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中 부동산 시장, 부양책에도 ‘2:8 분화’ 국면 진입
유은영 소속/직책 : EC21R&C 연구원 2025-12-05
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☐ 중국 부동산 시장 침체로 연관 산업 전반에 하방 압력이 커지자 지방정부들이 구매 보조금과 대출 완화를 포함한 정책 패키지로 시장 부양에 나섰음. 이에 선전·상하이 등 주요 도시에서 부동산 거래량이 점진적으로 회복되고 고급 주택 선호도가 높아지는 현상 등이 감지되고 있음. 그러나 일각에서는 인구 유입이 지속되는 대도시와 미분양 재고가 누적되는 중소도시 간 시장 양극화가 심화되면서 중국 부동산 시장이 구조적 분화 국면에 진입하고 있다고 진단함.
◦ 각지 부동산 활성화 정책 추진과 시장 반응
- 중국 지방정부들이 부동산 시장 침체에 대응하여 다양한 지원책과 함께 시장 규제 완화에 나서고 있음. 2025년 중국 국경절을 전후하여 후베이성(湖北省) 다수 도시가 도시별 맞춤형 정책을 집중 발표하였으며, 주택 구매 보조금과 세금 감면, 금융 지원을 결합한 정책 패키지로 생애 첫 주택 구매자와 주거환경 개선 수요자, 다자녀 가정을 집중 지원하고 있음. 9월 초에는 선전(深圳)이 부동산 정책 완화 조치를 발표하였고, 상하이(上海)도 주택 구매 제한 완화와 주택공적금 조건 개선, 주택담보대출 요건 완화, 부동산세 조정을 포함한 종합 대책을 시행하였음.
- 정책 완화 이후 주요 도시에서 시장 회복 조짐이 나타나고 있음. 선전의 경우 신축 주택 청약과 계약 체결이 증가하였으며 기존 주택 거래도 활성화되었음. 특히 우수한 인프라와 교육 자원을 보유한 선전 뤄후구(罗湖区)는 9월 주택 계약 건수가 최근 3개월 월평균 대비 180% 급증하며 가장 긍정적인 반응을 보였음. 상하이 역시 정책 시행 이후 확대된 구매 수요가 점차 시장에 반영되고 있음. 이에 따라 각 지역 정부기관과 부동산 기업들이 대규모 홍보 활동을 전개하고 있음.
- 시장 회복 과정에서 주목할 점은 고급 주택에 대한 선호도가 높아지고 있다는 것임. 샤오간(孝感)시 부동산 박람회에서는 프리미엄 주거 프로젝트 12개가 전체 참가 프로젝트의 절반을 차지하면서 고급 주택 거래가 전체 거래 건수와 면적에서 차지하는 비율이 51.6%, 52.5%를 각각 기록하였음. 선전 스커우(蛇口) 지역의 한 프리미엄 프로젝트는 선전 특유의 우수한 입지와 오션뷰, 호텔식 서비스를 앞세워 외지 방문객까지 유입되고 있음. 부동산 업계에서는 시장 관망 분위기가 여전하지만 희소한 입지와 우수한 상품성을 갖춘 핵심 고급 프로젝트는 고소득층의 지속적인 선호를 받을 것으로 전망하고 있음.
◦ 중국 부동산 시장의 규모와 경제적 영향
- 중국 부동산 시장은 글로벌 시장에서 큰 비중을 차지하고 있음. 글로벌 부동산 컨설팅사 세빌스(Savills)가 2025년 7월 발표한 보고서에 따르면 2022년 전 세계 부동산 시가총액은 약 380조 달러(약 55경 9,056조 원)로 세계 4년치 GDP에 해당하며, 주거용만 계산할 경우 약 290조 달러(약 42경 6,648조 원) 규모임. 중국은 2000년 초 본격적인 도시화가 시작된 이후 부동산 시장이 급성장하였으며, 경제학자 런쩌핑(任泽平)의 분석에 따르면 2000년부터 2021년까지 시가총액이 18배 증가하여 2023년 약 430조 위안(약 8경 9,569조 원)에 달하였음. 현재 중국 부동산 총액은 약 400조 위안(약 8경 3,320조 원) 수준으로 중국 3년치 GDP에 해당하며, 약 9억 4,000만 명이 도시에 거주하고 있고 도시 내 주택은 약 3억 1,000만 채에 달함.
