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[이슈트렌드] 中, 경영 대출 부동산 불법 유입 차단으로 부동산 규제 강화
CSF 2021-04-08
□ 최근 중국 부동산 시장 버블 붕괴 우려가 커지면서 정부 당국이 잇달아 규제를 강화하고 있는 가운데 부동산 거래에 불법으로 유입되고 있는 경영 자금 대출에 대한 규제도 한층 강화됨.
◦ 3월 26일, 중국 은행보험감독관리위원회(银保监会, 이하 은보감회)·주택도농건설부(住建部)·인민은행(人民银行)이 공동으로《경영용도 대출의 부동산 분야 불법 유입 방지에 관한 통지(关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知, 이하 ‘통지’)》를 발표함에 따라 경영자금 대출을 이용한 주택구매 행위 규제 범위가 중국 전역의 모든 은행업 관련 기관으로 확대됨.
◦ 중국 당국의 이 같은 규제 강화가 갑작스러운 것은 아님.
- 2019년 이후 중소기업에 대한 포용성 금융 지원이 확대되면서 은행의 개인경영 대출 규모가 큰 폭으로 증가하기 시작했고, 2020년 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 여파로 중소기업에 대한 지원이 확대되면서 경영 대출 금리가 더 낮아짐. 이런 상황에서 일부 경영 목적 대출자금이 부동산 시장으로 불법 유입되기 시작했음. 특히, 코로나19 상황에도 △ 선전(深圳) △ 상하이(上海) △ 항저우(杭州) △ 광저우(广州) △ 청두(成都) 등 대도시 부동산 가격이 고공행진을 이어가자 유관 부처에서 부동산 매매에 불법으로 유입된 경영 대출에 대해 자체조사 및 시정 요구의 필요성이 커짐.
- 2021년 1월 29일, 상하이 은보감국이《개인 주택신용대출 관리 업무 강화에 관한 통지(关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知)》를 발표하며, 2020년 6월 이후 시중은행들은 지급한 소비 대출 및 경영 대출·개인 주택담보대출에 대한 자체조사를 전면 실시함. 최근에는 불법으로 부동산 매매에 사용된 경영 대출 원리금 전액을 조기 상환할 것을 요구하는《개인대출 조기 회수 고지문(个人贷款提前收回告知函)》이 인터넷 등을 통해 확산하기도 했음.
- 1월 30일에는 베이징 은보감국이 비슷한 내용의 문건을 발표함. 당시 베이징 은보감국은 2020년 하반기 이후 신규 지급된 개인 소비 대출 및 개인경영 대출의 합법성 여부에 대한 전면적인 자체조사를 주문함. 자체 조사결과 베이징 부동산 시장으로 불법 유입된 개인경영 대출자금은 약 3억 4,000만 위안(약 590억 원)으로 전체 조사 대상의 0.35%에 달한다고 밝혀짐. 현재 베이징 은보감국은 시중은행 4곳에 대해 행정 처분 입안 및 수사를 진행 중임. 수사결과에 따라 ‘3단계 심사’에 미흡했던 은행과 직무수행을 게을리한 직원을 엄중 처벌한다는 방침임.
- 광저우 은보감국 역시 올 초 신용대출자금 용도에 대한 관리를 강화한다는 내용의 문건을 발표함, 이를 통해 용도가 불명확하거나 허위 용도가 밝혀지는 경우 대출을 중단하고 조기 회수하는 등 소비 대출 및 경영 대출자금이 부동산 매매에 불법으로 유용되는 것을 막겠다고 강조함.
- 광둥성(广东省)의 다수 은행도 소비 및 경영 대출자금의 부동산 시장 불법 유입에 대한 집중 조사를 벌임. 이를 통해 선전을 제외한 광둥성 전체에서 920건의 불법 대출을 적발했고, 불법대출적발의 총 규모는 2억 7,700만 위안(약 472억 8,000만 원)에 달한 것으로 알려짐.
