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이슈 & 트렌드

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코로나19 확산 속 부동산 고삐 죈 하이난, 내용과 배경

CSF 2020-03-19

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중국 광저우시(广州市)가 부동산 규제를 완화했다가 철회하는 등 다수 지방정부가 갈피를 잡지 못하는 것과 달리 하이난성(海南省)이 자발적으로 규제에 나서 주목됨. 

하이난성은 신종 코로나바이러스 감염증(이하 코로나19) 발생 후 처음으로 규제 고삐를 바짝 당긴 지방정부가 됨.

- 7일 저녁(현지시간) 하이난성 당국은 ≪부동산 시장의 안정·건강 발전 도시주체 책임제 수립에 관한 통지(关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知, 이하 통지)≫를 발표하고 신규 양도 토지에 건설되는 상품주택에 대해 사전분양제를 폐지하고 후분양제를 실시한다고 선언함. 

- 훠쥐란(霍巨燃) 하이난성 주택건설청(住建厅) 청장(厅长)은 “최근 상품주택 사전분양제 실시가 품질 민원 속출, 계약 분쟁, 주택 양도 연기, 부대시설 미흡, 규정위반 판매는 물론 개발업체가 돈을 받아 달아나는 등의 문제를 일으켜 부동산 분쟁의 주요 원인이 됐다”라면서 “사전분양제로 인한 일련의 문제를 완전히 뿌리 뽑기 위해 이번에 공개한 통지를 통해 관련 제도 개혁을 명시한 것”이라고 설명함. 

- 옌웨진(严跃进) 이쥐연구원(易居研究院) 싱크탱크센터 연구총감은 “하이난 당국이 이번에 내놓은 정책은 토지 투기 등 행위를 억제하고자 아예 후분양제를 전면 실시해 자금부족이나 관리부실로 주택 건설이 중단되는 사태가 발생하는 것을 확실하게 막는데 중점을 뒀다”라면서 “부동산 개발업체의 입장에서는 자금 압박이 훨씬 커 토지 투자 등이 한층 이성적으로 변할 것”으로 판단함.

- 하이난의 조치를 계기로 다른 지역에서 사전분양제 전면 철페에 나설 것인지에 대해 장훙웨이(张宏伟)  퉁처그룹(同策集团) 수석 연구원은 “최근 다른 도시에서 관련 조치로 규제 고삐를 한층 더 조일 가능성은 크지 않다”라면서 “현재 중국 부동산 시장이 조정 단계에 있고 자금 상황도 상대적으로 긴축된 상태로 사전분양제를  완전히 없애는 것은 불가능하다”라고 판단함. 다른 지역이 하이난성의 대응을 보고 향후 어떤 조치를 취할 것인가는 장기적으로 지켜봐야 할 문제라는 설명임.

- 러우젠보(楼建波) 베이징대학교(北京大学) ‘부동산법 연구 센터(房地产法研究中心)’ 주임은 “후분양제는 기준 미달 주택이 지어지는 문제를 피할 수 있지만 사전분양제는 건설자금 조달에 용이하다는 장점이 있다”라면서 “다른 나라와 비교해 중국의 부동산 개발 규모가 상대적으로 크고 개발기간이 제한되어 있어 토지 하나를 확보한 이후 천천히 개발해 후분양으로 판매를 하기는 쉽지 않은 상황”이라고 지적함. 

하이난성이 중앙 당국의 ‘부동산은 거주 대상이지 투기 대상이 아니다’라는 핵심 기조를 견지, 현행 전 지역 구매제한 정책을 엄격하게 이행하면서 이에 더해 규제 역량을 강화했다는 분석임.

