[서구권] 중국 부동산 시장 아직 빨간불
CSF 2024-03-28
□ 완커(万科·Vanke) 무디스 신용등급 하락, 헝다 미국 파산보호 신청 철회 등 중국 부동산 침체가 계속되고 있음. 이에 중국 당국은 부동산 기업 옥석 가리기에 들어감.
◦ 중국 완커, 자금난에 무디스 신용등급 강등까지 맞닥뜨려
- 국제 신용평가사 무디스(Moody's)는 2024년 3월 11일(현지시각) 중국 국영 부동산 개발업체 완커의 신용등급을 기존 투자 적격 등급인 Baa3에서 투자 부적격 등급에 해당하는 Ba1으로 강등함.
- 또한 완커의 2024년 1~2월 매출이 전년 동기 대비 40% 감소하였을 것으로 추정함.이번 등급 하향 조정에 대하여 완커는 “운영 펀더멘털이 정상적”이라고 반응함.
- 완커는 중국 2위 부동산 개발업체로, 국영 지하철 운영업체 선전메트로(Shenzhen Metro)가 지분 28%를 소유하고 있음. 상기 기업은 현재 중국 내 1,000개 프로젝트를 비롯해 런던, 밀라노 등 도시에서 유명 프로젝트 다수를 진행하고 있음.
- 완커는 2024년 2월 상하이 소재의 광장 지분을 4억 5,120만 달러(약 6,050억 원)에 매각하는 등 재무 상황 개선을 위한 조치에 나선 것으로 보임. 외신 보도에 따르면 중국 당국도 완커의 자금난 해소를 위하여 대형 은행들에게 금융 지원을 요청하였음.
- 천룽(陈龙) 플리넘 차이나 리서치(Plenum China Research) 공동 창업자는 “중국 정부가 개별 부동산 개발업체에 직접적인 지원을 제공할 가능성은 낮은 편이다. 타 개발업체들이 유사한 대우를 받지 못한다며 문제 삼을 수 있기 때문이다”라고 설명함.
- 다만 프랭크 시에(Frank Xie) 사우스캐롤라이나 대학교 에이컨 경영대학원(University of South Carolina Aiken Business School) 교수는 “완커는 국영기업인데, 국영기업이 파산한다면 중국 공산당의 기업 운영 능력에 대한 의문이 제기될 것(이며 중국 정부는 이를 원치 않을 것)”이라고 지적함.
- 다른 신용평가사인 스탠더드앤드푸어스(S&P)와 피치(Fitch)는 완커의 투자 등급을 유지하고 있음. 한때 중국 최대 부동산 개발업체였던 헝다그룹(恒大集団· Evergrande Group)의 경우, 해외 부채가 200억 달러(약 27조 원)를 초과하였지만, 완커의 경우 26억 달러(약 3조 원) 수준인 것으로 알려짐.
◦ 연초 청산 명령 받은 헝다그룹, 미국 파산보호 신청도 철회
- 2021년 말 헝다그룹의 채무불이행을 시작으로 중국 부동산 시장은 지속적해서 둔화됨. 이후 2023년 10월 매출 기준 중국 최대 부동산 개발업체인 비구이위안(碧桂园·Countrygarde)이 달러 채권에 대해 채무불이행을 선언할 정도로 중국 부동산 시장은 위축됨.
- 헝다그룹은 2024년 1월 홍콩 법원으로부터 청산 명령을 받았음. 2024년 3월 25일(현지시각) 헝다그룹의 청산인들은 2023년 8월 미국 법원에 제출한 파산보호 신청을 철회하며, 필요에 따라 적절한 조건의 파산보호 신청을 다시 할 수도 있다고 밝혔음.
- 2024년 3월 중국 당국은 2019년, 2020년 헝다그룹 실적에 대해 분식회계가 이루어졌다는 이유로 쉬자인(许家印) 헝다그룹 창업자에게 평생 증권시장 진입 금지를 명령하고 4,700만 위안(약 87억 원)의 벌금을 부과하기도 함. 헝다그룹 전체로는 약 42억 위안(약 7,767억 원)의 벌금형을 집행함. 헝다그룹의 청산인들은 헝다그룹의 회사 감사를 맡았던 프라이스워터하우스쿠퍼스(PricewaterhouseCoopers) 역시 조사할 계획임.
- 앤드류 콜리어(Andrew Collier) 오리엔트 캐피털 리서치(Orient Capital Research) 상무는 “헝다그룹 청산은 중국 당국이 부동산 거품을 진압하기 위해 강력한 수단을 사용할 수 있다는 신호”라며 “중국 당국의 부동산 자산 통제 시도는 장기적으로는 이롭겠으나 단기적으로는 중국 경제에 어려움을 가져다줄 수 있을 것”이라고 전함.
◦ 2024년 양회에서 부동산 기업 옥석 가리기 강조한 중국 정부
- 최근 중국 정부는 어려움을 겪고 있는 자국 부동산 개발업체들을 구제하지 않을 것임을 시사함. 니훙(倪虹) 중국 주택도농건설부 부장(장관 격)은 2024년 3월 8일(현지시각) 언론브리핑에서 “심각한 정도로 부실하고 운영 능력을 상실한 부동산 기업은 파산하고, 법치주의와 시장원칙에 따라 구조조정 되어야 한다”라고 전함.
