중국 경제에서 가장 큰 관심을 받는 이슈를 투표한다면 부동산 가격 문제는 최상위권에 뽑힐 것이다. 대다수 중국 국민에게 있어 부동산은 가계 자산에서 가장 큰 비중을 차지하기 때문이다. 중국사회과학원(中國社会科學院)의 통계에 따르면, 중국 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 65%에 달하는 반면, 예금과 주식은 약 20%에 불과하다. 따라서 부동산 가격 흐름은 중국 경제뿐 아니라 도시와 농촌의 모든 중국 국민의 마음에도 영향을 준다. 그러나 필자가 볼 때, 대다수 중국 국민은 여전히 부동산의 본질을 잘 이해하고 있지 않다. 과연 주택은 필수품인가 아니면 투자 대상인가?

의복•식사•주거•생활은 인간의 기본적인 생활 요소이다. 모든 사람은 집이 필요하며, 경제 능력에 따라 살 집도 정해진다. 우선적으로 고려해야 할 요인은 생활과 교통의 편리성 등 주거환경이다. 부동산 가격 상승에는 주기적 특징이 있으며, 일반적으로 10년에서 20년의 주기를 갖는다. 이론적으로 당신은 같은 집을 매입할 수 없다는 얘기가 된다. 따라서 생활 필수품이라는 각도에서 부동산은 ‘기다렸다가 산다’가 아니라 ‘사놓고 기다려야’하는 게 맞다. 필자는 사람들이 미래의 가치 상승을 고려하는 것이 아니라 자신의 경제 능력을 기준으로 ‘꿈에 그리던 집’을 찾기를 바란다. 

그러나 현실과 이론 사이에는 큰 괴리가 존재하기 마련이다. 과거 10년간 중국 각지의 부동산 가격은 고삐 놓은 말처럼 폭등세를 이어갔다. 비록 몇 차례 정부의 부동산 규제 정책이 있었지만, 부동산 시장의 열기는 식기는커녕 정부의 규제 정책을 믿은 많은 국민들만 높은 부동산 가격으로 인해 손해를 입었다. 이것이 반복되면서 부동산 가격 상승 전망은 더욱 힘을 얻었고, 규제 조치에 따른 비용과 리스크도 커져갔다. 이로 인해 국민들은 필수품을 투자 대상으로 보는 잘못된 생각을 갖게 되었다. 필수품은 구매요인 문제가 없다. 예를 들어, 빵이 싸다고 해서 매 끼니마다 빵을 몇 개씩 더 먹지는 않는다. 그러나 투자 측면에서 보면, 거시 경제의 발전은 진입 포인트를 결정하는 가장 큰 근거가 될 것이다.

지난 10년간 중국 부동산 가격은 빠르게 상승했고, 이에는 역사적 요인이 존재한다. 1998년 6월 중국국무원(中國國務院)에서는 당과 정부가 40여 년간 유지해온 무상으로 주택을 분배하던 ‘실물분배복리주택(實物分配福利房)’를 중단하고 주택구입자금을 지원하는 ‘주택분배화폐화(住房分配貨幣化)’ 실행을 결정했다. 1998년 7월 1일 ‘실물분배복리주택’ 제도가 종료되었고, 주택건설 시장화와 주택소비 화폐화라는 새로운 개혁이 시작되었다. 이때부터 주택 구입은 중국인의 최대 소비가 되었으며, 부동산 역시 가격 상승 궤도에 진입하게 되었다. 주택 가격은 1980년대부터 1997년까지의 경제 성장이 반영되지 않은 것을 만회하려는 듯 가파르게 상승했다.

2012년 중국 국내총생산(GDP)은 55조 위안으로 4,500억 위안이던 1980년과 비교하면 120배 증가했다. 그 당시 중국에는 아직 일반주택(商品房)제도가 도입되지 않았기 때문에 주택 가격 상승폭을 확실히 계산하기 어렵다. 1997년 데이터를 기준으로 GDP는 당시 8조 위안에서 2012년에 7배 가까이 증가했다. 중국 국가통계국(國家統計局)에 따르면 2000년부터 2011년까지 상하이(上海) 주택의 제곱미터당 평균 가격은 3,565위안에서 14,603위안으로, 베이징(北京)은 4,919위안에서 16,851위안으로 상승하여 상승폭이 약 4배에 달한다. 같은 시기 GDP 상승폭에는 크게 못 미치지만, 1980년부터 1997년까지의 경제 성장을 감안하면 주택가격 상승폭은 이해범위 안에 속한다. 

