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전문가오피니언

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주요 이슈에 대한 국내외 전문가들의 견해 및 제언이 담긴 칼럼을 제공합니다.

COVID-19 시대, 2020년 상반기 부동산 시장의 동향과 하반기 전망

이진 소속/직책 : 한국감정원 책임연구원 2020-09-10

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1. 2020년 상반기 중국 부동산시장 회고
거래량 감소하였으나 도시마다 변화 정도 상이

2020년 상반기, 코로나의 영향으로 중국 부동산시장은 전체적으로 냉랭하였다.

(거래량) CREIS 자료에 의하면, 부동산 거래량이 전년 동기대비 감소하였으며, 6월 말 기준 주요 도시의 재고량은 전월 대비 2.5% 상승하였다. 도시별로 살펴보면, 주요 도시 20개 중 12개 도시에서 거래 면적이 전년 동기대비 감소하였고, 그 중 코로나의 발생지로 알려진 우한의 경우 전년 동기대비 절반 정도의 수준밖에 거래가 이루어지지 않았다. 

1선 도시에 속하는 베이징, 상하이, 광저우에서도 전년 동기 대비 거래량이 20%이상 수준으로 급감하여 중국 전체 부동산 시장에 대한 코로나의 영향이 상당하였음을 알 수 있다.(<그림1>)


(가격) 수요 관련 지표로 대변될 수 있는 거래량의 감소와 함께 가격 또한 조정이 있었다. ‘19년도 1월부터 신규주택가격 추이를 살펴보면, 중국의 주요 지역 주택가격은 동일 기간 동안 일부 지역에서는 하락하더라도 다른 지역에서는 상승하는 등 지역에 따라 다른 추세를 보였다. 그러나 코로나 발생이후엔 모든 지역에서 신규주택가격이 하락하였으며, 그 하락폭 또한 관측기간 이래 가장 크게 나타났다. (<그림2>)



이는 코로나 발생에 따라 수요 감소의 영향뿐만 아니라 대부분의 지방정부에서 주택판매처 등과 같은 시설의 영업중단을 명령하면서 일부 부동산 기업들이 주택 판매를 위해 가격 할인혜택을 제공하면서 나타난 현상으로 평가되고 있다.

2. 2020년 하반기 중국 부동산시장 전망
거래량, 개발경기 등 부동산시장 전체적으로 회복세

(거래량) 앞서 살펴본 바와 같이 지난해 12월 코로나 발생이후 부동산거래면적은 올해 2월 최저치를 기록하였다. 이는 2015년 이래 최저치로 평가된다. 그러나 <그림3>에서 확인할 수 있듯이 3월부터 거래면적이 상승세로 전환되었으며, 5~6월 거래면적이 최근 3년치 평균치에 도달하여 어느 정도 수요의 회복세가 나타나고 있음을 확인할 수 있다. 


(개발경기) 수요의 회복세와 함께 공급의 회복세도 두드러지고 있다. 국가통계국에서 발표하고 있는 <전국부동산개발경기지수>를 보면, 지난해 12월 이후 올해 2월까지 지수가 급격히 하락(불황)하다 3월부터 상승세를 보이며 7월 기준 비교적 합리적 수준으로 회복하였다. 

이러한 경기 회복에는 중국 정부의 노력이 적지 않게 영향을 미치고 있다고 판단된다. 먼저, 2월부터 중국 정부는 실물경제의 회복과 낮은 수준의 기업 융자를 제공하고자 3차례 기준금리를 인하하였다.1) 이에 중국 부동산 관련 기업의 자금 사정 및 개발투자2)도 상승하고 있다. 또한 적극적인 주택건설용 토지를 출양하고 있다. 주요 20개 도시의 토지 출양 면적은 지난 1분기에 전년동기대비 20% 감소하였던 반면 2분기에는 전년동기대비 약 10% 증가하였다.3) 


(전망) 코로나의 영향으로 전세계 경제의 불확실성이 커진 가운데 수출시장 축소로 중국 경제의 불확실성 또한 커진 상황이다. 중국 정부가 부동산 시장에 대해서“안정4)”이라는 목적을 명확하게 설정하고 있고, 부동산관련 기업의 사업 환경 개선을 위해 노력하고 있으나, 국내 경제 상황에 따라 부동산 시장 또한 영향을 받을 수 밖에 없다. 

이에 CREIS는 보고서 <2020 상반기 중국부동산시장 총결과 하반기 추세 전망:2020上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望>에서 다음과 같은 4가지 가정 하에 2020년 하반기 부동산 시장의 주요 지표를 예측하였다.

가정1. GDP 성장 1.0~3.0%
가정2. 전국 도시화율 61.6% 도달
가정3. M2증가율 10~12%, RMB 대출 신규증가액 20만억 위안 정도 
가정4. “주택은 거주가 주 목적이며 투기하지 않는다”는 정책 원칙 유지

결과에 따르면, 신규주택 판매면적은 전년동기대비 -6.5~-5.0%수준이 될 것으로 보이며, 신규주택 판매가격은 3.0~4.0% 정도 수준으로 전년동기대비 상승할 것으로 예측되었다. 부동산개발투자액 또한 전년동기대비 상승할 것으로 나타났는데 그 상승폭은 약 5.5~7.0% 수준일 것으로 예상된다.





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1)

2)투자액 전년동기대비 -16.3%(‘20.1~2월) → 3.4%(1~7월), 国家统计局 / 기업자금 전년동기대비 -17.5%(‘20.1~2월) → 0.8%(1~7월), 国家统计局

3) 中房指数系统(2020.07),<2020上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望>

4) 여기에서 ‘안정’은 ‘투기로부터의 안정’, ‘불경기로부터 안정’을 모두 포함


첨부파일 CSF_전문가오피니언_COVID-19 시대, 2020년 상반기 부동산 시장의 동향과 하반기 전망_이진.pdf
키워드

중국 부동산 코로나19 부동산 정책 부동산 시장 부동산 동향

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