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이슈 & 트렌드

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코로나19에 中 부동산 판매량 급감, 규제 완화될까

CSF 2020-02-20

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신종 코로나바이러스 감염증(이하, 코로나19) 확산으로 중국 각지 부동산 판매처 영업·판촉이 일시 중단, 공사 재개도 연기되는 등 부동산 시장이 타격을 입음.

 

춘제(春节, 음력설 )연휴 이후 중국 부동산 관련 기업이 속속 1월 판매 실적을 공개하고 있으며 대부분이 내리막길을 걸은 것으로 확인됨. 

 

- 중국 대형 부동산개발업체 헝다(恒大)는 지난 3일 2020년 첫달인 1월 계약 판매면적은 449만 8,000㎡로 전년 동기대비 16%가 늘었으나 판매금액은 405억 5,000만 위안(약 6조 8,800억 원)으로 전년 동비 6.1% 감소했다고 밝힘. 비구이위안(碧桂园)도 4일 1월 판매 계약액 329억 2,000만 위안(약 5조 5,900억 원)으로 2019년 1월 대비 0.4%가 감소함. 중소업체의 1월 성적도 기대 이하 수준에 그쳤으며 룽신중국(融信中国), 메이디부동산(美的置业), 당다이부동산(当代置业), 중난건설(中南建设) 등의 매출액이 전년 동기대비 모두 감소함.

 

- 중국의 부동산 컨설팅업체인 커얼루이(克而瑞·CRIC), 이한싱크탱크(亿翰智库)통계에 따르면 중국 100대 부동산 기업의 1월 매출이 전년 대비 12%, 200대 부동산 기업 매출은 전년 동 대비 10.2% 급감함. 이한싱크탱크가 모니터링한 40개 도시 중 1선 도시 매출이 전년 동비 15.1%, 지난해 12월 대비 39.3% 감소했으며 이중 광저우(广州) 부동산 기업 매출이 전월 대비 무려 60.3% 떨어지며 최대 낙폭을 기록함. 다수 2선도시 부동산 기업 매출액이 전월 대비 하락했으며 그중에서도 칭다오(青岛)가 54.6%로 가장 큰 하락폭을 보임. 3·4선 도시의 1월 거래 면적은 483만 7,000㎡로 전년 대비 4.6%가 늘었으나 지난해 12월 대비로는 23.6% 감소함.

 

베이커연구원(贝壳研究院)과 중국부동산중개연합(中房经联)이10일 공개한 ‘전염병 확산이 부동산 중개업에 미치는 영향’에 대한 설문조사 결과, 다수가 1분기 부동산 거래량이 감소할 것으로 예상함.

 

- 소비자 주택구매 수요 방출 시기가 뒤로 밀리면서 수요자의 발언권이 커지고 가격을 논의할 여지도 증가한 상황이라는 분석임. 70% 이상의 응답자가  직접 찾아가 실제 주택을 살펴볼 수 없는 상황인데다가 시장 전망 악화 등의 이유로 주택 구매에 제동이 걸릴 수 있고 이에 따라 당분간 주택판매가 중단될 수 있다고 판단함. 또, 60% 이상의 응답자가 전염병 확산이 주택 수요자의 발언권을 강화, 판매자의 가격 결정권을 약화시켜 가격을 흥정할 수 있는 여지를 키울 것으로  예상함. 

 

- 부동산중개업체의 경우 현금 유동성 압박 확대, 예상 이직률 증가, 현금 유동성 부족 등의 영향으로 70% 이상이 반년을 버티기 힘들고 80%는 어려운 상황에 처할 것이란 전망임. 춘제 연휴에다가 전염병 확산까지 더해져 거래가 일시 중단, 매출이 눈에 띄게 감소함은 물론 매장 임대료와 인건비 등 고정지출에 대한 부담이 커질 수 있다고 지적함.

 

- 상당수의 업계 전문가들이 전염병 확산의 영향으로 2월 부동산 기업 판매량이 부진을 지속, 영향이 1분기 내내 계속될 것으로 내다봄.  둥베이증권(东北证券) 연구소는 “코로나19 확산의 영향이 계속되는 상황으로 2월 부동산 판매, 공사 재개외 신규 분양 등이 모두 타격을 받을 수 있을 것”이라면서 “2월 업계 판매량 감소세가 이어질 전망으로  지속시간이 길어질 경우 1분기 부동산 판매량이 가파른 감소세를 보일 수도 있다”라고 예상함. 

