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이슈 & 트렌드

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경제, 정치·외교, 사회·문화 등 다양한 분야의 주요 이슈에 대한 동향을 정리하여 제공합니다.

[이슈트렌드] 中 전방위 부동산 규제, 향후 3년간 이어질 듯

CSF 2021-08-05

□ 최근 들어 중국 정부는 △ 빅테크(IT 대기업) △ 사교육 △ 부동산에 대한 규제 강도를 높이고 있음. 이러한 가운데, 7월 23일, 주택·도농건설부(住房和城乡建设部) 등 8개 부처가 공동으로《지속적인 부동산 시장 질서 단속에 관한 통지(关于持续整治规范房地产市场秩序的通知, 이하 ‘통지’)》를 발표함. 이 여파로 7월 26일과 27일 양일간 중국 주가가 큰 폭으로 하락함. 사상 초유의 강력한 부동산 규제의 여파가 경기 하강 압력으로 이어질 수 있다는 일각의 우려가 이어지면서 부동산 규제에 관한 관심이 증폭됨.

◦ 중국당국은 작년부터 부동산 금융 분야에 대한 중국당국의 관리·감독을 강화해 옴. 
- 작년 8월, 중국 중앙은행과 주택·도농건설부(住建部)는 부동산기업 융자의 △ 시장화 △ 규범화 △ 투명도를 강화하기 위해 주요 부동산기업 자금 모니터링과 융자 관리에 대한 ‘3개 라인·4개 등급(三线四档)’을 출범함. 이로써 수요자 측에 대한 규제 외에, 부동산기업, 즉 공급자 측에 대한 정책도 점차 강화하기 시작함. 
- 2020년 연말에는 중앙은행과 은행보험감독·관리위원회(银保监会)가《은행업 금융기관 부동산 대출 집중도 관리제도 구축에 관한 통지(关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知)》를 하달해 은행권 부동산 대출한도에 ‘2개의 레드라인(两道红线)’을 설정해 관리하는 부동산 대출 집중도 관리제도를 출범함.

◦ 올해 들어서는 베이징(北京)이 △ 둥청(东城) △ 시청(西城) △ 하이뎬 구(区) 등 학군지 부동산에 대한 규제를 강화했고, 상하이(上海)와 선전(深圳)은 아파트거래시장 법규를 재정비하는 등, 전국적으로 부동산 시장에 대한 통제를 강화하고 있는 것으로 나타남.
- 7월 22일에는 한정(韩正) 중국 공산당중앙정치국(中共中央政治局) 상무위원 겸 국무원 부총리가 “부동산 업무의 새로운 상황이나 새로운 문제 등을 고도로 중시하고, 부동산을 단기 경기 부양 수단으로 여기지 않는 한편, 부동산 시장의 안정적이고, 건전한 발전을 촉진해야 한다”라며 “각 시 정부는 자체 책임을 확실히 이행하고, 정책을 부단히 개선하며, 활용해야 한다”라고 밝힘. 
- 7월 23일에는 △ 주택·도농건설부(住房和城乡建设部) △ 국가발전개혁위원회(国家发展改革委) △ 공안부(公安部) 등 8개 부처가 공동으로《지속적인 부동산 시장 질서 단속에 관한 통지(关于持续整治规范房地产市场秩序的通知, 이하 ‘통지’)》를 발표함. 
- 여기에 더해 최근 상해 시중 은행이 주택담보대출 금리를 잇달아 인상함. 업계 전문가는 “상하이를 시작으로 기타 1~2선 도시들의 주택담보대출 금리가 인상될 가능성이 크다”라며 “주요 도시에서 주택담보대출 금리를 인상하고, 보장성 임대주택 공급을 확대하기로 한 것이 대표적이다. 나아가 부동산 개발업자의 자금 조달과 신규주택 가격, 소유권 이전 등 모든 거래 과정에 대한 단속을 강화하기로 했다. 특히 지난주에만 다섯 번에 걸쳐 부동산 가격 인상을 경고하고, 수정된 정책을 발표하는 등 시장에 대한 압박 수위를 높이고 있다. 부동산 거래가 활발한 상하이는 생애 첫 주택 구매에 대한 주택담보대출 금리와 두 번 이상 구매한 경우에 대해서 금리를 차등 인상했고, 부동산 증여 과정까지 검토하기로 하는 등 현미경 규제에 나선 상태이다”라고 밝힘.

