유니콘기업(15) 中 온·오프라인 부동산 중개 플랫폼 ‘베이커자오팡’
CSF 2020-08-24
中 최대 부동산 서비스 플랫폼 ‘베이커자오팡’ 美 증시 상장 추진,
막강한 자본력과 중개업 선두주자 지위를 바탕으로 주거 서비스 산업사슬 구축
중국의 유니콘 기업 중 하나이자 중국 최대 부동산 서비스 플랫폼인 베이커자오팡(贝壳找房)이 뉴욕증시 상장을 추진하고 있는 것으로 알려져 주목됨.
- 2020년 7월 24일 저녁(현지시간) 베이커자오팡은 미국 증권 당국에 기업공개(IPO) 신청서를 제출함. 베이커자오팡은 뉴욕증권거래소(NYSE)에서 종목 코드는 ‘BEKE’로 거래될 예정임.
- 베이커자오팡이 제출한 투자설명서에 따르면, 주당 17~19달러(약 2만~2만 2,500원)에 뉴욕증권거래소에서 미 주식예탁증서(ADS) 1억 600만 주를 발행해, 약 18억 4,100만~21억 1,900만 달러(약 2조 1,800억~2조 5,100억 원)를 조달할 예정인 것으로 전해짐.
- 베이커자오팡의 이번 IPO가 성공적으로 마무리된다면 텐센트 뮤직(腾讯音乐, 종목 코드: TME) 이후 미 증시 상장을 통한 자금조달 규모가 10억 달러(약 1조 1,800억 원)가 넘는 중국 기업이 되는 동시에, 올해 미국 증시에 상장하는 중국 기업 가운데 최대 규모의 IPO가 될 전망임.
베이커자오팡의 전신은 18년이 넘는 역사의 부동산 중개소 브랜드 ‘롄자(链家)’로 지난 2001년 창립해, 2018년 온라인 부동산 거래 및 서비스 종합 플랫폼 ‘베이커자오팡’을 출범함.
- 베이커자오팡의 투자설명서에서 눈에 띄는 내용 중 하나는 최대 주주가 롄자의 창립자인 쭤후이(左晖) 회장이라는 점임.
- 중국에서 명실상부한 ‘중개의 왕’으로 불리는 쭤후이 회장이 창립한 부동산 중개소인 롄자는 중국 거리 곳곳에서 볼 수 있으며, 이미 2년 전에 중국 전역에 맥도날드와 KFC 매장을 합친 것보다 많은 8,000여 곳의 중개소를 보유함.
- 쭤후이 회장의 사업 판도는 여기서 그치지 않고 부동산 중개 프랜차이즈 더유(德祐), 중국 최대 장기임대 아파트 브랜드 ‘쯔루(自如)’, 인테리어 브랜드 ‘완롄좡스(万链装饰ㆍVanlian)’를 비롯해 자사의 플랫폼에 입주한 기업이 자사의 주택 거래 관련 금융 상품인 ‘리팡퉁(理房通)’을 이용하도록 하는 등 부동산 업계에서 하나의 사슬 체계를 구축함.
- 쭤후이 회장의 출발점은 사실 ‘베이징(北京) 드림’을 꿈꾸며 베이징을 방랑하는 수많은 ‘베이퍄오(北漂ㆍ베이징에 거주하지만 베이징 호적이 없는 사람)’ 청춘들과 다를 바가 없었음.
- 산시성(陕西省) 출신인 쭤후이 회장은 지난 1992년 베이징화공대학(北京化工大学) 컴퓨터 학과를 졸업하고 기술자, 고객서비스, 판매원 등 여러 직종을 거치며 30세가 되기까지 자신의 집이 없이 12년을 임대주택에 살며 10차례 이사를 하던 중 부동산 중개 사기를 당하기도 했는데, 이러한 경험이 그가 부동산 중개 업계에 진출하게 된 계기가 됨.
