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[차이나인사이트] 10년, 20년 후의 중국 부동산시장이 더욱 성장할 것으로 기대해

쑨밍춘(孙明春) 소속/직책 : 중국수석경제학자포럼 이사 2023-05-26

지금까지 생각해 본 결과 기대 안정과 법치화, 이 두 가지 주제가 좋은 것 같다. 이 두 개는 일맥상통하다. 개인적으로 기대 안정이 진전을 이루고 신뢰를 다시 회복하거나 신뢰를 굳힐 수 있는 개념으로 바뀔 수 있을지에 대해서는 여전히 기대와 신뢰는 조금 차이가 있다고 생각한다. 기대 안정은 기대를 안정시킬 뿐만 아니라 기대감을 향상시키기도 하는데 이 부분도 매우 중요하다. 작년 한 해 동안 소비자, 기업가, 투자자에게 중국 경제 상황이 나아질 것이라는 확신을 심어주어야 했다. 단기적으로는 주기적인 반등을, 더 중요한 것은 장기적으로 안정적인 회복세가 나타날 것이라는 기대감을 안겨주는 것이었다. 

법치화에 시장화를 더하는 것도 매우 중요하다. 법치화, 시장화, 국제화는 국내외 기업가, 다국적 기업, 국내외 투자자와 국내 소비자의 신뢰를 안정시키는 데 있어 매우 중요하다. 이것이 장단기적으로 지속할 수 있는 방법이다.

현 경제 상황에 대해 조금 더 낙관적이다. 이렇게 낙관하는 이유는 GDP 성장률이 모두의 예상보다 높아서가 아니다. 실제로 높지도 않다. GDP 성장률이 5.5% 이상, 구체적인 GDP 성장률은 개인적으로는 별로 중요하지 않다고 생각한다. 단기적인 기저효과와 모든 부분에서의 압박과 수요가 방출됐기 때문에 더 중요한 것은 이를 지속할 수 있는 능력과 잠재력이 있는지이다. 이 부분에 있어서는 자신이 있다. 

첫째, 작년 경제상황이 매우 특수했다는 점을 알아야 한다. 작년 한 해 중국 내의 거센 오미크론 확산세가 거시 경제 전반에 영향을 미쳤으며 그 여파가 올 1월까지 이어져 경제에 큰 타격을 입혔다. 동시에 작년 초 발발한 러시아-우크라이나 전쟁은 모든 측면에 큰 영향을 미쳤다. 미 연준의 금리인상은 40년 만에 가장 빠른 속도로 이뤄져 충격도 잇따랐다. 캐나다와 미국 시장, 주식시장, 영국 연금보호기금 등 해외 시장은 유동성 위기를 겪었고 올해는 실리콘밸리은행과 크레디트 스위스와 같은 금융기관의 조정이나 파산, 인수 및 합병으로 이어졌다. 이러한 거시적 관점에서 볼 때 이렇게 다양한 각도에서 경제에 충격을 주고 중국 경제와 세계 경제에 충격을 준 해는 매우 드물다. 그래서 작년 경제 환경이 매우 안 좋았다. 

올해는 여러 난관이 있는데, 그중에서도 특히 해외 난관이 매우 크긴 하지만 전반적으로는 작년보다 훨씬 나을 것이고 경제 회복과 관련해서 GDP 성장률 목표치인 5.5% 달성은 어렵지 않다고 생각한다.

둘째, 추가 회복의 지속 가능성은 어디에서 올까? 소비자 신뢰에 대해 이야기해보면 소비 데이터뿐만 아니라 소비자 신뢰 조사 데이터를 봐도 이미 회복하고 있음을 알 수 있다. 주식시장이든 부동산시장이든 투자자의 신뢰도도 최근 데이터와 가격을 보면 회복하고 있다. 소비지표 회복 등 소비자 신뢰도는 억눌렸던 소비가 방출되는 기저효과로 자연스레 반등할 수 있으며, 투자 신뢰도 역시 단기적인 지표나 정책에 영향을 받기가 상대적으로 쉽다. 

부동산 가격도 마찬가지다. 부동산 가격이 오를 때는 모두가 앞다퉈 구매하지만 가격이 떨어질 때는 사지 않는다. 최근 부동산시장이 호조를 보이고 있어 지금 이 흐름이 이어진다면 이후 경제 전반의 회복에도 매우 의미가 크다. 

가장 어려운 것은 기업인들의 신뢰 회복이다. 소비자 신뢰는 결국 소득에 달려있고, 소득은 고용에, 고용은 어느 정도 기업인의 신뢰에 달려있기 때문에 기업인들의 신뢰를 회복하는 것이 가장 어렵다. 만약 기업인들이 고용에 투자하지 않는다면 상황은 좋아질 수가 없다. 따라서 기업인들의 신뢰를 회복하기 위해 시장화, 법치화, 국제화의 3원칙은 물론, 앞에서 언급한 ‘두 가지의 불변’의 원칙을 변함없이 유지해야 한다.

개인적으로 지난 수십 년 동안 중국 체제의 특징과 발전 역사에서 얻은 경험과 교훈으로 볼 때 정책 입안자들이 명확한 정책 방향을 가지고 있다면 비교적 빠르게 공감대가 형성될 것이라고 본다. 시간이 다소 걸릴 수 있다는 점만 제외하면 나아질 수 있을 것으로 기대되며 기업인들도 긍정적으로 기대할 것으로 생각한다. 부동산시장은 지난 20년 동안 규제와 부양책을 거듭해 왔지만, 모두 그다지 건강하지 않았다.

