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[서구권] 中 부동산 시장 살릴 수 있을까
CSF 2024-05-30
□ 중국 정부의 미분양 주택 매입 지원 방안 발표에 중국 부동산 개발기업의 주가가 잇따라 상승했으나 중국 부동산 업계는 불충분한 지원 규모를 지적함.
◦ 부동산 활성화 정책 발표한 중국 정부
- 중국 중앙은행인 런민은행(人民银行)이 2024년 5월 17일 3,000억 위안(약 56조 원)을 투입해 미분양 주택 구매를 지원한다고 발표함. 역내 국유 기업들이 미분양 주택을 매입해 저렴한 주택으로 재판매할 수 있도록 은행 대출을 지원한다는 내용이 상기 지원책의 골자임.
- 상기 지원책에는 모기지 금리 하한 철폐, 최초 주택 구매자의 계약금 인하 등의 방안이 포함됨.
- 수십 년간 중국 경제 성장과 가계 소득을 지탱해온 부동산 시장을 활성화하겠다는 목적의 상기 지원책이 중국 부동산 위기 극복의 전환점이 될 수 있음.
- 다만 업계 전문가와 경제학자들은 상기 지원책만으로는 충분치 않다는 입장임. 중국 미분양 주택 재고에 대해 여러 추정치가 존재하는데, 추정치 결과가 일반적으로 런민은행의 상기 지원 규모보다 훨씬 크기 때문임.
- 골드만삭스(Goldman Sachs)는 2024년 5월 중순 중국 미분양 주택 재고 규모가 30조 위안(약 5,633조 원)에 달할 것으로 추산했는데, 이는 2023년 중국 주택 판매액의 10배에 해당함. 또한 동 기관은 미분양 주택 재고 외에도 중국에 투자 목적으로 부동산을 매입했으나 거주는 하지 않는 ‘그림자 공급’이 9,000만~1억 가구일 것으로 추산함.
- UBS는 중국 35개 대도시의 재고를 기준으로, 중국 정부가 완공됐지만 판매되지 않은 주택 잉여 재고를 줄이려면 최대 2조 4,000억 위안(약 451조 원)의 비용이 소요될 것으로 전망함.
- 타오 왕(Tao Wang) UBS 수석 중국 경제학자는 “런민은행이 발표한 지원 규모는 실제로 필요한 지원 규모보다 적지만, 정책 방향은 고무적”이라고 평가함. 이어 그는 “상기 지원책이 UBS의 2024년 중국 국내총생산(GDP) 성장률 전망치 4.9%에 영향을 미치지 않을 것”이라며 “2024년 중국 부동산 시장이 크게 호전되거나 성장할 것으로 기대하지는 않으며, 단지 안정화되기를 바라고 있다”라고 전함.
◦ 보완 필요한 중국 부동산 활성화 정책
- 상기 지원책은 중국의 최우선 과제가 부동산 부문 안정화임을 여실히 드러냄. 다만 업계 전문가와 경제학자들은 지원 규모가 너무 작아 지원책 효과가 한정적일 수 있다는 점과 자금 조달이 용이치 않을 수 있다는 점을 문제로 지목함.
- 골드만삭스는 부동산 열풍이 정점을 찍었던 2018년 수준으로 주택 공급을 줄이려면 중국 정부가 모든 도시에 7조 위안(약 1,314조 원) 이상을 지원해야 한다고 추산함.
- 런민은행은 상기 지원책 덕분에 미분양 주택 매입 지원 목적의 자금 약 5,000억 위안(약 94조 원)이 중국 부동산 시장에 흘러 들어갈 것으로 기대하고 있음. 그러나 업계 전문가와 경제학자들은 중국 전국의 미분양 주택 수백만 채를 정리하려면 수천억 달러가 필요할 것으로 판단함.
- 팅 루(Ting Lu) 노무라(Nomura) 수석 중국 경제학자는 현재 건축되지 않은 채 판매된 주택이 2,000만 채에 달하는 것으로 추산하며, 이를 정리하는 데만 최소 3조 2,000억 위안(약 601조 원)이 필요하다고 설명함.
- 헬렌 차오(Helen Qiao) 뱅크오브아메리카(Bank of America) 중화권 수석 경제학자는 “5,000억 위안으로는 시장에 감흥을 주지 않을 것”이라며 “추가 부양 없이는 미분양 주택 관련해 괄목할 만한 변화를 가져오지 못할 것”이라고 언급함.
- 한편 재정난에 시달리는 중국 지방정부가 런민은행이 국유은행을 통해 제공하는 금액 외에 어디서 자금을 확보할 수 있을지도 미지수인 상황이므로 자금 확보도 상기 지원책의 문제로 꼽힘.
- 중국 주택도농건설부(住房城乡建设部)는 지방정부가 부동산 개발기업으로부터 미분양 주택 매입을 지원하도록 지역의 국유기업에 지시할 수 있다고 발표한 바 있음. 다만 타오링(陶玲) 런민은행 부은행장에 따르면 이미 막대한 부채를 안고 있는 지방정부자금조달기구(LGFV)의 경우 사실상 매입 활동이 불가한 상황임. 이를 감안하면 중국 지방정부가 현금을 확보할 수 있는 선택지는 제한적인 것으로 보임.
- 팬데믹 관련 지출 및 인프라 프로젝트 비용을 충당하느라 최근 몇 년 동안 막대한 차입을 추진함에 따라 이미 중국 지방정부는 약 15조 달러(약 2경 원) 규모의 부채를 떠안고 있는 것으로 알려짐.