 

- 이 외에 중국 부동산 기업이 올해 상환할 채무 규모가 최고치를 기록할 전망임. 커얼루이 통계에 따르면 올해 95개 부동산 기업의 5,575억 위안(약 94조 7,200억 원) 규모 채권 만기가 돌아오며 이는 지난해 만기 도래 채권 규모 대비 무려 43% 급증한 액수임. 이중 1월, 7월, 11월의 채무 상환압력이 절정을 이룰 전망으로 각각 616억 위안(약 10조 4,700억 원), 615억 위안(약 10조 4,500억 원), 662억 위안(약 11조 2,500억 원)에 달함. 이에 따라 거물급 부동산 기업의 경우 이미 채무상환을 위한 융자에 시동을 건 상황으로 1분기 자금조달에 속도가 붙을 전망임.

 

시장 상황이 악화되면서 올해 중국 부동산 규제가 완화되는 것 아니냐는 관측이 고개를 드는 분위기임.

 

- 최근 저장(浙江)·상하이(上海)·우시(无锡)·시안(西安)·난창(南昌) 등 다수 지역에서 잇달아 지원 정책을 내놓고 토지 양도금 납부 연기 및 비율 인하, 예수금 관리감독 완화, 신용대출의 적절한 완화, 사전판매 기준 조건 완화 등 다양한 측면에서 부동산 시장을 효과적으로 지원하겠다고 선언함. 

 

- 이와 함께 통화정책도 완화 조짐을 보이고 있음. 언론 보도에 따르면 인민은행(央行)이 사전건전성평가(MPA)에서 부동산 신용대출 관련 심사 기준을 조정할 예정으로 광의적 개념의 부동산 관련 신용대출을 심사대상으로 삼고 주택담보대출이나 개발대출 등으로 세분화해 구체적 비중을 제시하지 않을 방침임. 이 외에 부동산 비표준 자금조달 문턱을 낮추고 담보대출 금리도 인하할 계획임. 

 

- 하지만 앞으로도 통화완화가 이어질 것인가에 대해 다수 전문가들이 “완화는 될 수 있으나 ‘부동산은 투기 대상이 아니다’라는 기조와 지역별 상황에 따른 맞춤정책 시행이라는 큰 흐름은 변하지 않을 것”으로 판단함.

 

·저우린화(邹琳华) 사회과학원(社会科学院) 재정전략연구원  (财经战略研究院) 연구원은 “대도시는 시장의 특수성과 규제 압력이 상당히 큰 편으로 전염병 확산에 따른 타격이 크지 않고 이에 규제완화 가능성도 적다”라면서 “하지만 중소도시는 전염병 확산 영향이 상당해 지역별 정책 시행이라는 기조를 바탕으로 부동산 정책 조정이 이어질 수 있다”라고 예상함.

 

· 장다웨이(张大伟) 중위안부동산(中原地产) 수석연구원은 “향후 규제 완화는 실수요 만족을 중심으로 이뤄질 것”이라면서 “사실 규제를 완화할 수 있는 다수 도시는 이미 지난해부터 가격제한, 판매제한 취소 등 실질적인 움직임을 보였다”라고 설명함. 이와 함께 “하지만 구매제한이나 대출제한 등은 장기적 성격을 띤 조치로 지속될 수 있으며 제한 조건을 소폭 조정하는 경우가 가장 많을 것”으로 전망함.

 

<참고자료 :  둥팡차이푸왕(东方财富网), 차이신왕(财新网), 정취안스바오왕(证券时报网), 펑파이(澎湃), 중궈신원왕(中国新闻网) 등>

 

[관련 정보]

1. 신종 코로나 中 부동산에 타격, 1월 부동산 100대 기업 실적 하락 (2020년 2월 11일, 뉴스브리핑)

2. 신종 코로나로 中 부동산 시장 하방 압력 커질 전망 (2020년 2월 5일, 뉴스브리핑)



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