◦ 이번에 발표된《통지》는 △ 부동산 개발 △ 주택매매 △ 주택임대 △ 주택 관리 서비스 등 4개 분야에서 대중적 반향이 크고, 사회적 관심이 높은 문제를 중점 단속해 부동산 관련 민원을 대폭 감소시키고, 향후 3년 안에 부동산 시장 질서를 눈에 띄게 호전시킬 것을 주문함.
- 이 가운데 부동산 개발 분야에서는 △ 시공도(施工图·도안) 대로 개발 및 건설하지 않은 경우 △ 부동산 매매계약서의 약정 기간 내에 인도하지 못한 경우 △ 주택의 누수·균열·들뜸 등 심각한 하자를 집중적으로 단속할 계획임. 
- 주택매매 분야에서는 △ 주택 관련 허위정보 배포 △ 고의적인 분양 연기 △ 주택 사재기 △ 주택 매수에 경영 대출이나 소비 대출 불법사용 및 불법사용 방조 등을 집중적으로 단속할 계획임. 
- 주택임대 분야에서는 △ 임대료나 보증금 부당 횡령 △ 주택임대 및 소비 대출 업무 불법 진행 △ ‘고가 매입·저가 임대(高进低出)’, ‘세입자에게 장기 임대료를 수취한 뒤 권리자에게 단기 임대료를 지불(长收短付)’하는 등의 리스크가 큰 경영행위 등을 집중적으로 단속할 계획임.
- 주택 관리 서비스 분야에서는 △ 계약 약정이나 공시 요금 이상의 비용을 수취하는 경우 △ 부동산 소유자의 공유부분 무단 사용 및 이를 이용한 경영활동으로 수익을 점유하거나 유용하는 경우 △ 법에 따라 관리 서비스 계약이 해지되거나 종결됐는데도 정당한 사유 없이 퇴거하지 않는 경우 등을 집중적으로 단속할 계획임.
- 각 지방 정부도 △ 부동산 개발 △ 주택매매 △ 주택임대 △ 주택관리서비스 분야에 대한 전면 조사를 벌이고, △ 언론 △ 12345 콜센터 △ 이메일 △ 포털사이트 등을 충분히 활용하는 한편, 추출 조사 및 특별 조사와 연계해 다양한 경로로 위법에 관한 단서를 조사해 단속 리스트를 작성할 계획임.

◦ 이 밖에《통지》는 처벌 강도를 꾸준히 강화할 것을 주문함. 
- 이에 따라 각 지역은 행정구역 내에서 법규를 위반한 △ 부동산 개발사 △ 중개 기관 △ 주택임대업체 △ 주택 관리서비스업체 △ 금융기관 등에 대해 법에 따라 △ 경고성 웨탄(约谈·예약 면담) △ 영업정지 △ 사업자등록증이나 자격증 취소 등의 조치를 하고 관련 정보를 공개하며, 범죄 혐의가 있는 경우 공안·사법기관에 이관해 법에 따라 처벌할 계획임.

◦ 업계 전문가는 “관리·감독 당국이 △ 보장성 임대주택 발전 가속화 △ 부동산 금융 관리·감독 강화 △ 지방 부동산 시장 단속 상시화 △ 토지가격 안정화 메커니즘 완비 등 부동산업계에 대한 관리와 통제를 전방위적으로 강화하고 있다”라며 “이러한 배경하에서 부동산업계에 조용한 변화가 일고 있다”라고 밝힘. 
- 또 다른 관계자는 “‘3개 레드라인’이나 ‘부동산 대출 집중도 관리제도’ 모두 부동산 금융 소득 시대의 종말을 알리고 있다”라며 “올해 하반기 부동산기업의 자금 상환 압박은 완화되기 힘들고, 고(高) 레버리지 확장 시대도 사라질 것으로 보인다”라고 전망함. 

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