그렇다면 지금 부동산에 투자해도 될까? 이를 판단하려면 인구구조와 경제성장을 고려해야 한다. 우선 경제성장 측면에서 보면, 현재 중국 경제 성장세가 둔화 조짐을 보이고 있으나 앞으로 10년 내 6~7배 성장할 것이며, 2020년 전에는 GDP 2배 신장을 실현할 가능성이 비교적 높다. 이는 부동산 가격 상승을 뒷받침하는 긍정적 요인이다. 그러나 인구구조 측면에서 보면 전망이 좋지 않다. 예측에 따르면, 중국의 혼인과 출산 인구 즉, 주택 구입에 대한 고정 수요가 2015년을 전후로 최고치에 달하고, 인구 성장률은 2030년 전후 혹은 가장 빠른 예측으로는 2023년부터 마이너스를 보일 것으로 전망된다. 이는 주택에 대한 수요가 지금부터 줄어들기 시작하는 반면, 공급은 계속 되기 때문에 향후 부동산 가격 하락을 점칠 수 있는 근거가 되고 있다. 중국 정부에서 부모 중 한쪽(單)이라도 독자(獨)이면 두 자녀 출산을 허용하는 ‘단독 두 자녀(單獨二胎)’ 정책을 시행한다지만, 단기간에 30여 년간 형성된 인구구조를 바꾸기는 어려울 것이다.

그러면 앞으로 부동산 가격의 전반적인 하락세 중 예외는 있을까? 선진국의 경제 발전 과정에서 보면, 도시화는 경제 발전의 필연적 결과이며 현대 경제 성장의 중요한 원동력이다. 도시로 인구가 집중되는 현상은 규모의 경제효과를 발생시킨다. 이는 개인과 공공 투자의 평균 비용과 한계비용을 크게 낮추어 더 큰 시장과 더 높은 이윤을 창출하기 때문이다.

도시로 인구와 경제 활동이 집중되면서 시장 수요는 빠르게 증가하고 다원화된다. 이는 전문화된 분업을 촉진하여 경제의 효율성을 높인다. 경제의 글로벌화가 진행되면서 새로운 형태의 많은 업종 특히, 연구‧개발(R&D) 그리고 금융, 보험, 컨설팅, 컴퓨터 서비스업 등과 같은 현대 서비스업은 모두 도시의 발전에 기대어 성장한다. 이 뿐만 아니라 도시 산업의 발전과 높은 수익율이 더 많은 자본과 기술, 지식 인력을 끌어들여 이러한 요소가 통합되면서 새로운 혁신 기술과 흐름을 만들어내고, 새로운 산업을 잉태할 것이다. 따라서 도시는 현대 경제에서 가장 활기를 띤 부분이다. 글로벌 전략컨설팅회사인 맥킨지는 앞으로 도시 경제가 국가 경제를 대체할 것이며, 앞으로의 경쟁은 나라와 나라 사이에 그치지 않고 도시와 도시 사이에도 존재할 것이라는 전망을 내놓기도 했다. 

다시 말해, 투자자는 도시화 과정에서 지속적인 발전 잠재력이 있는 도시를 찾아 부동산 투자에 나서야 한다. 적어도 현재 시점에서 볼 때, 중국의 도시화는 여전히 저효율의 성장 방식에 의존하며, 집약적 발전의 우위를 활용한 도시 경제의 부가가치 제고에 나서지 못하고 있다. 베이징, 상하이 등 1선 도시(一線城市) 인구가 지속적으로 증가할 여지가 있지만, 앞으로 경제 부가가치를 높이지 못한다면 이들은 현재의 주택가격을 감당하지 못할 것이다. 따라서 중국 부동산 가격 상승 가능성이 가장 높은 도시는 베이징, 상하이 등과 같은 일선도시이거나 도시 간 경제 경쟁에서 두각을 나타낼 수 있는 일부 도시이다. 3선 도시(三線城市)와 4선도시(四線城市)에서는 기회를 찾기 어려울 것이다.

저자: 상하이증권보(上海證券報), 추쓰성(邱思甥)

출처: 2013-12-19, 중국경제신식망(中國經濟信息網)

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