- 중국호화주택연구원(中国豪宅研究员院) 주샤오훙(朱晓红) 원장은 “은행의 집중 조사는 금융 질서 규범화를 위해 필요한 것이기도 하지만, 부동산 시장으로의 자금 유입을 엄격하게 통제하겠다는 상급 주관부처의 강력한 의지를 보여주는 것”이라며 “ 부동산 투기를 단속하고 부동산 개발 및 주택 소비 과열 현상을 억제해 부동산 투기 및 투자를 근본적으로 차단하고 나아가 부동산의 본질을 되찾겠다는 것”이라고 지적함.
◦ 이러한 상황에서 3월 26일 유관 부처가 공동으로《통지》를 발표해 경영자금 대출을 이용한 주택구매 행위 규제가 중국 전역의 모든 은행업 기관으로 확대됨.
- 《통지》에 따르면, 은행업 금융기관은 향후 대출자에 대한 자격 심사와 신용대출 수요 심사를 강화하고, 대출 기간이나 담보에 대한 관리를 강화해야 함. 대출자에 대해 대출 전·후는 물론 대출 진행 과정에서의 심사를 강화하는 ‘3단계 심사’를 시행하고, ‘유령회사’로 대출 신청인의 자격을 위조하는 것을 엄격히 금지함.
- 《통지》는 또한, 거액의 대출 신청 건에 대해 온·오프라인을 포함한 다양한 경로를 통해 기업의 상황을 전방위적으로 파악하고, 심사를 한층 강화할 것을 주문함.
- 《통지》에 따르면, 향후 관련 부처는 경영 대출자금의 부동산 불법 유입과 관련해 조사·감독을 강화하고, 위법행위가 적발될 경우 신고나 소송 방식으로 처리하고 엄격히 문책할 예정임. 또 행정 처분 정보를 신용조회 시스템에 즉각 적용해야 한다는 내용도《통지》에 포함됨.
◦ 자오롄금융(招联金融) 둥시먀오(董希淼) 수석 연구원은 “경영 대출이 부동산 시장에 불법 유입되면서 부동산 시장의 국부적 과열 현상이 곳곳에서 나타났다. 실물경제에 유입되어야 할 금융자원이 부동산 시장으로 몰려 거시경제정책 시행 효과에까지 영향을 미쳤다”라며 “기업과 개인이 경영 대출을 받아 주택을 구매하면서 레버리지 비율과 부채비율이 높아졌는데, 이는 부동산 시장이나 정책에 큰 변화가 생길 경우, 채무위기까지 초래할 수 있다”라고 지적함. 그는 “은행들도 그간 대출금 용도와 흐름을 모니터링하는 것에 어려움을 느끼고 있었다. 관리·감독 부처가 첨단 과학기술을 기반으로 신용대출 자금 흐름 모니터링 시스템을 구축해 모니터링 능력과 업무 효율을 높여야 한다”라고 강조함.
◦ 광둥성 부동산정책연구센터(住房政策研究中心) 리위자(李宇嘉) 수석 연구원은 “경영 대출 및 소비 대출금의 부동산 시장 불법 유입 집중 단속은 올해 부동산 규제의 주요 업무로 부동산 시장 안정화 여부에도 영향을 미칠 것”이라며 “현재 중국 전역의 부동산 시장 상황은 2015~2016년과 매우 비슷하다. 1선 도시에서부터 인기 2선 도시에 이르기까지 모든 대도시에서 부동산 열기가 가열되고 있다. 경영 대출 통제는 꼭 필요한 조치다”라고 분석함.
◦ 쉬샤오러(许小乐) 베이커쟈오팡(贝壳找房) 수석 애널리스트는 “2020년 이후 투자로 인해 경영 대출자금 등 자금이 부동산으로 불법 유입되면서 1선 도시 및 일부 인기 2선 도시의 부동산 가격이 급상승했고 이로 인해 부동산 금융 리스크가 커졌다. ‘부동산은 투기 대상이 아니다(房住不炒)’, ‘토지·주택·예측 안정(三稳)’ 등에 대한 정부의 요구가 거세짐에 따라 향후 대도시 부동산 시장은 각 도시에 맞는 시책을 유지할 것이다. 또 금융 관리·감독 강화 등의 수단을 통해 부동산 가격의 비정상적 상승을 억제하고 실수요자를 보호하는 한편 투자 및 투기를 억제할 것”이라고 내다봄.
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