2021년 중국 부동산 시장은 ‘상반기 맑음, 하반기 흐림' 현상이 나타났다. 작년 부동산 조절 정책 압박은 상대적으로 높은 수준을 유지했다. 여기에 중국 부동산 기업의 융자 환경은 급속도로 얼어붙으면서 부동산 투자 증가 속도가 점차 줄어들었다. 올해 중국 부동산 시장은 ‘기대 안정(稳预期)', ‘안정 성장(稳增长)'을 추구하는 방향으로 나아가고 있다. 부동산을 구매하고자 하는 소비자의 욕구를 충족하고 안정적으로 부동산 시장을 유지하겠다는 정책 기조가 확정되었다. 최근 주택도농건설부(住房和城乡建设部·도농부)는 연례 업무 회의를 통해 “주택 구매에 대한 주민의 잠재 수요가 현재화할 수 있도록 해야 한다”고 명확히 주문하면서 부동산 매매‧대출 제한 등 부동산 시장 조절 정책을 실질적으로 완화할 예정임을 암시했다. 올해 중국 부동산 시장은 5가지 중요 흐름이 나타날 것으로 보인다.

첫째, 지방 정부의 부동산 조절 정책 기조가 점차 시장을 안정시키는 방향으로 바뀔 것이다. 현재 부동산 시장은 전반적으로 냉각하고 있는 분위기다. 이는 지방 정부 정책 편차로 인한 영향이 크게 작용했다. 중국 중앙 정부가 ‘안정 성장' 목표를 내걸었는데, 이에 따라 2022년 지방 정부는 부동산 조절 정책 편차를 반드시 수정해야 한다. 2021년 말~2022년 초 이후, 일부 지방 정부는 계속해서 일련의 정책을 내놓으며 적극적으로 부동산 시장 안정 조치를 시행했다. 주택 공적금 대출의 경우, 난닝(南宁), 베이하이(北海) 등 지방 정부가 공적금 대출 선수금 비율 인하, 공적금 대출한도액 상향 조정 등 조치를 통해 공적금 정책 완화에 나섰다. 선수금 제도를 살펴보면, 작년 11월 청두(成都)와 광저우(广州)가 예약판매에 대한 관리 감독 규제를 완화한 이후, 옌타이(烟台), 메이산(眉山) 등 지역의 상품주택(商品房‧상품방) 예약판매 관리감독 규제 역시 다소 느슨해졌다.부동산 기업의 자금줄 압박을 줄이기 위하여 상품주택 예약판매 관리감독 유보 자금 비율 하향 조절, 신용등급이 양호한 부동산기업의 상품주택 예약판매 자금 사용 한도 상향 조정 등 방식이 취해졌다.토지 경매에 있어 항저우(杭州), 닝보(宁波)는 토지 양도금 납부 주기 연장, 경매시작가 하향 조정 등을 통해 부동산 기업의 이윤을 증대했다. 최근 닝보에서 이루어진 집중 토지 경매(集中土拍)에서 계약이 모두 체결되었는데, 이는 현지 토지 시장에 긍정적인 신호가 나타났음을 의미한다. 2022년 중국 지방 정부의 부동산 조절 정책에서 ‘부동산 시장 안정'이라는 정책 목표가 한층 더 두드러지게 나타날 것이다. 편차가 존재하는 관련 정책이 조절되고 규제 완화 조치가 이루어질 것이다.

둘째, 중국 부동산 금융이 전반적으로 회복되는 모습이 나타날 것이다. 중국 중앙은행과 관련 관리 감독 부처가 부동산 시장 융자 환경, 부동산 구매, 관리 감독 관련 규제 고삐를 느슨하게 풀면서 부동산 기업과 소비자의 대부‧융자 증가세가 한풀 꺾일 것이다. 2021년 12월 말 기준, 중국 전역의 상업용 부동산 대출 잔액은 금융기관 대출 잔액 비율의 27.7%에 해당하는 52조 5,000억 위안(약 186조 3,000억 원)으로 2021년 9월 말보다 0.1%p 늘었다. 중국 전체 상업용 부동산 대출 잔액 증가 속도는 2021년 9월 말보다 0.3%p 반등한 7.9%였다. 3년 연속 잔액 증가 속도 감소하던 흐름이 바뀌었다. 2021년 4분기부터 중국의 부동산 대출 정책 일부가 개선되면서 중국 국민의 주택 대출 금리가 낮아지고 개인 대출 증가 속도가 어느 정도 반등하였으며 시중 은행의 대출 속도가 다소 빨라졌다. 또한 일부 비탄력적 수요와 주거환경 개선 수요가 점진적으로 회복되고 있다. “주택 구매에 대한 주민의 잠재 수요가 현재화할 수 있도록 해야 한다”는 정부의 주문에 따라 2022년 개인 대출 지급 속도가 빨라지고 우수 부동산 개발 업체를 대상으로 한 대출 역시 다시 합리적인 속도로 증가하는 흐름을 회복하여 부동산 업계의 안정적이고 건강한 발전에 힘이 되어줄 것이다. 