- 쭤 회장은 당시 중국 부동산 중개 업계의 병폐였던 폭리 추구와 혼란스러운 정보, 가짜 매물, 매매 차익 챙기기 등의 문제점을 변화시키려 노력했고 20년간 사업 판도를 부단히 확장하면서 베이커자오팡의 거래 총액은 2조 위안(약 342조 원)을 넘어서며, 중국 최대 전자상거래 업체인 알리바바 다음으로 중국에서 두번째로 큰 상업 플랫폼으로 부상함.
- 현재 베이커자오팡을 이끌고 미국 상장이라는 중요한 첫 발을 내딛은 쭤후이 회장은 올해 7월 24일 미국 증권거래위원회(SEC)에 투자설명서를 제출하며 동봉한 서신을 통해 “우리는 인터넷과 빅데이터의 역량을 바탕으로 부동산 중개 업계를 완전히 새롭게 만들었다”고 언급함.
· 베이커자오팡은 현재 중국 전역의 110개 도시에 진출해 있고 플랫폼에 입주한 협력 중개 브랜드가 250개를 넘고 있으며, 플랫폼과 연결된 부동산 중개소는 4만 개를 넘어서 37만 명에 달하는 중개인에 서비스를 제공, 중국의 부동산 중개 업계 선두를 달리고 있음. 2019년 12월 말 기준, 플랫폼의 MAU(월간 이용자 수)는 3,000만 명(연인원 기준)에 달함.
- 2020년 2월 공개된 후룬(胡润) 부호순위에서 49세인 쭤후이 회장이 보유한 재산은 180억 위안(약 3조 원)으로 알려짐. 베이커자오팡이 상장하게 됨에 따라 28.9%의 지분을 보유한 쭤 회장이 최대 수혜자가 될 전망임. 베이커자오팡의 기업 가치가 140억 달러(약 17조 원)인 것을 감안할 때, 쭤 회장이 보유한 지분 가치는 약 460억 위안(약 7조 8,500억 원)에 이를 것이란 예상임.
베이커자오팡의 증시 상장 배경과 관련해 최근 몇년간 연이은 적자로 상장을 통한 자금 수혈을 모색하고 있다는 분석이 제기됨.
- 베이커자오팡의 투자설명서를 보면, 2019년 매출액이 460억 위안에 달하며 전년 동기 대비 60.6%의 매출 신장률을 기록했지만, 올해 1분기에는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 타격으로 매출은 전년 동기 대비 12.7% 줄어든 71억 위안(약 1조 2,100억 원)에 그쳤음.
- 베이커자오팡은 2017~2019년 3년 연속 각각 5억 3,800만 위안, 4억 2,800만 위안, 21억 8,000만 위안(약 3,700억 원)에 이르는 적자를 기록함. 2020년 1분기에도 2019년 한해 적자의 절반을 넘는 12억 3,100만 위안(약 2,100억 원)에 이르는 적자를 내며, 지난 3년 여간 누계 기준 적자가 약 43억 7,700만 위안(약 7,480억 원)에 달함.
- 베이커자오팡의 연이은 적자의 배경으로 부동산 중개 업계의 인적자원 운영 효율성이 떨어지고 총이익률1)이 낮으며, 베이커자오팡의 플랫폼 전략상의 선택에 따른 것이라는 분석이 나옴.
· 특히, 매출은 양호하지만 베이커자오팡의 최근 2년간 총이익률은 24% 안팎에 머물고 있어 노동집약형 기업이라는 평가를 받고 있음. 또한, 이는 중국 부동산 중개 업계의 공통된 특징이기도 함.
- 한 부동산 중개 업계 관계자는 “부동산 중개 업계의 문제점은 효율이 매우 낮다는 것”이라며 “20~30년 동안 부동산 중개업의 생산성은 약 1인당 매월 0.2~0.3건, 다수 업체의 1인당 생산성이 30만 위안(약 5,150만 원)으로 손익분기점에 있다. 업계는 줄곧 손익분기점을 왔다 갔다 하고 있다”고 언급함.
