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이슈 & 트렌드

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경제, 정치·외교, 사회·문화 등 다양한 분야의 주요 이슈에 대한 동향을 정리하여 제공합니다.

[이슈트렌드] 중국 부동산 위기, 모기지 보이콧에 디폴트 우려까지

CSF 2022-08-04

□ 중국 정부가 부동산 대출 규제를 시행한 이후, 대형 부동산 개발 업체들의 디폴트 선언이 이어지면서 위기감이 확산됨. 주택 가격 하락 속에 일부 주택 구매자들이 모기지 보이콧에 나섰지만, 시진핑 주석의 3연임을 결정하는 당 대회를 앞두고 시장 부양에 대한 기대감이 높아지는 상황임.

◦ 2020년 중국 정부가 부동산 시장의 거품 붕괴를 막기 위해 대출 규제에 나선 이후, 자금난에 직면한 대형 부동산 개발업체들이 디폴트를 선언하며 경제 전반에 위기감이 확산됨. 
- 미국 일간 워싱턴포스트(Washington Post)는 지난 십수 년간 중국 부동산 개발업체들이 막대한 자금을 차입해 주택 공급에 골몰하면서 달러 표시 채권은 2009년 6억 7,500만 달러(약 8,853억 원)에서 2020년 647억(약 85조 원) 달러로 급증했고, 이와 함께 이자 부담도 가중됐다고 전함.
- 2021년 연말 기준 중국 부동산 업체들이 보유한 달러 채권은 2,070억 달러(약 271조 원)에 달해 전체 채무의 1/4을 차지함.
- 중국 정부는 부동산 업계의 부채 폭탄을 막기 위해 2020년 중반부터 업계로 들어가는 자금줄을 조이기 시작함 
- 중국 정부는 시행사의 부채, 대출, 현금보유 기준을 관리하는 ‘3대 레드라인’을 설정함.
- 워싱턴포스트는 당국이 시장 과열을 진정시키려 개입하면서 유동성을 압박하자 일부 대규모 부동산 기업들이 디폴트에 직면했다고 보도함. 
- 대출 규정을 강화한 이후, 최소 18개 업체가 역외채권 디폴트(채무불이행)를 선언함. 
- 한때 중국 최대 부동산 개발업체였던 헝다그룹(Evergrande Group)이 2021년 12월 일부 채권에 대해 채무불이행을 인정했지만, 지방정부가 개입해 최종 위기는 피했다고 발표함. 
- 워싱턴포스트는 그러나 가조업그룹(佳兆业集团·Kaisa Group Holdings Ltd.), 융창중국(融创中国控股有限公司·Sunac China Holdings Ltd.) 등도 디폴트 위기를 맞으며 위기의식이 시장 전반과 경제 전체로 퍼져나가고, 세계 시장도 출렁이게 했다고 소개함.
- 위기가 심화되면서 중국 부동산 판매가 3분의 1로 급락할 수 있다는 분석가들의 경고가 나옴. 
- 중국 정부가 대규모 지원책을 계획하고 있다는 보도가 나오는 가운데 영국 가디언지(The Guardian)는 S&P의 전망을 인용해 판매 부진으로 유동성 경색이 고조되고, 디폴트가 추가로 발생할 것이라고 전함.
- 부동산 침체와 코로나 제로 정책의 결과로 지방의 토지판매 수입도 전년동기대비 31% 급감함.
- 가디언지는 7월 말까지 약속했던 헝다의 구조조정안 발표를 앞두고 업계의 긴장감이 높아지고 있다고 보도함.
- 헝다는 부동산 개발업체로 시작해 리조트와 전기차까지 사업 영역을 확장했지만, 2020년부터 시작된 정부의 대출 규제로 자금난에 빠져 227억 달러(약 30조 원) 규모의 역외 채무 디폴트를 선언함.
- 헝다그룹은 최근 발표한 45억 위안(약 8,723억 원) 규모의 채권상환연장안이 부결됐음에도 불구하고 중국 본토에서 채무상환을 연장하고 있음.