- 또한 통상적으로 토지 매매가 지방정부 수입의 40% 이상을 차지하는데, 중국 부동산 시장 침체로 토지 매매도 위축되면서 중국 지방정부의 재정적 어려움 역시 점점 더 가중되는 양상임.
- 징 리우(Jing Liu), 테일러 왕(Taylor Wang) 등 HSBC 소속 중국 경제학자들은 “이미 부채비율이 높은 중국 지방정부에 더 많은 부채를 추가하는 것이 좋은 생각인지는 논쟁의 여지가 있다”라고 밝힘.
- 업계 전문가들은 미분양 주택 공급 과잉 문제 해결이 부동산 시장 활성화의 첫 단계일 뿐이라고 말함. 골드만삭스는 중국 정부가 △부동산 개발기업 구제와 사전 판매 후 공사 미완인 주택의 완공을 지원하고, △주택 수요를 늘리며, △부동산 건설경기 둔화세 완화 등을 해결해야 한다고 분석함. 동시에 이를 위해 소비자 신뢰를 회복하고 주택 가격을 끌어올리기 위한 보다 구체적인 대책이 필요하다고 강조함.
◦ 중국 부동산 시장 동향 꾸준히 지켜봐야
- 2024년 5월 22일 스마오(世茂)그룹 주가는 전 거래일 대비 5%, 완커(万科)그룹 주가는 4% 상승하는 등 2024년 5월 들어 중국 부동산 섹터가 오름세를 기록함.
- 다만 런민은행이 발표한 지원 규모로는 중국 부동산 시장 하방 압력을 저지하고 주택 및 부동산 기업 주가 급등세를 지속시키기 어려울 것으로 보인다는 목소리도 힘을 얻고 있음.
- 아서 부다그얀(Arthur Budaghyan) BCA리서치(BCA Research) 주요 신흥시장 및 중국 전략가는 홍콩 언론매체 아시안타임즈(Asia Times)와 2024년 5월 23일에 진행한 인터뷰에서 “지금부터 4~6개월 후 중국 부동산 기업 주가는 아마도 지금 수준보다 낮을 것”이라며 “지난 2년 반 동안 부동산 시장과 경제를 활성화하기 위한 중국 정부의 노력은 가시적인 성공을 거두지 못한 것으로 보인다”라고 전함.
- 그는 중국 지방정부들이 시장에서 미분양 주택을 매입하기 위한 자금 5,000억 위안은 2023년 중국 부동산 매매액인 11조 6,600억 위안(약 2,191조 원)의 4.3%에 불과하다고 설명함.
- 해리 머피 크루즈(Harry Murphy Cruise) 무디스애널리틱스(Moody's Analytics) 소속 경제학자도 “중국의 미분양 주택 재고 규모는 액수 기준으로 2018년 이후 7조 5,000억 위안(약 1,409조 원) 이상 증가했으며, 상기 지원책은 증가분 가운데 4%만 감당하는 것”이라고 분석함.
- 부다그얀 전략가는 중국 정부가 부동산 시장의 안정화를 추구하면서도 주택 가격 상승을 피하고 싶어한다고 설명함. 젊은 부부들이 높은 집값에 부담을 느끼는 상황에서 주택 가격이 오른다면 출생률이 하락할 가능성이 더 높아지기 때문임. 실제로 중국 인구는 2022년과 2023년 2년 연속 감소 추세가 이어짐.
- 아울러 그는 중국이 2024년 GDP 성장률 5% 목표치를 발표했지만, 대대적인 부양책 없이 이를 달성하기는 매우 어려울 것으로 전망하며, 토지 매매 수익 감소로 인해 2024년 중국 정부 지출이 예산액에 미치지 못할 것으로 내다봄.
- 한편 빅터 응 밍탁(Victor Ng Ming-tak·吳明德) 홍콩 금융평론가는 “정부 지원책이 부동산 개발업체의 수익성 개선에 근본적으로 도움을 주지 않는 한 최근의 중국 부동산 주식 상승세는 오래 가지 못할 것”이라고 지적함.
- 켈리 천(Kelly Chen) 무디스(Moody's) 부사장 겸 선임분석가는 “중국의 상기 지원이 중국 부동산 분야에서의 디레버리지를 원활하게 하고 시스템적 리스크를 줄이는 데 도움이 될 것으로 기대한다”라면서도 “그럼에도 작금의 부동산 지원 정책이 중국 신규 주택 판매와 관련해 주목할 만하고 꾸준한 개선을 촉발할 것 같지는 않다”라고 전망함.
- 또한 그는 “주택 구입 계획에 참여하는 지역 국유기업들이 부동산 개발기업으로부터 판매되지 않은 재고를 확보하려는 과정에서 부채를 늘릴 수 있으므로, 일부 지방정부의 우발부채 역시 증가할 것"으로 예상함.
[관련 정보]
[참고 자료]
1. Financial Times 「China has finally unveiled its property rescue plan. Will it be enough?」, 2024.05.22.
https://www.ft.com/content/b087870a-7e26-4274-8fe5-fa36b75a9b6f
2. CNN 「China is trying to end its ‘epic’ property crisis. The hard work is just beginning」, 2024.05.21.
https://edition.cnn.com/2024/05/21/economy/china-property-crisis-stimulus-challenges-intl-hnk/index.html
3. Asia Times 「Analysts: China’s property stock surge unsustainable」, 2024.05.23.
https://asiatimes.com/2024/05/analysts-chinas-property-stock-surge-unsustainable/
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