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[서구권] 中 부동산 4년째 침체...인구감소·정책변화로 산업 패러다임 전환 가속
유은영 소속/직책 : EC21R&C 연구원 2025-06-27
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☐ 중국 부동산 시장은 2021년 정부의 강도 높은 대출 규제로 촉발된 위기가 4년째 이어지고 있으며 골드만삭스는 이로 인한 주택가격 하락세가 당분간 지속될 것으로 전망하였음. 여기에 급격한 인구 감소와 출산율 저하로 인해 신규 주택 수요가 구조적으로 위축되면서, 부동산 산업의 성장축이 기존의 건설 중심에서 리모델링과 임대 서비스 중심으로 전환되는 산업 패러다임 전환이 가속화되고 있음.
◦ 4년째 침체 지속되는 중국 부동산 시장
- 중국 부동산 시장이 2021년부터 시작된 위기에서 벗어나지 못하고 있는 가운데, 주택가격 하락세가 장기화될 것이라는 전망이 지배적임. 골드만삭스(Goldman Sachs)는 중국의 부동산 위기가 4년째 지속되고 있으며, 시장이 아직 바닥권에 근접하지 않았다고 분석하였음. 골드만삭스는 지난 4년간 20% 하락한 주택가격이 2027년까지 10% 더 떨어질 가능성이 높다고 전망함.
- 골드만삭스는 1960년 이후 15개 국가의 주택시장 붕괴 사례를 분석한 결과, 주택가격 조정의 중앙값이 6년에 걸쳐 30% 하락하는 것으로 나타났다고 밝힘. 골드만삭스는 주택가격이 정점에서 20% 이상 하락하면 주택시장 침체기가 시작된 것으로 정의하고 있음. 애널리스트들은 “주택 재고의 내구성과 주택가격의 하향 경직성을 고려할 때 주택시장이 최종적으로 바닥을 찍기까지는 수년이 걸릴 수 있다”고 분석함.
- 중국 부동산 시장 위기의 근본 원인은 2021년 중국 정부가 부동산 개발업체들의 과도한 차입과 부동산 부문의 금융 리스크를 줄이기 위해 대출 규제를 강화한 데서 비롯되었음. 이러한 규제는 한때 핵심 경제 동력이었던 중국의 수십 년간 지속된 부동산 호황의 급격한 둔화를 촉발했으며, 엄격한 코로나19 봉쇄 조치로 인한 타격을 가중시켰음.
- 중국 통계청(National Bureau of Statistics) 자료에 따르면 올해 5월 신규주택 가격이 전월 대비 0.2% 하락하며 2년간의 침체를 이어갔으며, 전년 동월 대비로는 3.5% 감소하였음. 5월 70개 주요 도시의 신규 주택 가격이 7개월 만에 최대 하락폭을 기록했으며, 중고 주택 가격은 8개월 만에 최대 낙폭을 보였음.
- 올해 초 주택가격 하락세 둔화 등 일부 회복 조짐이 나타났으나, 최근 몇 달간 가격과 거래 활동 모두에서 새로운 약세를 보이고 있음. 특히 중소도시들은 2023년 5월부터 하락 추세를 이어가고 있으며, 5월에는 0.3%의 가격 하락을 기록해 4월의 0.2% 하락보다 낙폭이 확대되었음.
- 최근 몇 개월간 부분적인 지원 정책이 발표되었으나, 중국 정책 당국은 대규모 경기부양이나 강력한 정책의 도입에는 신중한 태도를 유지하고 있음. 이는 다른 국가들이 주택 시장의 심각한 침체에 대응한 방식과 뚜렷한 대조를 이루고 있음. 골드만삭스의 애널리스트들은 "경기 순환에 따른 완화 조치가 충분하지 않으면 신뢰도와 민간 수요가 지속적 약세를 보이는 것은 물론, 장기적인 디플레이션으로 이어질 가능성이 높다"고 지적함.
◦ 인구 감소가 촉발하는 주택 수요의 구조적 변화
- 중국 부동산 시장이 직면한 또 다른 구조적 위기 요인은 급속한 인구 감소임. 골드만삭스는 중국 도시 지역의 신규 주택 수요가 향후 수년간 연간 500만 호 미만으로 억제될 것으로 추정한다고 밝혔음. 이는 2017년 정점이었던 2,000만 호의 4분의 1 수준에 불과함.
- 세계은행(World Bank)의 최신 데이터에 따르면 중국 인구는 현재 14억 1,000만 명에서 2035년까지 13억 9,000만 명 이하로 감소할 것으로 예상됨. 이코노미스트 인텔리전스 유닛(Economist Intelligence Unit)의 쉬티엔천(Tianchen Xu) 경제학자는 고령화에 따른 사망자 증가와 신생아 감소가 복합적으로 작용한 결과라고 설명함. 중국 인구는 지난 3년간 지속적으로 감소하고 있으며, 2024년 정부 데이터에 따르면 전년 대비 139만 명이 줄어들었음. 골드만삭스는 인구 감소가 2020년대에는 매년 50만 호의 주택수요 감소를 초래하고, 2030년대에는 연간 140만 호라는 더 큰 수요 감소를 가져올 것으로 추정하였음.