◦ 중국 부동산 개발 업체들이 자금 압박으로 선분양한 주택 공사를 마무리하지 못하자 일부 계약자들이 모기지 보이콧(대출금 상환거부)에 나서면서 부동산 위기가 악화될 조짐을 보임.
- 당국의 대출 규제로 유동성 압박에 처한 부동산 개발 업체들이 공사를 끝내지 못하자 중국 전역에서 공사가 중단된 아파트 단지가 늘어나는 가운데, 일부 계약자들이 모기지 보이콧에 가세함. 
- 7월 중순 기준 모기지 보이콧은 90여 개 도시의 300여 단지에서 발생했고 금액은 최대 2조 위안(약 387조 원)으로 추산됨.
- 노무라 인터네셔널(Nomura International HK LTD.) 이코노미스트들은 7월 중반 중국 부동산 개발업체들은 2013년~2020년에 선분양된 주택의 60%만 매수자에게 인도한 상태라고 밝힘.
- 중국의 공격적인 코로나19 방역 정책 시행으로 주택 판매도 급감함. 
- 2022년 상반기 4개월 동안 중국 100대 부동산 기업의 판매량은 전년 대비 50%에 불과함 .
- 3월 말 기준, 부동산 대출도 20년 만에 최저치를 기록했음.
- 작년 9월부터 6년 만에 주택가격이 하락하기 시작했고, 급매물들이 유동성을 압박하며 관련 업계에 타격을 주면서 상황을 악화시킴.      
- 한 대형 개발업체 회장은 시장이 바닥을 쳤다고 주장했지만, 전면적인 위기가 올 경우 미리 주택 대금을 지불한 수백만 명의 계약자들이 대혼란에 빠질 수 있다고 밝힘(해외에서 사용되는 에스크로와 같은 구매자 보호 정책은 취약한 상황).
 
◦ 시진핑 주석의 3연임을 앞두고, 당분간 중국 정부가 부동산 시장 부양정책을 펼 것이라는 전망이 나옴. 
- 시진핑 주석이 집권한 후, 부동산 건설과 주택 판매는 중국 경제를 이끈 가장 큰 동력이었음. 
- 중국이 1998년 주택시장의 자유로운 매매를 허용한 이후, 도시 거주 인구는 4억8,000만 명 증가하는 폭증세를 보였고, 부동산 시장도 가파르게 성장함.
- 호황을 경험한 선전 등의 도시들은 소득 대비 주택가격의 비율이 크게 올라 런던, 뉴욕을 앞서면서 주택 구매자들이 감당하기 힘든 수준으로 올라섬.
- 토지 매각에 막대한 세입을 의존하고 있는 지방정부들은 개발을 장려했고, 이는 중앙 정부의 두 자릿수 경제 성장 목표와도 맞아떨어졌음.
- 지난 15년간 주택가격이 6배 상승했고, 이러한 상황은 투기로 이어졌음.
- 주택이 도시 전체 부의 70%를 차지한 상황에서 대중의 동요는 정권의 불안으로 이어질 것이라는 우려가 많음.
- 부동산 시장이 중국 GDP의 1/4을 담당하고 있는 만큼 중국 경제에 미치는 영향은 지대함. 
- 워싱턴포스트는 중국 정부의 최우선 과제는 시진핑 주석의 3연임을 결정하는 당 대회를 앞두고 2008년 ‘리먼 사태’와 같은 위기를 피하는 것이라고 보도함.  
- 중국 정부는 상황 안정을 위해 정책 일부를 수정해 위기에 처한 개발업체의 대출 조건을 완화하고, 일부 지역에 주택담보 대출을 늘리라는 지시를 내림.
- 일부 주택 구입자들에 대해서는 주택 대금 상환 유예도 검토 중인 것으로 전해짐. 
- 블룸버그 인텔리전스의 7월 22일 분석에 따르면, 중국 전체 주택 담보 대출의 1.8~ 6.5%가 이 혜택을 받을 수 있는 것으로 추정된다고 워싱턴포스트지가 전함.