- 또한 “시장을 안정시키는 일은 여전히 어렵다”라며 “중국 정부는 강력하면서도 질서 있는 방식으로 주택 판매를 개선할 것”이라고 덧붙임.
- 중국 정부가 중국 부동산 기업의 파산을 허용해야 한다는 의견을 표명한 것은 이번이 처음이 아니지만, 니훙 부장의 발언 시기는 주목할 만함.
- “집은 살기 위한 것이지 투기 대상이 아니다”는 시진핑 중국 국가주석의 슬로건이자 2016년부터 중국 정부의 기본 방침이었는데, 2024년 중국 양회에서 공표된 정부 업무 보고 초안에 해당 내용이 빠져, 중국이 부동산 부문 단속을 완화하려는 것이 아니냐는 추측이 나오기도 함. 그러나 니훙 부장의 발언으로 이 같은 추측이 불식됨.
- 노무라증권 애널리스트들은 “니훙 부장의 발언은 중국 중앙 및 지방정부가 완화적 정책을 시행할 여력을 갖고 있음에도 단기간에 중국 부동산 분야와 관련한 정책적 변화가 없을 것임을 의미한다”라고 분석함.
- 이어 “니훙 부장의 발언은 중국 정부의 우선순위가 부동산 개발업체의 사업을 보호하는 것이 아니라 부동산 프로젝트의 납품을 보장하는 것이므로, 부실기업들은 파산이나 구조조정 절차를 거쳐야 한다는 점을 분명히 하였다”라고 강조함.
◦ 중국 부동산 시장 침체 여전
- 중국 국가통계국은 2024년 3월 15일(현지시각) “2024년 2월 중국 주택 가격이 지속적인 내림세를 보였다”라고 발표함. 실제로 2024년 2월 중국 신규 주택과 기존 주택 가격 하락 폭은 전월 대비로는 약간 축소됐지만, 전년 동월 대비로는 더 벌어짐.
- 2024년 2월 중국 70개 도시의 신규 주택(정부 지원 주택 제외) 가격은 전월 대비 1.2%, 전년 동월 대비 1.9% 각각 하락함. 전월 대비 0.62%, 전년 동월 대비 5.2% 떨어진 기존 주택 가격은 70개 도시에서 일제히 하락한 것으로 나타남.
- 켈빈 램(Kelvin Lam) 판테온 매크로이코노믹스(Pantheon Macroeconomics) 수석 이코노미스트는 “신규 주택 가격 하락세가 호전될 기미가 보이지 않는다”며 “기존 주택 시장도 지속적으로 타격을 입고 있다”라고 분석함.
- 3년간 지속 중인 중국의 주택 시장 침체는 중국 경제 성장의 발목을 잡고 있으며, 디플레이션 압박도 가중시키는 양상임. 니훙 부장은 “중국이 여전히 시장 안정화를 위한 중대한 과제에 직면해 있다”며 부동산 시장 침체가 자본 문제와 관련 있음을 인정함.
- 중국 당국은 2024년 1월 말 소위 ‘화이트리스트’를 통해 상업은행들을 대상으로 개발업체에 자금을 지원하고 부동산 대출 확대를 촉구함. 그 결과 ‘화이트리스트’ 도입 후 중국 은행들의 부동산 프로젝트 지원 관련 대출 승인액은 2024년 2월 말 기준 2,000억 위안(약 37조 원)을 넘었음.
- 중국 대표 2선 도시인 항저우(杭州)는 기존의 주택 구매 규제를 전면 해제함. 항저우를 필두로 보다 많은 도시가 주택 구매자에 대한 규제를 완화할 것으로 전망됨.
- 다만 일련의 지원이 주택 판매 회복세로 이어지지 않고 있다는 평가도 상존함. 중국부동산정보그룹(中国房产信息集团·CRIC)의 잠정 통계에 따르면 2024년 2월 중국 신규 주택 판매량은 전년 대비 60% 감소함.
[관련 정보]
[참고 자료]
1. Financial Times「State-linked Vanke is latest Chinese developer hit by confidence crisis」, 2024.03.15.
https://www.ft.com/content/e1ffbcb4-3222-4a8e-be61-e3a6051567f5
2. Radio Free Asia,「China props up state-owned developer Vanke as property crisis deepens」, 2024.03.14.
https://www.rfa.org/english/news/china/china-vanke-crisis-03142024031648.html
3. Business Insider 「Beijing says property developers in deep trouble must go bankrupt」, 2024.03.11.
https://www.businessinsider.com/china-property-real-estate-crisis-beijing-ready-troubled-developers-bankrupt-2024-3
4. Bloomberg「China Home Price Slump Persists Even as Support Mounts」, 2024.03.15.
https://www.bloomberg.com/news/articles/2024-03-15/china-home-prices-fall-at-slower-pace-as-policy-support-mounts
5. ABC News, 「Chinese property developer Evergrande faces a $120 billion fraud accusation and its chairman is barred for life. Here's what we know so far」, 2024.03.26.
https://www.abc.net.au/news/2024-03-26/evergrande-fraud-fines-explained/103621114
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