- GDP 직접 기여도만 보면 중국 경제의 부동산 의존도는 높지 않은 것으로 나타남. 2023년 중국 GDP 규모는 약 126조 위안(약 2경 6,248조 원)이며 부동산업이 해당 연도에 창출한 부가가치는 7조 3,700억 위안(약 1,535조 원)으로 GDP의 7%에도 미치지 못함. 그러나 부동산 시장이 경제에 미치는 실질적 영향력은 이러한 단순 GDP 기여도를 훨씬 초과함. 2023년 기준 부동산 기업은 약 10만 개이며 직접 종사자는 약 200만 명이지만 연관 산업까지 고려하면 그 파급 효과는 광범위함. 업스트림 산업인 건축, 건자재, 시멘트, 철강과 다운스트림 산업인 인테리어, 가구, 부동산 관리 등이 모두 연결되어 있으며, 건설업만으로도 3,000만 명 이상을 고용하고 있음.
- 부동산 시장 침체는 경제 전반에 연쇄적 충격을 주고 있음. 현재 건설업의 심각한 침체는 상당 부분 부동산 시장 위축의 여파이며, 건설 경기 위축으로 지방재정 수입이 급감하면서 각 산업이 하락 압력에 직면하고 있음. 경제 성장의 3대 축인 투자, 소비, 수출 중 소비와 투자의 상당 부분이 부동산에 의존하고 있다는 점이 핵심 문제임. 주택 구매가 결혼과 출산에 연계되어 있고 주택 가격이 시장 신뢰의 바로미터 역할을 한다는 점에서 부동산 시장의 영향력은 더욱 크다고 할 수 있음.
◦ 부동산 시장 거품 논란과 지역 분화 전망
- 중국 부동산 시장의 거품 수준을 둘러싼 논란이 지속되는 가운데, 경제학자 런쩌핑은 5가지 핵심 지표를 통한 체계적 분석을 제시하였음. ▲첫째, 절대 주택가격과 소득 대비 주택가격 비율을 보면 글로벌 고가 주택 도시 상위 20개 중 홍콩(香港)이 1위, 베이징(北京)과 상하이가 12·13위, 선전이 18위를 차지하였으며 글로벌 소득 대비 주택가격 비율 상위 10개 도시에 샤먼(厦门), 베이징, 상하이, 홍콩이 포함되었음. 이는 고소득층의 대도시 집중과 우수한 공공 자원의 편중에 따른 입지 프리미엄을 방증함. ▲둘째, 임대수익률은 주요 도시가 평균 2.1%로 투자금 회수에 50년이 소요되며 그 중에서도 대도시는 2% 내외로 국제 평균인 4~6%를 크게 밑도는 것으로 나타남.
- ▲셋째, 부동산 재고가 뚜렷한 지역 분화 현상을 보이고 있음. 부동산 재고가 쌓이면서 미분양 부담이 주로 인구 유출이 진행 중인 중소도시, 특히 중서부와 동북 지역 경제 낙후 도시에 집중되고 있음. ▲넷째, 공실률도 지역별 격차가 큰 것으로 확인됨. 중소도시 공실은 과잉 공급과 인구 유출에서 비롯되었으며 대도시 공실은 투기 수요와 관련이 있으며 주로 외곽 지역에 집중되어 있음. ▲다섯째, 레버리지 수준은 중국 가계부채 비율이 2006년 10%에서 2024년 60%로 상승하였으나 한국 90%, 미국 69%, 일본 65% 등 선진국보다 낮으며, 부동산업 자산부채비율도 2020년 정점 80.7%에서 2023년 78%로 하락하여 리스크가 완화되고 있음.
- 이러한 5가지 지표를 종합하면 최근 몇 년간의 시장 조정을 거쳐 중국 부동산 시장은 점진적으로 정상화되고 있으나 지역별 격차가 확대되고 있음. 런쩌핑은 주요 대도시 주택 가격이 점차 정상 범위로 회귀한 반면 중소도시는 가격 거품은 크지 않으나 미분양 압박이 심각한 상황이라고 진단하였음. 향후 부동산 시장은 '2:8 분화 양상'이 심화될 것으로 전망되는데, 인구가 유입되는 20%의 주요 대도시는 신축 주택 수요가 지속되어 가격 상승 가능성이 있는 반면 인구가 유출되는 80%의 중소도시는 신축 수요 부재로 가격이 정체되거나 장기 하락할 것으로 예상됨.
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[참고 자료]
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