LPR 하향 조정은 부동산 업계의 기대를 개선하는 데 도움이 된다. 2022년 1월, 중국 중앙은행은 5년 만기 LPR를 인하했다. 이에 전국 첫 주택구매 대출 평균 금리는 2021년 3분기 말의 5.46%보다 15베이시스포인트(bp, 1bp=0.01%p) 낮아진 5.31%로 반락될 전망이다. 전체 주택 대출 금리는 단기간에 다시 하향세를 돌아갔다. 앞으로 주민 대출과 중장기 대출 증가 속도가 점차 하방 압력에서 벗어날 것을 의미한다. 부동산 투자가 빠른 속도로 줄어들고 부동산 시장이 살짝 얼어붙은 상황에 대해  LPR 인하를 결정하는 건 부동산 금리 하향 조정에 대응된다. 상품주택 시장이 소비자의 합리적인 주택 구매 수요를 더 효율적으로 충족하도록 지원하고 부동산 업계의 건강한 발전과 선순환을 촉진하는 등 2021년 말 중앙경제공작회의(中央经济工作会议)와 정치국(政治局) 회의에서 정해진 부동산 시장 정책 기조가 이어지고 있다는 사실을 엿볼 수 있다. 앞으로 일부 도시에서 첫 주택구매 금리를 소폭 하향 조정하여 소비자의 융자 비용을 적당한 수준으로 낮출 가능성이 있다. 과거 시행되었던 유사한 주기성 부동산 대출 정책을 생각해보면 2022년 말 개인 주택 대출 금리는 2021년 3분기 말의 5.54%에서 4.8~5.0% 정도로 낮아질 수 있다. 

셋째, 부동산 시장은 전반적인 하락세에서 벗어나 점차 안정을 되찾을 것이다. 주택 금융 단계에서 부동산 개발 업체 대상 대출, 채권, 임대주택 신용 대출 등 일부 융자 정책을 개선하고 지방 정부의 부동산 조절 정책 규제를 완화 및 개선하는 등의 방법을 통해 우수 부동산 기업을 대상으로 중국 정부가 유동성 지원에 나섬으로써 부동산 업계의 선순환이 촉진될 것이다. 이같은 흐름은 다음 4가지 변화를 가져올 수 있다. 우선, 상품주택 판매 속도가 빨라지고 가격 인하 마케팅이 이어질 수 있다. 그리고 토지 시장이 안정세를 보일 것이다. 2분기 이후에는 대형 부동산 기업 말고도 일부 중소형 민간 부동산 기업 역시 토지 경매에 다시 참여할 것이다. 또한 새롭게 착수하는 사업 수가 저점을 찍고 반등할 것이다. 2022년 상반기 새로이 가동되는 사업 상황이 여전히 낙관적이지 않지만 하반기 들어 부동산 개발 업체 대상 대출 정책이 일부 개선되어 신규 착수 사업 증가 속도가 다소 반등할 것으로 보인다. 2022년 한해 하락폭은 2021년보다 어느 정도 축소될 것이다. 마지막으로 부동산 투자는 하향세에서 안정세로 돌아서고 투자 증가 속도도 어느 정도 둔화될 것이다. 2022년 부동산 개발 투자는 동기 대비 약 3.5% 늘어날 전망이다. 2022년 하반기, 중국 부동산 시장이 전반적으로 안정을 되찾을 것으로 기대된다.