앞으로의 중국 경제를 어떻게 전망해야 할까? 개인적으로 장기적으로 볼 때 더 긍정적으로 전망하는 편이다. 중국 경제의 몇 가지 큰 부분에서 소비는 소득에 종속되고 소득은 고용에 종속되며 고용은 투자에 종속된다. 부동산 투자는 여전히 ​​마이너스이고 제조업 투자는 대부분 인프라 투자로 인해 크게 줄었다. 지방정부의 재정이 더 악화되면 인프라 투자도 지속되기 어려울 수 있다. 대외수요와 관련해서는 3월 지표가 개선되고 있지만 전반적으로 여전히 불확실성이 많으며 모두가 미국도 하반기에는 경기 침체를 피해 갈 수 없을 것이라고 한다. 그래서 외부수요도 우리가 통제할 수 없는 상황이다. 

중국 부동산 시장에는 두 가지 주요 원동력이 있다. 하나는 도시화에 대한 수요이고, 다른 하나는 개선에 대한 수요이다. 우선 현재 도시화에 대한 수요가 65%로 둔화되기 시작했는데 인구가 감소하고 노동력 인구가 감소하고 있지만 도시 인구는 증가하고 있고 작년에도 약 600만 명이 증가했다. 나중에는 확실히 수요가 줄어들 것이기 때문에 이 수요는 이전만큼 강하지 않다. 둘째는 개선에 대한 수요인데, 개선에 대한 수요는 한계가 없다고 생각한다. 한 가족이나 한 사람의 주거 면적은 정해져 있지 않으며 소득 수준, 공급 능력 등에 따라 다르다. 지금 중국 도시의 1인당 주거 면적은 41제곱미터로 꽤 높다고 생각하지만 사실 건축 면적이므로 실제 가용 면적은 그리 높지 않다. 가용 면적으로 변환하면 미국과 유럽보다 낮고, 미국의 절반 수준이며, 여러 유럽 국가보다 약 20% 낮다. 

그런 의미에서 건설 능력이 있고, 서민들이 살 돈이 있고, 금융기관도 가계 부문에 일정한 레버리지를 제공할 능력이 있다면 중국 부동산시장이 포화 상태에 이르렀다고 생각하지 않는다. 단기적으로 보더라도 주민예금이 지난해 18조 위안, 올해 1~ 3월까지 10조 위안이 늘어난 것은 주택 매입이 줄면서 주택 매입을 위한 계약금 비용도 낮아져 일시적으로 예금 형태의 예치액이 많아졌기 때문이다.

중국 국민이 128조 위안의 예금을 보유 중이라고 가정했을 때 5조 위안만 인출하면 계약금의 30%만 내고 15조 위안의 구매력을 지원할 수 있다. 지난해 연간 부동산 판매와 비교하면 15조 위안의 구매력은 20% 증가했지만 주택 매입에는 5조 위안만 사용된다. 실제로 지난 2년간 저축성 예금 증가분(15개월 동안 28조 위안 증가)까지 감안하면 15조 위안의 예금과 30%의 첫 계약금 레버리지(지렛대)를 활용하면 최소 3년간 부동산 판매가 꾸준히 상승할 수 있다. 이 점 때문에 중국 부동산시장을 낙관적으로 바라보는 것이다. 

물론 단기적인 난제는 주민들의 주택 매입 의욕이 상승하지 않고 부동산 시장에 대한 확신이 있느냐이며 이 난제는 1, 2선 도시의 공급 측면에서 더 크다. 이전의 규제 조치를 보면 항상 부동산 개발업체의 자금을 관리하고 있어 유동성이 빠듯해진 업체들은 토지 매입이나 신규 사업 착수가 어려웠다. 따라서 각 규제 이후 사람들의 소득이 증가하고 도시화가 진행되고 있기 때문에 수요가 매일 증가하고 있음을 발견했다. 2~3년간 한 차례 규제하게 되면 소득 측면에서 억눌린 수요가 많이 쌓이지만 공급 측면에서는 유동성 문제로 인해 개발자들의 폭주 행태와 건물에서 뛰어내리는 일부 계약 위반 상황이 발생하면서 개발자들의 공급이 어려워지고 있다. 규제가 끝나면 수요와 공급의 격차는 더욱 커진다. 예전에는 1, 2, 3, 4선 도시에서 비슷한 문제가 있었지만 최근 몇 년간 3, 4선 도시에서는 공급이 증가하면서 기본적으로 문제가 해결되었으나 1, 2선 도시는 여전히 공급 부족 문제를 겪고 있다.

그래서 지금 관건은 국민이 부동산 시장에 대해 기대가 회복됐을 때 공급이 충분한지, 집값의 보복반등으로 이어질지 여부다. 그래서 부동산 규제는 여전히 어려움이 있고 관건은 규제를 바꾸는 것이 아니라 규제에 대한 생각을 바꾸는 것이며 더 중요한 것은 수요와 공급 사이의 동적 균형을 고려하는 것이다. 이는 수요의 건전한 증가뿐만 아니라 공급의 건전한 증가에 관한 것이다.

개인적으로는 향후 중국 부동산시장을 낙관적으로 보지만 많은 사람의 견해와 다를 수는 있다. 하지만 중국 부동산시장은 향후 10년 또는 20년 후에도 여전히 상당히 성장할 것이라고 확신한다.
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