정책 호재로 中 도시빈민촌 재개발 본격화 되나
CSF 2023-10-12
□ 올해 중국 당국이 여러 차례 성중촌(城中村·도시 외곽에 이주민이 모여 만든 빈민촌) 재개발과 관련된 문건을 발표하며 적극적으로 성중촌 재개발을 추진하면서 성중촌 재개발이 얼어붙은 부동산 시장의 불씨를 되살릴 수 있을지에 관심이 쏠림.
◦ 성중촌 재개발 사업이 특별 채권 지원 범위에 포함되고 성중촌 재개발 특별 대출이 개설된 데 이어 9월 25일 중국 런민은행(人民银行) 통화정책위원회가 정례브리핑에서 공공 인프라 건설, 성중촌 재개발, 보장형 주택 건설 등에 대한 금융 지원을 확대한다고 발표함.
- 이에 앞서 7월 21일에는 국무원 상무위원회 회의(国常会)에서《초대형 및 특대형 도시의 적극적이고 안정적인 성중촌 재개발 추진에 관한 지도 의견(关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见)》을 발표해 성중촌 재개발 시행을 촉진한 바 있음.
- 또 국무원 성중촌 재개발 업무 배정 화상회의에서 “시장이 주도하고 다양한 업종 형태가 함께 참여하는 개발 운영 방식이 향후 성중촌 재개발에서 도시들이 추구하는 방향이 될 것”이라고 밝힘.
- 허난성(河南省) 인민정부판공청도 최근《도시 재생에 관한 지도 의견(关于实施城市更新行动的指导意见)》을 발표해 노후 도심 주거 지역 재개발 추진을 포함한 성중촌 재개발 사업을 신중하게 추진할 방침이라고 밝힘.
◦ 이번 성중촌 재개발 정책 발표는 부동산 시장을 안정시키는 것 외에 향후 다른 부동산 정책을 추진하기 위한 기반을 마련하는 역할을 함.
- 궈성증권(国盛证券) 관계자들은 9월 27일 연구보고서에서 “현재 경제 하방 압력이 비교적 큰 상황에서 성중촌 재개발은 안정 성장과 부동산 안정을 위한 중요한 수단이 될 것으로 기대되며 전략적 의미가 매우 크다”라고 밝힘.
- 톈펑증권(天风证券) 관계자들도 9월 17일 연구보고서에서 “성중촌 재개발은 주로 21개 초대형 및 특대형 도시에 집중되어 있어 위치상으로 양질의 주택 공급지에 해당한다. 따라서 수요와 공급 측면에서 모두 중요한 호재다”라고 밝힘.
◦ 지난달 20일 궈성증권 관계자는 “21개 초대형 및 특대형 도시 가운데 6개 도시가 이미 성중촌 재개발 계획을 발표했으며 연간 평균 약 49개에 달하는 재개발 프로젝트를 시행하고 있어 21개 도시의 연간 평균 프로젝트 수가 1,034개에 달한다”라며 “광저우(广州)와 칭다오(青岛)의 추산에 따르면 단일 성중촌 재개발 프로젝트의 투자 규모가 약 5억 위안(약 920억 원)에 달해 21개 도시의 투자액은 연간 총 약 5,067억 위안(약 93조 원)에 달한다. 21개 도시 이외의 일부 대도시(허페이 등) 등도 재개발을 추진한다는 점을 감안하면 중국 전체 투자액이 연간 0.5조~1조 위안(약 85조 원)에 달할 전망이다”라고 밝힘.
◦ 현재 중국의 성중촌 재개발 모델은 △ 정부 주도형 △ 개발사 주도형 △ 마을·기업 합작형 등 3대 유형이 있음.
- 정부 주도형의 가장 큰 장점은 프로젝트 추진 효율이 높고 초기 토지 정리 주기가 짧다는 점이며 △ 항저우(杭州) △ 상하이(上海) △ 지난(济南) △ 창사(长沙) 등이 해당 모델을 채택함.
- 개발사 주도형의 핵심은 개발사들이 토지 구매를 순조롭게 진행할 수 있고 재개발 과정에서 용적률을 높여 균형 있는 투자가 가능하다는 점이며 선전(深圳)과 주하이(珠海)가 주로 이 모델을 채택함. 해당 모델은 초기에 정부가 투자하지 않아도 되기 때문에 재정 자금의 제약을 받지 않는다는 장점이 있으나 개발자가 상업적 이익을 극대화하기 위해 도시 전체의 계획 목표에 따르지 않을 수 있다는 단점이 있음.