- 중국 정부가 2016년 한 자녀 정책을 완화하고 출산 인센티브를 통해 출산을 장려하는 정책을 시행했음에도 불구하고 출산율은 계속 하락하고 있음. 정체된 소득, 취업의 불안정성, 열악한 사회보장 시스템 등이 중국 젊은 층의 출산 기피를 부추기고 있음. 쉬티엔천 경제학자는 중국 정부의 출산 장려 정책이 자녀 양육의 높은 경제적 비용이나 개인주의 추구를 위한 결혼 연기 등 근본적인 문제들을 해결하지 못하기 때문에 효과가 제한적일 것이라고 설명함.
- 출산율 감소의 여파는 교육 인프라에서도 뚜렷하게 나타나고 있음. 교육부(Ministry of Education)가 발표한 공식 데이터를 CNBC가 분석한 결과, 지난 2년간 전국적으로 약 3만 6,000개의 유치원이 문을 닫았으며 유치원생 수는 1,000만 명 이상 줄어들었음. 2022년과 2024년 사이 초등학교 수도 약 1만 3,000개 감소하였음.
- 이러한 변화는 한때 우수한 공립학교 접근성을 바탕으로 부동산 가격이 크게 오른 학군 인근 부동산 시장에도 영향을 미치고 있음. 다이와캐피털마켓(Daiwa Capital Markets)의 중국 부동산 분석가 윌리엄 우(William Wu)는 인구 감소와 지방정부의 학군 기반 입학 정책 축소로 인해 이런 주택들의 부가가치가 줄어들기 시작했다고 설명함.
◦ 건설업 중심에서 서비스업 중심으로 산업구조 전환
- 중국 부동산 시장은 향후 10년간 건설 중심에서 서비스 중심으로 산업 구조가 근본적으로 전환될 것으로 전망됨. ANZ리서치(ANZ Research)의 싱자오펑(Zhaopeng Xing) 중국 수석 전략가는 중국이 부동산 부문의 최근 문제들을 해결하기 위해 새로운 발전 모델을 추진함에 따라 향후 10년간 건설업 위주에서 서비스업 위주로 산업구조가 바뀔 것이라고 분석함.
- 이러한 변화로 부동산 산업이 중국 경제 전반에 미치는 영향력이 축소될 것으로 전망됨에 따라, ANZ리서치는 향후 이 부문에 대한 대규모 경기부양책은 없을 것이라고 예상하였음. 실제로 중국의 부동산 건설량은 2035년까지 추가로 30% 감소하여 총 5억 8,000만 평방미터에 그칠 것으로 예상되며, 대신 신규 수요의 50% 이상은 기존 주택의 리모델링에서 나올 것으로 전망됨.
- 중국이 2024년 부동산 부문에 새로운 발전 모델을 도입하면서 산업 패러다임이 전환되고 있음. 기존 시장 주도 방식에서 정부와 시장이 공동으로 공급을 관리하는 체제로 바뀌며, 민간은 주택 리모델링 시장에 집중하고 정부는 서민 대상 저가 주택 공급을 확대할 예정임. 또한 선분양 방식에서 완공 후 분양으로 전환하고, 수익성보다는 인구 수요에 기반한 공급 계획을 수립할 방침임.
- 이러한 구조 변화로 주택 매매가격보다는 임대료가 시장 안정화의 핵심 변수가 될 것이며, 임대료가 부동산 업계 전체 부가가치의 75%를 차지할 것으로 전망됨. 농민공(农民工, 농촌 출신의 도시 노동자)과 대졸자들이 지속적으로 임대 수요층을 형성할 것으로 예상됨. 또한 신용 기반 성장 사이클에서 인구 기반 사이클로 전환되어, 인구 유입이 지속되는 도시만이 신규 공급을 늘릴 수 있게 됨.
- 한편, 미중 무역갈등 장기화가 부동산 정책 방향에도 영향을 미치고 있음. 글로벌 정치 리스크 컨설팅 회사 유라시아그룹(Eurasia Group)의 댄 왕(Dan Wang) 중국팀 디렉터는 "관세 전쟁이 중국 정책 당국의 디커플링 인식을 강화시켜 첨단 제조업과 기술 자립 중심의 정책 전환을 가속화했다"고 분석함. 그는 "부동산 부문이 더 이상 경기 조절의 핵심 수단으로 간주되지 않는다"고 설명함.
[참고 자료]
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