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[이슈트렌드] 中 중즈연구원, 2023 부동산 시장 전망 보고서 내놔
CSF 2022-12-15
□ 최근 중국 부동산업계에 호재 정책이 잇달아 발표되고 금융당국의 지원이 확대되는 상황에서도 반복적인 코로나19 확진자 발생과 선분양 주택의 공사 중단, 주택 수요 둔화 등의 원인으로 부동산 시장이 침체를 벗어나지 못하자 내년 중국 부동산 시장 향방에 날로 관심이 커지는 상황임.
◦ 이러한 상황에서 중즈연구원(中指研究院)이 지난 7일《2022년 중국 부동산 시장 요약 및 2023년 전망(中国房地产市场2022总结&2023展望, 이하 ‘보고서’)》을 발표해 시장의 관심이 집중됨.
◦《보고서》에 따르면 2022년 중국 부동산 정책은 전면적인 완화기에 돌입해 규제 당국과 지방정부가 여러 차례 호재 정책을 발표했으며, 지난 1년간 300개 이상의 성과 시(현)가 발표한 정책이 1,000건에 달해 정책 발표 빈도가 최고조에 달한 것으로 나타남.
- 또 수요자에 대한 정책이 여러 차례 완화되어 여러 지역의 부동산 담보 대출 금리가 사상 최저 수준으로 떨어진 것으로 나타남.
◦ 특히 11월에 들어서면서 규제 부처에서 잇달아 중대 호재 정책을 발표함.
- 그중 특이한 것은 ‘금융 16조(金融16条)’를 통해 부동산 기업의 채무 기한 연장을 허용하고, 부동산 기업에 대한 융자 지원을 강화함.
- 또 부동산 기업 등 민영기업 대상의 채권융자 지원프로그램인 ‘제2의 화살(第二支箭)’과 ‘제3의 화살(第三支箭)’이 잇달아 시행돼 호재 정책의 범위와 규모가 확대되는 특징을 보임.
◦ 하지만 주택 매수에 대한 관망세가 여전히 짙고, 정책 효과가 나타나기까지는 시간이 필요해 부동산 시장 조정 압박은 여전히 존재하는 상황임.
- 올 11월 중즈연구원이 모니터링을 진행한 100개 도시의 신규 주택 가격은 누계기준 0.06% 상승해 2015년 이후 동기 대비 최저 인상 폭을 기록했고, 100개 도시 중고주택 가격은 누계기준 0.55% 하락한 것으로 나타남.
- 또 전월 대비 주택 가격 변동 데이터를 보면, 올 11월 기준 100개 도시의 신규주택 가격은 5개월 연속 전월 대비 하락했으며 절반 이상의 도시에서 부동산 가격이 전월 대비 하락한 것으로 나타남.
- 또 100개 도시의 중고주택 전월 대비 가격이 7개월 연속 하락해 시장의 하방 압력이 가중되고 있는 것으로 나타남.
◦ 이러한 상황에서 집값 상승에 대한 전망은 사라지고 매수자의 매수 동력도 약해짐.
- 통계국의 데이터에 따르면, 1~10월 중국 전체 상품주택 판매 면적은 11억 1,000제곱미터(㎡)로 전년 동기 대비 22.3% 감소했고, 상품주택 판매액도 10조 9,000억 위안(약 2,031조 원)으로 전년 동기 대비 26.1% 감소함.
- 중즈연구원에 따르면, 10월 말 기준, 50개 대표 도시의 판매 가능 주택면적은 상대적으로 큰 편이며 거래주기가 16.9개월로 2021년 연말 대비 3.1개월이 더 늘어난 것으로 나타남.
- 이 가운데 3, 4선 대표 도시의 거래주기는 20.9개월로 시장의 재고소진에 대한 압박이 비교적 큰 편임.
◦ 2023년에는 거시 환경이 어려운 만큼 부동산 시장의 안정이 더욱 중요해질 전망임.
- 중즈연구원은 향후 중국 재정 및 통화 정책이 완화 기조를 유지해 경제가 합리적인 구간에서 운용되고 각종 경제 안정 정책이 힘을 발휘하면 경기가 점차 살아날 것으로 전망함.
- 부동산의 경우 ‘주택은 투기 대상이 아니다’라는 기조는 유지되겠으나 수급 양단의 정책이 강화돼 핵심 1, 2선 도시, 특히 핵심 2선 도시의 구매 제한 정책이 완화될 여지가 큰 것으로 전망됨.
- 또 기업의 합리적인 자금 조달 수요에 대한 지원이 이어져 부동산 기업 자금 조달이 좀 더 원활해질 것으로 전망됨.
- 중점 사안인 주택 인도 보장은 특별 대출 및 제반 자금을 늘려 실질적인 진전을 거두면 주택 매수자의 전망도 개선될 것으로 보임.
◦ 이러한 상황에서 중즈연구원은 2023년 중국 전체 부동산 시장의 판매량과 가격은 모두 안정세를 유지하고, 신규 착공 면적 조정이 어려운 상황이기 때문에 투자는 계속 줄어들 것으로 전망함.
- 주택 가격의 경우, 기업의 가격 인하 마케팅과 중고주택 등록량 증가 등의 요인으로 단기적인 하락세를 바꾸기는 어려우나 핵심 1, 2선 도시의 부동산 시장이 회복될 전망이고, 양질의 분양사업이 출시돼 분양 평균 가격에 구조적인 영향을 미치면 연간 분양 평균 가격이 점차 안정될 것으로 전망함.
- 하지만 유출 인구가 유입 인구보다 많은 3, 4선 도시의 집값은 당분간 하락세를 이어갈 것으로 전망함.
- 신규 착공 면적의 경우, 올해 연초부터 신규 개발에 대한 투자가 감소하고 있어 부동산 기업은 현금 유동성을 확보하기 위해 당분간 신규 착공 면적을 늘리기 힘든 상황임.
◦ 중즈연구원은 2023년 부동산 시장도 여전히 재고 소진 단계에 머물 것으로 전망함.
- 따라서 부동산 기업의 경우, 단기적으로 자금 조달 경로를 확보해 유동성을 최대한 확보해야 하는 상황임.
- 또 핵심 2선 도시의 규제 완화 정책과 코로나19 상황이 호전됨에 따라 우선 핵심 도시 시장이 안정을 찾을 것으로 보여 부동산 기업이 적극적인 마케팅을 통해 현금 회수에 속도를 내면 자금 조달 기능이 회복될 수 있을 것으로 전망함.
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