◦ 이밖에 토지 개발 모델 분류에 따라 중국 성중촌 재개발은 주로 1, 2급 토지 연계 모델과 토지 사전 개발 모델로 나뉨.
- △ 선전(深圳) △ 상하이 △ 청두(成都) 등은 철거 및 토지 1차 개발을 담당하는 시장 주체가 입찰이 아닌 협의 양도나 토지 가격 추가 지불 등의 방식을 통해 토지의 1차 권리를 획득하는 ‘1, 2급 토지 연계 모델’을 채택함.
- 해당 모델의 장점은 1, 2급 토지 자원을 접목하고 비용을 절감할 수 있으며 종합 수익을 확대할 수 있다는 데 있음.
- 광저우(广州)와 항저우는 1차 개발 이후 반드시 토지를 비축한 뒤 입찰을 통해 2차 개발을 해야 하는 ‘토지 사전 개발 모델’을 채택함.
- 토지 사전 개발 모델은 자금 압박을 줄일 수 있고 충분한 내부 경쟁을 통해 효율을 더 높일 수 있다는 장점이 있음.
◦ 중인증권(中银证券) 관계자는 “성중촌 재개발 프로젝트는 시행 기간이 비교적 길고 자금 수요가 비교적 큰 데다 다양한 이익 당사자의 관계를 조율해야 한다. 따라서 향후 도시 재개발 경험이 많은 중앙기업이나 지방 국유기업 등이 주로 참여하게 될 것으로 보인다”라며 “초대형 및 특대형 도시의 재개발 사업에 참여하고 있는 △ 중화기업(中华企业) △ 광밍부동산(光明地产) △ 화룬즈디(华润置地) △ 뤼청차이나(绿城中国) 등의 부동산기업이 유력하다”라고 함.
◦ 톈펑증권 관계자는 지난달 9월 24일에 발표한 보고서에서 “성중촌 재개발 사업은 설계와 시멘트 등 1, 2선 도시의 신규 착공 단계에 참여하고 있는 기업들에 집중되어 있어 단기적인 견인효과가 예상보다 클 것으로 전망된다”라며 “9월 8일 기준 전국 시멘트 출하율은 60%이고, 전국 시멘트 평균 가격은 1톤당 360위안(약 7만 원)으로 중소기업 손익분기점에 가까워 하락의 여지가 제한적이다. 성중촌 건설로 신규 건설 증가량이 비교적 클 것으로 전망돼 2024년 시멘트 수요가 바닥을 찍고 반등할 것으로 보인다”라고 밝힘.
◦ 마지막으로 이번 성중촌 재개발로 부동산 기업들이 3가지 기회를 맞게 될 것으로 보임.
- 우선 선전이나 광저우, 항저우 등 최근 10년간 인구가 꾸준히 증가해온 대도시의 성중촌 재개발 사업에 가장 큰 기회가 생길 전망임.
- 또한 시장 주도의 재개발 형태로 인해 민영 기업에 더 많은 기회가 주어질 전망임.
- 이밖에 다양해진 업종 형태에 대한 수요로 인해 경영 능력이 있는 기업들이 재개발 사업에 대거 진출할 수 있게 됨.
- 특히 이번 재개발 사업은 주택, 상업, 산업, 임대 등 다양한 분야가 결합되어 기존의 주택 개발 및 판매 형태와 다르게 부동산 기업의 장기적인 운영 능력에 중점을 두기 때문에 다양한 형태의 개발 경영 경험이 있는 건설사가 우위를 가질 것으로 보임.
[관련 정보]
[참고 자료]
1. 차이롄서(财联社) 政策利好密集催化！城中村改造受益上市公司梳理 2023-10-05 https://www.cls.cn/detail/1477668
2. 진룽제(金融界) 城中村改造，是否又一个“棚改时代”？58安居客研究院：人口规模大、吸引力强的城市机会更多，已在这些城市深耕的企业将“近水楼台先得月” 2023-10-09 https://finance.jrj.com.cn/2023/10/09172937949997.shtml
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