넷째, 부동산 가격은 상반기에는 억제되었다가 하반기 들어 오름세를 보일 것이다. 1선도시의 부동산 가격이 이 같은 흐름을 대표할 가능성이 있다. 2021년을 돌아보면, 중국 전국 부동산 가격은 상반기에 상승했다가 5월 정점을 찍고 점차 하락하는 양상을 보여주었다. 그 후, 토지시장과 상품주택 시장 거래가 점차 반락했고 부동산 가격 상승폭이 점차 축소되었다. 1선도시 신규주택 가격 상승폭이 살짝 커졌다는 점을 제외하고 2021년 한 해 다른 지역의 부동산 시장 가격 상승 속도는 계속해서 둔화되었다. 신규주택 시장 중 5% 이상 상승세를 보인 도시는 2020년 말 24곳에서 9곳으로 줄었다. 12월 즈신(植信) 부동산 종합 경기 지수는 1.2로 11월보다 0.3%p 낮아졌다. 이는 토지 시장과 부동산 판매 부진으로 중국 전국 부동산 가격 상승에 단기간 소폭 반락 압력이 있었음을 보여준다.

2022년, 2∙3선 도시의 주택 수요 둔화로 부동산 가격 상승폭이 대부분 마이너스 구간에 머무를 것이다. 그러나 공급 부족과 수요 증가로 인해 3분기 말~4분기 초 부동산 가격은 저점을 찍고 반등할 수도 있다. 1선도시의 부동산은 인플레이션 영향을 받지 않는 자산에 속한다. 지난 10년간 1선도시 부동산에 투자했던 투자자야 말로 부동산 투자를 통해 물가 상승에 대처하고 인플레이션을 이겨내‘가치 유지 및 증대’라는 목표를 실현해 낸 사람들이다. 실물 부동산의 경우, 대도시의 장기 주택 수요는 여전히 많다. 그때문에 현재 중국 대도시의 후분양 주택 재고는 적은 편이다. 상하이(上海), 항저우, 선전(深圳), 충칭(重庆) 등 지역의 상품주택 판매 주기는 1년 미만인데 이는 현지의 신규주택 공급 매우 부족하다는 걸 보여준다. 주민 주택 금융 환경 일부가 개선되었다는 사실과 신용대출 환경 변화가 주택 판매보다 6~9개월 앞선다는 점을 고려하면 올해 3분기 신용대출의 이력효과(Hysteresis effect)가 뚜렷하게 나타나기 시작하고 주택 수요가 점차 회복될 것으로 점쳐진다. 2022년 전반적으로 지가 상승 압박이 크고 중점 도시의 후분양 주택 재고가 부족하기 때문에 이에 상응하는 지역의 주택, 빌딩, 상업용지 등 부동산 가격이 하반기 반등할 수 있으니 투자자들은 해당하는 실물 자산을 눈여겨보길 바란다.

다섯째, 우수 부동산 금융 자본 시장 자원 배치에 대한 수요가 점진적으로 다시 커질 것이다. 시장이 안정세를 되찾음에 따라 권익형 부동산 자산, 우수 부동산 기업의 증권 및 부동산 리츠(REITs)는 향후 점차 그 가치를 드러낼 것이고 부동산 업계의 다양한 투자 방식에 투자자는 긍정적인 태도를 보일 가능성이 있다. 부동산 투자 하방 압력이 비교적 높았던 과거에는 우수 부동산 기업의 연간 수익률이 5~7%로 꽤 괜찮았다. 현재 증권 거래 시장의 부동산 주식 수익률은 역사상 최저 수준인 8.7배밖에 되지 않아 안전마진이 높은 편이다. 2021년 11월 이후, 부동산 조절 정책 기조가 시장 친화적 방향으로 바뀌고, 주택 금융 지원 정책이 강화되면서 부동산 시장 운영에 대한 금융 시장의 기대도 긍정적으로 바뀌었다. 향후 우수한 중앙기업과 국유기업 산하의 부동산 개발 기업이 부동산 주식 가격의 빠른 반등을 이끌 것이다. 그리고 권익형 부동산 자산 가치 평가가 회복될 가능성이 매우 높다. 인프라 공모 리츠(REITs, 부동산 간접투자펀드)의 경우, 2021년 6월 중국 증권시장 상장 이후 많은 전문 투자자의 관심을 받고 있다. 2021년 말, 은보감회(保监会)는 보험 자본의 인프라 공모 리츠 분야 투자를 비준한 바 있다. 리츠는 자산 경량화 모델과 전문 관리를 특징으로 하여 기초자산 프로젝트의 자금 흐름 안정화를 이루는 상품으로 연수익률이 4~10% 정도다. 리츠는 장기적으로 봤을 때 전략적 자산 분배 가치를 가지고 있다. 

*권익형 자산(权益类资产): 주식, 인덱스형‧주식형 펀드 등 재테크 상품에 투자하는 자산으로 해당 자산에 대한 소유권을 가질 수 있으나 수익이 보장되지 않음.