[이슈트렌드] 中 부동산 시장 살리기에 안간힘
CSF 2022-12-01
□ 중국 부동산 시장의 침체 속에서 중앙은행인 런민은행(中国人民)이 연내에 지급준비율(이하 ‘지준율’)을 내리겠다고 밝히면서 시장에 어떤 영향을 미칠지 시장의 촉각이 곤두서고 있음.
◦ 올해 4분기 들어 중국 당국은 각종 경기 부양책을 내놓고 있음.
- 최근 11월 말에는 국무원(国务院) 및 관계 부처가 발표한 부동산 시장 안정화를 위한 금융 관련 16개 부양책(이하 ‘16개 부양책’)이 코로나19의 피해 업종과 중소·영세기업, 제조업, 부동산이 주요 신용대출 지원 대상으로 선정됨.
- 16대 부양책은 수요와 공급의 두 측면을 모두 활성화하기 위해 나온 조치로, 정책적 지원의 폭이나 범위가 올해 들어 최대 규모임.
- 이번 지급준비율 0.25%포인트 인하로 시장에 공급되는 유동성은 5천억 위안(약 93조 원)에 달함.
◦ 전문가들은 앞서 나온 ‘16개 부양책’과 지준율 인하가 중국의 주택 신용대출 시장에 호재로 작용하여 향후 시장 전망 개선과 부동산 시장 안정에 도움이 될 것으로 전망함.
- 특히, 앞서 다양한 부양책에도 부동산 시장의 활기가 기대에 못 미치고 있는 상황에서 지준율 인하를 통해 부동산 시장에 더 많은 유동성이 유입되면 은행들이 민간 부동산 건설사의 융자 수요에 더욱 안정적으로 대응할 것으로 분석함.
◦ 다양한 정책적 호재 속에 11월 말 중국 내 여러 대표 부동산 건설사가 시중 상업은행으로부터 확보한 여신 한도는 1조 2,700억 위안(약 235조 원)을 넘어섬.
- 전문가들은 앞서 다양한 부양책이 나온 상황에서 지준율까지 인하한 배경에는 금융기관이 장기적인 자금원을 안정적으로 확보하여 자금 포트폴리오 역량을 강화할 수 있을 것으로 분석함.
- 또한 금융기관의 자본 조달 비용이 줄어들면 결과적으로 실물경제 부문의 융자 비용을 낮출 수 있어서 이번 16대 부양책이 부동산 지원을 위한 다양한 자금의 시중 공급을 유도할 것으로 분석함.
◦ 사실상 중국 부동산 시장은 작년 하반기 이래 좀처럼 침체에서 벗어나지 못하면서 시장 전망도 취약해지고 있음.
- 부동산 구매 수요 위축은 코로나19와 거시 경제 둔화 외에도 가계부채 증가, 입주 보장 문제 등이 얽혀 나타난 결과이나, 실질적인 침체의 도화선은 중국 2위의 부동산 개발사인 헝다그룹(China Evergrande Group·恒大)의 채무불이행(디폴트) 선언이라는 평가가 대부분임.
- 작년 하반기 중국 정부가 건설사의 부동산 분양 자금 이용 규정을 강화한 이후, 헝다그룹이 2조 위안 규모의(약 370조 원) 디폴트를 선언하면서 시장의 화약고로 작용함.
- 이후 자금난에 맞닥뜨린 건설사들의 건설 중단 사태로 이어지면서 입주를 보장받지 못할 수 있다는 일반 소비자들의 우려가 가중되어 부동산 구매 수요를 한층 더 억누르고 있음.
◦ 개발 건설사들의 자금난으로 건설이 1년 이상 중단된 건설 사업이 급증하면서 이들 건설사가 대출 상환을 중단하는 사태로까지 확산됨.
- 올해 1~3분기 중국 100대 부동산 기업의 매출액은 작년 같은 기간보다 46% 급락함. 부동산 시장의 전통적 성수기인 10~11월에도 부동산 매출액은 상승하기는커녕 오히려 작년보다 위축된 모습을 보였음.
- 지난 10월 기준, 중국 70대 대도시의 주택가격은 전년 같은 기간보다 2.4% 하락하였고, 여타 부동산 및 주택 관련 지표는 극도로 부진한 모습을 보임.
- 특히, 10월 주택 판매량은 전년 같은 기간보다 28.2% 하락했고, 신규주택 착공면적은 37.8% 감소함.
◦ 부동산 시장은 수요뿐 아니라 공급도 위축되는 양상을 보이고 있음.
- 100대 부동산 건설사의 건설부지 확보 능력이 현저히 약화하면서 1~2선 도시 내 핵심 지역에서 건설부지를 확보하지 못하고 있음.
- 건설부지 외에 건설 시공 현장에도 코로나19로 인한 조업 중단이 반복되는 가운데 인건비와 원자재 가격이 모두 상승하면서 건설사들의 총이익률도 예상치 못하게 하락한 것임.
- 올해 1~3분기 중국 부동산 부문의 총이익률은 동기 대비 2.1%포인트 하락하여 18.6%까지 떨어졌으며, 융자 및 각종 재무비용까지 늘어나면서 부동산 업계의 수익성은 역대 최저 수준에 머물러 있음.
- 부동산 업계의 부실은 건축 자재, 가구 등 관련 업종으로까지 영향을 미치면서 지방 정부의 세수도 감소하고 있고 궁극적으로 모든 금융 시스템으로까지 위기감이 확산되고 있음.
◦ 이에 중국은 부동산 건설사 및 소비자에 대한 각종 지원책을 쏟아내고 있음.
- 개인 주택 대출 금리와 대출 1차 납입금 비율을 연이어 인하하였으며, 2천억 위안(약 37조 원) 규모의 ‘입주 보장(保交楼)’ 특별 대출 프로그램을 시행함.
- 이 외에도 부동산 기업 등 민영기업 대상의 채권융자 지원 프로그램인 ‘제2의 화살(第二支箭)’의 시행 기한과 규모를 확대함.
◦ 하지만 일각에서는 역주기(금리 인하 등 금융정책 완화로 경기를 부양하는 방식) 정책으로 투자 심리를 바꾸기에는 한계가 있다는 주장도 있음.
- 이는 각종 부동산 규제 완화정책이 지역별로 쏟아지고 부동산 담보 대출 금리가 계속해서 인하하는 가운데 대표 건설사들의 경영난에 관한 소식들이 계속 들려오는 등 중국의 부동산 경기가 전례 없는 어려움에 직면해있기 때문임.
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