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[이슈트렌드] 中 첫 인프라 공모 REITs 출시, 시장 반응 뜨거워
CSF 2021-06-10
□ 지난 5월 31일, 중국 최초의 인프라 공모 리츠(REITs, 부동산 투자 신탁)가 개인 투자자를 대상으로 발행됨. 이는 중국 내 부동산의 자산 증권화가 새로운 발전 단계에 진입했다는 것을 보여주는 것으로, 사회 각계각층의 관심이 집중됨.
◦ 이에 앞서 5월 27일, 상하이 거래소와 선전거래소(沪深交易所)는 1차로 진행될 인프라 공모 리츠 9개 종목에 대한 가격 책정을 끝내고 초과 청약을 달성함.
- 당국은 인프라 공모 리츠 규모를 총 5조 위안대(약 872조 원)로 구상 중임.
- 중국 증권감독관리위원회(中国证券监督管理委员会·증감회)는 베이징시(北京市)의 대규모 쓰레기 소각로와 광둥성(广东省)의 고속도로, 선전시(深圳市)의 오수처리 시설 등을 포함한 △ 고속도로 △ 산업공단 △ 물류창고 △ 하수처리시설 △ 폐기물 발전소 등 5개 분야의 시범 사업을 선정했고, 공모자금은 신규 인프라와 공공사업 건설의 취약 분야 개선에 중점 투입될 예정임.
◦ 리츠(REITs)란 ‘Real Estate Investment Trusts’의 약자로 부동산투자신탁을 말하며, 소액투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본·지분(Equity)에 투자한 후, 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 것으로 뮤추얼 펀드와 유사함.
- 중국은 과거 지방정부와 국영기업이 인프라 정비를 전담함. 정부가 지원한다는 보증을 전제로 수많은 사업을 시행했으나, 대부분 대규모 부채에 직면해 새로운 자금공급처가 필요해졌고, 이에 따라 중국 정부도 리츠에 관심을 보이게 됨.
- 류취안펑(刘权锋) 서우청홀딩스(首程控股) 리츠펀드 책임자는 “조 위안대 시장 규모 외에도 중앙 정부와 다수의 지방정부가 최근 정책을 집중적으로 출범하고 있는 것을 보면, 리츠는 단순한 투자 루트가 아닌 하나의 생태 체인이다. 관련 법률과 세무정책 등 제반 조치가 속속 출범함에 따라 중국 내에 리츠 생태계가 빠른 속도로 형성될 것으로 보인다”라고 밝힘.
◦ 중국 당국의 관심 속에 올 4월, 증감회와 국가발전개혁위원회(国家发改委·발개위)가 공동으로《인프라 분야 부동산 투자 신탁 펀드(REITs) 시범 사업 관련 업무에 관한 통지(关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知)》를 발표하면서 인프라 리츠 시범 업무를 가동하였고, 지방정부에서도 제반 조치를 속속 출범함.
- 상하이시 정부 판공청은 5월 25일에 발표한《상하이 글로벌 자산관리 센터 건설 추진에 관한 약간의 의견(关于加快推进上海全球资产管理中心建设的若干意见)》에서 △ 자산관리기관·체계 완비 △ 자산관리상품·서비스 혁신 △ 금융시장 역할 이행 △ 대외개방 확대 등 6개 분야를 중심으로 19개의 세부 조치를 제시했고, 이 가운데, 리츠 시범 사업 특별지원에 대해서도 명시함.
-베이징시 발전개혁위원회(发展和改革委员会) 등 6개 부처도 작년 9월 말,《베이징시 인프라 분야 부동산 신탁 펀드(REITs)의 산업 발전 지원에 관한 약간의 조치(关于支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）产业发展的若干措施)》를 공동으로 인쇄·발행해 베이징시 인프라 리츠 산업 발전 추진을 위한 12개 조치를 제시함.
- 이밖에 청두(成都)와 선전 등도 관련 제반 정책 및 지원정책을 속속 출범함.