◦ 중국 정부가 부동산 업계를 지원하기 위해 대규모 펀드 설립에 나섰다는 소식에 관련 주와 달러채권이 반등함. 
- 중국 국무원이 당국이 선정한 12개 부동산 개발업체와 일부 신규 업체들을 지원하기 위한 펀드 설립을 승인했다는 소식에 투자 심리가 되살아나고 있다고 미국 경제 전문지 블룸버그(Bloomberg)가 보도함.
- 블룸버그는 금융정보업체 레드(REDD)를 인용해 중국건설은행으로부터 500억 위안(약 10조 원), 인민은행으로부터 300억 위안(약 6조 원) 규모의 자금이 확보되었고, 이 금액은 2,000억 위안(약 39조 원)에서 3,000억 위안(약 58조 원)까지 증가할 수 있다고 전함.
- 펀드 조성은 심화되고 있는 주택 경기 침체에 대해 중국 정책당국자들의 완화된 입장을 보여주는 것으로 풀이됨.
- 중국 부동산 기업들의 블룸버그 인텔리전스 지수가 1.7% 급등해 일주일만에 최고치를 기록했고, 중국 부동산 개발업체에서 발행되는 고수익 달러채권은 달러당 최소 1센트 상승한 것으로 나타남.
- 주가 상승 상위 종목 중에서는 광저우 푸리(富力地产有限公司·Guangzhou R&F Properties Co)가 5.7%, 바이구이위안(碧桂园集团·Country Garden Holdings Co)가 4.5% 상승하여 투자 등급의 중국 개발업체 채권과 달러채권이 급등세를 보임.
- 펜달 그룹(Pendal Group Ltd)의 에이미 시에 패트릭(Amy Xie Patrick) 포트폴리오 매니저는 모기지 보이콧이 오히려 개발업자들의 자금난을 해결해 준 셈이라고 분석함. 
- 일각에서는 펀드 규모가 위기를 완화하기에는 턱없이 부족하다는 관측도 나옴. 
- 스위스 금융그룹 UBS AG의 분석가들은 지원 대상이 된 12개 업체들은 총 7,420억 위안(약 144조 원)의 단기 부채를 가지고 있다고 밝혔지만, 주택 구입자와 공급업체에 지급할 금액을 감안하면 총 부채는 4조 5,000억 위안(약 873조 원)으로 늘어날 것이라고 추산함.
- 스티브 웡(Steve Wong) 에센스국제금융홀딩스(Essence International Financial Holdings Ltd.) 애널리스트는 펀드의 제한된 규모에도 불구하고 “정부가 주택구입자들의 신뢰를 회복하기 원하며, 다시 주택구입에 나서도록 독려한다는 분명한 신호를 보내는 것”이라고 분석함.



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[참고 사이트]
1. 워싱턴포스트(Washington Post)「Why China’s Developers Are Facing Mortgage Boycotts」, 2022. 7. 24
https://www.washingtonpost.com/business/why-chinas-developers-are-facing-mortgage-boycotts/2022/07/22/71a8ab66-09a4-11ed-80b6-43f2bfcc6662_story.html

2. 블룸버그(Bloomberg)「China Property Stocks, Bonds  Rally on Reported Fund Help」2022. 7. 25  
https://www.bloomberg.com/news/articles/2022-07-25/china-property-stocks-bonds-rally-on-reported-state-fund-help

3. 가디언(The Guardian)「China property sales could plunge by one-third, analysts say, as crisis deepens」, 2022. 7, 27
https://www.theguardian.com/business/2022/jul/27/china-property-sales-could-plunge-by-one-third-analysts-say-as-crisis-deepens

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