- 이번에 공개한 통지에서 하이난성 지역 주민의 다수 주택 구매 제한 정책이 포함된 것도 시장이 주목한 내용 중 하나로 꼽힘. 통지는 하이난 지역에 이미 2채 혹은 그 이상의 주택을 보유한 하이난성 호적 주민과 상주주민 가정 (부부 양측과 미성년 자녀 포함)을 대상으로 안거형(安居型) 상품주택과 시장화 상품주택 판매를 중단한다고 밝힘. 훠쥐란 청장은 “간단히 말해 만약 당신(하이난성 주민)이 두 채 혹은 그 이상의 주택을 보유하고 있다면 더는 주택을 구입할 수 없다는 의미”라고 설명함. 

- 훠 청장은 “당국의 ‘부동산은 거주용이지 투기 대상이 아니다’라는 기조를 견지, 부동산 투기 현상을 억제하고자 한다”라면서 “외지인은 물론 현지 거주 주민의 다주택 보유를 제한하는 새로운 정책은 부동산 투기 행위 단속 역량을 한층 강화해 부동산의 ‘거주’와 ‘민생 보장’의 속성을 되찾기 위함”이라고 소개함. 또, “이와 동시에 사회 공공자원을 지나치게 점유하는 것을 막고 하이난 자유무역항 건설에 필요한 충분한 공간을 제공하려는 목적”이라고 덧붙임
 
- 샤펑(夏锋) 하이난대(海南大学) 정치관리학원 연구원은 “올해는 하이난 자유무역항이 시작되는 해로 외부에서도 하이난을 주목하고 있다”라면서 “하이난 부동산 시장이 건강하고 안정적인 발전을 지속할 수 있느냐는 이와 관련한 중요한 요소로 '하이난 자유무역항 시작의 해 총방안(海南自贸港开局之年总体方案)' 이 공개된 후, 최근 세계로 확산되고 있는 신종 코로나바이러스 감염증(이하 코로나19)이 완전히 사라지고 난 후에 부동산 투기 열기가 뜨거워지는 것 아니냐는 목소리가 나오는 상황”이라고 지적함.

- 옌웨진 총감은 “하이난 당국이 내놓은 현지 주민 다수 주택 구매 제한 정책은 주택 구매 양상을 규범화하는데 긍정적으로 작용할 것”이라고 평가함. 

- 장다웨이(张大伟) 중위안부동산(中原地产) 수석 연구원은 “하이난 호적보유 인구의 세 번째 주택 구매 비율은 굉장히 낮아 새로운 규정이 현지 주택 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것”이라면서 “하지만 코로나19가 확산한 상황이라는 점을 고려할 필요가 있다”라고 지적함.  하이난이 취한 규제 조치의 효과에는 한계가 있으나 어쨌든 어려운 시점에 시장 규제 역량을 한층 강화한 것만은 사실”이라고 설명함.

이 외에 통지는 안거형 주택 등으로 실수요를 확실히 충족시키겠다고 밝힘. 

- 하이난 당국은 통지에 공공 임대주택, 안거형 상품주택, 시장화 상품주택, 시장화 임대주택 등 4종류 주택의 확대를 통해 실거주 수요를 만족, 전체 지역 주민이 ‘살 곳’이 있는 지역으로 만들겠다고  밝힘.

- 훠 청장은 “안거형 주택은 판매대상과 판매가격, 주택 형태와 면적은 물론 양도 조건을 한정, 정부가 주도하되 시장화 운영방식으로 건설하는 정책 보장형 상품주택”이라면서 “안거형 상품주택 판매가격은 각 지역의 현지 경제발전 수준, 주민 가처분 소득, 물가 수준, 건설비용 등 실제 상황을 고려해 결정되며 일정 연한 내 자금유동 제한 제도를 실시하고 있다”라고 소개함. 또, “최근 하이난성 내 주택 수요는 많으나 주택 가격이 비싼 시(市)·현(县)에 안거형 상품주택을 시범적으로 건설하고 있다”라고 덧붙임.


<참고자료 : 둥팡차이푸왕(东方财富网), 중궈신원왕(中国新闻网), 신랑(新浪), 중궈정취안왕(中国证券网), 펑황왕(凤凰网) 등>

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