◦ 그러나 중국 정부 당국의 적극적인 관심과 정책 마련에도 불구하고 인프라 공모 리츠의 발전에는 여러 장애물이 존재함.
- 우선, 인프라와 관련해 유망한 투자 대상을 찾기가 어려움. 과거 중국 정부는 인프라 개발로부터 얻는 수익을 중시하지 않았기 때문에 개발 기업이 적자 상태인 경우가 많았던 것으로 나타남. 일례로 베이징·상하이고속철도고빈(주식)유한공사(京沪高速铁路股份有限公司)가 공시한 2020년 연간보고서에 따르면, 지난해 4분기 순이익이 전년 대비 70% 급감한 것으로 나타남.
- 또 중국 자본시장 전반의 투명성이 낮으므로 지방정부나 국영기업으로부터 비싼 가격에 자산을 매입하는 등 외부압력에 따른 투자 리스크도 존재할 것으로 보임.
◦ 하지만 이런 우려에도 불구하고 1차로 진행된 9개의 인프라 공모 리츠는 시장의 높은 관심 속에 대박을 기록함.
- 이번에 청약을 주관한 △ 보스펀드(博时基金) △ 푸궈펀드(富国基金) △ 훙투혁신펀드(红土创新基金) △ 화안펀드(华安基金) △ 핑안펀드(平安基金) △ 둥우펀드(东吴基金) 등은 모두 초과 청약을 달성함. 업계 관계자는 “이번 인프라 공모 리츠 상품 중, 일부는 청약이 개시되자마자 2~3배에 달하는 자금이 몰렸고 어떤 경우에는 10배에 달하는 자금이 몰리기도 했다”라고 밝힘.
- 공모 리츠가 각광 받는 원인에 대해, 업계 담당자는 “공모 리츠는 적은 금액으로 부동산에 투자할 수 있는 상품이다. 투자 최소 금액도 100위안(약 1만 7,000원)부터 1,000위안(약 17만 원)까지 다양하다. 또한, 장기적이고, 안정적인 투자처일 뿐 아니라, 배당도 안정적이라는 강점이 있다”라고 밝힘.
- 인프라 공모 리츠 상품의 경우, 강제 배당 정책을 채택하고 있어 합병 후 연간 배당 가능 금액의 90% 이상을 배당해야 함. 기관은 1차로 진행된 9개 인프라 공모 리츠의 현금 배당률을 4~12%대로 예상함.
◦ 장기적 관점에서 인프라 공모 리츠는 새로운 자산 투자 유형으로 위험성이 주식과 채권의 중간 정도에 해당하고, 배당률도 비교적 안정적인 것으로 평가됨.
- 따라서 향후 중국 국내의 △ FOF(fund of funds·재간접펀드) △ 은행 재테크 △ 수익고정형 상품 등의 자금이 인프라 공모 리츠에 쏠릴 것으로 예상함.
- 이에 따라 인프라 공모 리츠는 기존에 △ 은행 재테크 상품 △ 채권 펀드 △ 고(高) 배당주 등을 보유했던 중·저 리스크 선호 투자자들의 투자 포트폴리오 중 일부로 자리 잡을 것으로 보임.
◦ 샤오강(肖钢) 전 증감회 주석은 “중국 자본시장은 글로벌 위안화 자산 구도의 중심으로 부상할 것이다. 하지만 중국 자본시장은 선천적으로 성장상태가 좋지 않고, 시장 구조의 불균형이 심각하다. 또 자본 배치 효율이 낮고, 시장 변동성이 지나치게 큰 초기 단계의 과도기적 특징이 강하다. 따라서 이상적인 자본시장으로 나아가기 위해서는 아직 가야 할 길이 멀다”라며 하면서도 “공모 리츠는 중국 자본시장에 변혁을 가져올 것이며 자본시장 발전에서 하나의 이정표가 될 것이다”라고 평가함.
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