(福田)은 470만 위안(약 7억 8,360만 원) 이하, 뤄후(罗湖)는 390만 위안(약 6억 5,000만 원) 이하인 주택을 ‘보통주택’으로 규정함. 

- 상술한 조건에 부합한 ‘보통주택’은 영업세, 주택 취득세 등 세금 혜택을 누릴 수 있었음. 반대로, ‘호화주택’으로 분류되는 주택을 구매할 때는 이와 상응하는 호화주택세를 납부해야 했음. 

선전시 당국은 “’보통주택’ 기준 조정은 더욱더 많은 실수요자가 세수 혜택을 누리고 실수요자의 주택 구매 비용을 낮춰 합리적인 주택 수요를 만족하는 데 도움이 될 것”이라는 정책 시행 취지를 밝힘.

- 옌웨진(严跃进) 이쥐연구원(易居研究院) 싱크탱크센터 연구총감은 “이번 정책 조정은 예상을 크게 뛰어넘는 수준”이라며 “용적률과 건축면적 기준에 부합하기만 하면 주택 가격이 비싸더라도 ‘보통주택’으로 분류가 가능하기 때문에, 일전에 주택 가격이 ‘보통주택’ 구매 기준을 상회할 경우 납부해야 했던 세금을 감면받을 수 있게 되었다”라고 설명함. 

 - 최근 몇 년 간 부동산 시장이 급격히 변화하면서 ‘보통주택’ 기준이 주민들의 합리적인 거주 수요와 맞지 않는다는 문제점이 제기되어 왔음. ‘보통주택’ 기준에 따라 선전의 적지 않은 주택이 ‘호화주택’으로 분류되었고, 대량의 중소형 주택도 거래 시 증치세를 납부할 수밖에 없어 실수요자의 주택 구매에 부담을 가중시켰다는 것임. 따라서 선전이 ‘호화주택세’를 조정함에 따라 이러한 문제가 해결될 수 있을 것으로 기대됨.

선전의 이 같은 조치가 부동산 시장에 미칠 영향에 귀추가 주목되는 가운데, 일각에서는 집값 상승을 우려하는 목소리도 나옴. 하지만 일부 분석가는 “감세 호재가 단기적으로는 집값 변동성을 야기할 것이나 결국에는 안정적인 흐름으로 나아갈 것이며, 가격이 큰 폭으로 오르지는 않을 것”이라고 보았음. 

 - 광둥성 주택정책연구센터(广东省住房政策研究中心)의 리위자(李宇嘉) 수석연구원은 “가격 인상은 주로 매매 쌍방 간의 밀고 당기는 신경전에 의해 좌우된다. 선전의 중고주택 공급량은 현재 비교적 충분한 상황이라 전반적으로 매입자가 더 유리한 위치에 있다”라고 설명함. 

- 선전시 주택건설국(深圳市住房和建设局)은 “선전시가 2016년부터 실시해온 구매 제한, 대출 제한, 가격 제한 등 정책을 여전히 엄격하게 시행하고 있기 때문에, 이번 ‘보통주택’ 기준 조정이 부동산 규제 정책에 결코 영향을 미치지 않을 것”이라고 강조함.

- 그러면서 “선전은 향후 주택 제도 개혁을 확대하고, 주택 임대 시장을 대대적으로 육성하며, 토지·금융·세수·입법 등 수단을 종합적으로 운용함으로써 부동산 규제 조치를 지속적으로 개선할 것”이라며 “또 투기 행위를 억제해 선전 부동산 시장의 평온하고 건강한 발전을 촉진할 것”이라고 덧붙임. 

한편, 중국의 기타 도시가 선전을 따라 ‘보통주택’ 인정 기준을 조정할지 여부도 시장의 관심사로 떠올랐음. 일부 업계 전문가는 “베이징(北京) 등 도시는 향후 조정할 가능성이 있는 반면, 광저우(广州)는 조정 가능성이 작을 것”으로 보았음.

 - 베이징의 ‘보통주택’ 기준은 2014년 마지막으로 조정됐는데, 기준은 △ 용적률 1.0 이상 △ 건축면적 140㎡(약 42평) 이하 △ 주택의 실제 거래 가격이 2014년 발표한 소속지역 주택 평균 거래 단가나 총액의 1.2배를 넘지 않도록 규정하고 있음. 

- 자오슈츠(赵秀池) 베이징시부동산법학회(北京市房地产法学会) 부회장 겸 비서장, 수도경제무역대학(首都经济贸易大学) 교수는 “베이징 주민의 생활 수준과 구매력이 상승하고 두 자녀 정책이 실시되고 있는 가운데, 베이징 정부가 제시한 ‘보통주택’ 기준 중 건축면적 140㎡ 는 그저 기본적인 생활 수준을 충족할 만한 크기이며, 5환(五环) 이내의 ‘보통주택’ 총액 기준인 468만 위안(7억 7,900만 원)도 현재로서는 ‘호화주택’이라고 부르기 어렵다”라며 “부동산 발전 주기에 따라 일반적으로 3년마다 한번 씩 ‘보통주택’ 기준을 조정해야 한다”라고 밝힘. 베이징 ‘보통주택’ 기준의 재조정은 최근 몇 년 간 베이징 부동산 시장의 상승세에 순응하는 조치이며 주택 실수요자의 필요를 만족시키기 위한 필연적인 선택이라는 주장임. 

- 광저우는 현재 2005년 발표한 ‘보통주택’ 기준을 적용하고 있는데, 용적률과 건축면적 기준은 선전과 동일하며, 실제 거래 가격이 동급 토지 주택 평균 거래가의 1.2배 이하가 되도록 규정하고 있음. 황타오(黄韬) 광둥중위안부동산(广东中原地产) 사업부 총경리는 “광저우는 2005년 출범한 정책부터 비교적 완화된 기준을 적용했다. 광저우 주택 중  95% 이상이 용적률 1.0 이상이며, 지역별 주택 평균 거래 가격을 규정하지 않았기 때문”이라며 광저우는 ‘보통주택’ 기준을 조정하지 않을 것이라는 의견을 제시함. 

< 참고자료 : 중궈칭녠왕(中国青年网), 런민르바오(人民日报)，베이징상바오왕(北京商报网) 등 >

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1. 호화주택 과세 기준 조정한 中 선전, 집값 상승 압력 커질 수도 (뉴스브리핑, 2019년 11월 14일)