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[이슈트렌드] 리스크 확대로 먹구름 낀 中 부동산 시장
CSF 2022-11-17
□ 중국 정부가 부동산 경기 침체를 해소하고자 패키지 정책을 쏟아내고 있는 가운데, 쉬후이홀딩스(旭辉控股)와 뤼디홀딩스(绿地控股)가 해외 채권 원리금 상환을 중단하거나 만기를 연장하겠다고 발표해 중국 부동산 시장에 리스크가 만연해 있음이 드러남.
◦ 부동산 업계에서 ‘모범생’으로 불리던 민영 부동산 기업인 쉬후이홀딩스는 자산과 판매실적 등에서 단연 선두를 달리던 기업임.
- 하지만 11월 1일 쉬후이홀딩스가 10월부터 현재까지 해외 채권자들과 협상을 시도했으나 합의가 이루어지지 않아 모든 해외 채권에 대해 원리금 상환을 중단한다고 발표함.
- 쉬후이홀딩스는 자금 회수에 박차를 가하기 위해 최근 여러 개발 사업을 양도해옴. 하지만 최근 △ 부동산 불경기 △ 판매부진 △ 융자 환경 악화 △ 대출난 △ 회사 등급 하향 조정 등의 악재가 겹치면서 어려움을 겪게 됨.
- 이러한 어려움을 타개하고자 쉬후이홀딩스는 재무 및 법률 담당 고문을 채용하여 해외채무 구조조정에 나설 방침이라고 밝힘.
◦ 상하이(上海)에 본사를 둔 뤼디홀딩스(绿地控股)도 10월 30일 9건의 달러화 채무의 만기를 연장하겠다고 발표함.
- 올 6월 25일에도 뤼디홀딩스는 만기가 도래하는 달러 채무에 대해 1년간 지급을 유예한다고 발표해 스탠더드 앤드 푸어스와 무디스가 잇따라 뤼디홀딩스의 평가 등급을 하향 조정했고, 투자자들이 해당 안건을 통과시켜 효력이 발생한 6월 22일에는 뤼디홀딩스의 신용등급이 디폴트(채무불이행) 등급으로 강등된 바 있음.
- 8월 초에는 양대 주주인 상하이부동산그룹(上海地产集团)과 상하이도시투자그룹(上海城投集团)이 뤼디홀딩스에 30억 위안(약 5,612억 원)의 차관을 제공해 뤼디홀딩스가 발행한 해외 채권을 인수했음.
◦ 뤼디홀딩스와 쉬후이홀딩스 등의 영향으로 리스크가 크지 않았던 일부 민영 부동산 기업을 비롯하여 민간자본을 도입한 국영 부동산 기업의 채권 가격이 큰 폭으로 하락함.
- 업계 관계자는 “부동산 신용 리스크가 예상보다 만연해 있다. 이는 기존에 안전하다고 여겨졌던 경계선이 더이상 존재하지 않음을 의미한다”라고 밝힘.
- 또 다른 업계 관계자는 “많은 민영 부동산 기업이 올해 하반기 부동산 시장을 낙관적으로 전망했는데 이것이 치명적인 실수였다”라며 “하반기 부동산 시장은 회복되지 않았을 뿐 아니라 계속해서 상황이 악화되고 있고 기업의 유동성도 더 악화되고 있다. 매출 감소가 심각하지 않은 기업들도 판매 촉진을 위해 상품 가격을 인하하다 보니 자금 회수가 더 어려워지고 있다”라고 밝힘.
◦ 업계 관계자는 “부동산 기업이 현금을 조달하는 방법은 2가지가 있는데, 하나는 융자이고 하나는 판매대금이다. 융자의 경우, 부동산 시장 유동성 리스크로 채권 발행이 어려워진 데다가 공사 중단 사태 이후 금융기관을 통한 자금 조달 채널이 막혔다. 그리고 판매가 어려워지고 회수되는 자금이 줄어든 상황에서 분양자금에 대한 관리·감독이 강화돼 사업 자금을 다른 사업 자금에서 끌어오는 것이 힘들어졌다”라고 상황을 설명함.
- A주에 상장된 부동산 기업의 3분기 보고서에 따르면, 뤼디와 신청(新城)의 현금 순유출액이 모두 300억 위안(약 5조 6,000억 원)을 넘어섰고, 진디(金地)와 완커(万科)는 200억 위안(약 4조 원) 이상, 쉬광과 진커(金科)의 현금 순유출은 100억 위안(약 2조 원) 이상인 것으로 나타남.
- 같은 기간 뤼디와 신청, 진디의 경영성 현금 순유입은 100억 위안, 쉬광과 진컹의 현금 순유입은 50억 위안(약 9,400억 원)에 불과했음.
◦ 기존에는 개발업체들이 자체 자금과 사전 융자를 통해 토지를 매입한 후 개발 대출을 받아 사전 융자를 상환하고, 분양대금으로 개발 대출을 상환하는 방식을 사용해 옴.
- 하지만 민간기업이 개발 대출을 받을 수 없게 돼 기존의 사전 융자, 개발 대출, 분양대금을 연결해주는 고리가 끊어져 버림.
- 이러한 영향으로 부동산 기업의 자금 풀에 분양대금만 남게 되어 본사에서 유용할 수 있는 자금량이 대폭 줄어듦.
- 이러한 상황에서 판매까지 부진하게 되자 자금풀에 있는 자금으로는 대출 상환도 힘들어짐.
◦ 민영기업이나 민간자본과 손잡은 혼합소유제 국영 부동산 기업과 달리 중앙기업은 상황이 나은 편임.
- 민영기업과 중앙기업은 개발사업, 상품, 레버리지, 시장에서는 큰 차이가 없지만 자금 조달에서 큰 차이를 보임.
- 중앙기업은 계속해서 공개 시장을 통해 자금을 조달할 수 있고 민영 부동산 기업의 추가 융자가 어렵게 된 후에도 중앙기업이 조달할 수 있는 자금액은 오히려 이전보다 더 많아진 상황임.
◦ 업계 관계자는 “민영기업이나 국영 부동산 기업과 달리 자금 조달 능력을 갖춘 중앙기업도 리스크에서 완전히 벗어나 있진 않다. 현재 융자 상황이나 부동산 시장 상황을 보면 앞으로 더 많은 민영기업과 혼합소유제 국영 기업, 중앙기업 등이 더 큰 리스크에 직면할 가능성이 있다”라며 “올해를 어떻게 넘길 수 있을지가 관건이다. 내년 전망은 누구도 짐작할 수 없을 만큼 불투명한 상황이다”라고 밝힘.
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