· 그는 부동산 중개 업계의 인력 배치와 직급을 예로 들면서 “한 중개 업체에 말단부터 고위층까지 직급이 10여 개에 달해 업무 보고 체계가 길고 복잡하며 중개소마다 업무 보조가 있고 거래, 대출, 증명서 취급 등을 전담하는 인력을 두는 등 분업이 매우 세분화되어, 쓸데 없이 많은 직책을 두고 있다”고 지적함.
- 베이커자오팡의 경우, 많은 돈을 벌어들이는 만큼 많은 적자를 내고 있는 유형으로 지난 3년간 적자를 낸 것은 온라인 플랫폼 구축 초기 단계인 까닭에 관련 인건비 투입이 비교적 많았고 아직은 수익을 내지 못했기 때문으로 분석됨.
베이커자오팡이 적자를 감수하면서까지 사업 규모를 확장할 수 있었던 배경에는 막강한 자본력이 있음.
- 베이커자오팡의 투자설명서를 보면, 창립자인 쭤후이 회장이 28.9%의 지분을 보유, 46.8%의 의결권을 확보하며 최대 주주인 것으로 나타남. 뒤이어 중국 대표 IT 기업인 텐센트(腾讯)가 12.3%의 지분을, 소프트뱅크(SoftBank)와 힐하우스캐피탈(高瓴资本·Hillhouse Capital)이 각각 10.2%, 5.3%의 지분을 보유하고 있음.
· 그동안 롄자와 베이커자오팡은 총 370억 위안(약 6조 3,600억 원)이 넘는 투자를 유치했는데, 올해 3월 중국 매체 보도에 따르면 베이커자오팡은 2019년 11월 이미 시리즈 D+ 투자 유치를 완료했으며 소프트뱅크와 텐센트, 힐하우스캐피탈, 세쿼이어캐피탈차이나(红杉中国·Sequoia Capital China)가 참여해 투자 유치 규모가 24억 달러(약 2조 8,460억 원)를 넘는 것으로 전해짐.
이는 자본시장이 부동산 거래 플랫폼을 긍정적으로 평가하고 있다는 방증이기도 함.
- 주목할 만한 점은 중국 정부가 ‘집은 거주 공간이며 투기 대상이 아니다(房住不炒)’라는 기조를 유지하면서 부동산 개발기업들이 중개 업계 진입을 시도한 바 있지만, 그 결과가 성공적이지 못했다는 점임.
- 단순해 보이는 중개업이지만, 베이커자오팡의 전신인 롄자를 비롯한 워아이워자(我爱我家) 등 중개업 대표 기업이 20년간 사업을 전개하면서 중개업의 고도화와 세대교체가 일찍이 시작되었고, 온·오프라인 연계가 심화되고 기술 투자도 매년 확대되어 사실은 업계 진입 문턱이 높기 때문임.
- 향후 중국의 주거 서비스 시장 성장 여지는 매우 큰 것으로 평가됨. 베이커자오팡은 투자설명서를 통해 2019년 신규주택과 중고주택 판매, 주택임대를 포함한 중국의 주택 시장 거래 규모가 22조 3,000억 위안(약 3,830조 원)에 달했으며, 2024년에는 30조 7,000억 위안(약 5,280조 원)으로 확대되며 연간 6.6%의 성장률을 보일 것으로 전망함.
· 베이커자오팡 등 선두기업이 전국적인 사업 확장과 사업 다원화 모델을 바탕으로 인테리어, 이사 등 부동산 관련 파생 사업에도 적극 착수하며 주거 서비스 산업사슬을 구축하고 있는 데다, 현재 중국의 부동산 중개 서비스 시장 집중도가 낮아 성장 여지가 크다는 분석도 나옴.
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1) 총이익률: 매출액에 대한 매출 총이익의 비율로서 기업의 수익성 판단 자료로 활용됨.
<참고자료 : 펑황왕(凤凰网), 제몐(界面), 신랑(新浪), 둥팡차이푸왕(东方财富网), 첸잔왕(前瞻网) 등>
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