[개요] 최근 몇 년간 중국 부동산 시장 흐름에 대한 각계의 이견은 줄곧 존재해왔다. 이견이 나타나는 이유는 부동산 애널리스트의 관찰 관점, 관찰 주기, 분석 방법, 시장 파동 원인에 대한 인식 등이 다르기 때문이다. 그러므로 부동산 시장 발전 단계와 파동이 발생한 원인을 정확히 파악하고 이를 기반으로 모니터링 지표를 만들어 부동산 시장 흐름 분석 및 판단의 정확성을 높여야 한다. 부동산 시장 변화는 다양한 요소가 종합적으로 나타난 결과이며, 부동산 시장 흐름과 향후 추세에 대한 판단은 다양한 요소가 지닌 영향력을 종합적으로 고려할 필요가 있다. 따라서 부동산 시장 파동에 영향을 미치는 주요 요소부터 시작하여 부동산 시장 모니터링 지표 시스템을 구축하고 이를 기반으로 부동산 시장의 현황과 향후 추세를 판단해야 한다.

최근 몇 년간 중국 부동산 시장 흐름에 대한 각계의 이견은 줄곧 존재해왔다. 이견이 나타나는 이유는 부동산 애널리스트의 관찰 관점, 관찰 주기, 분석 방법, 시장 파동 원인에 대한 인식 등이 다르기 때문이다. 그러므로 부동산 시장 발전 단계와 파동이 발생한 원인을 정확히 파악하고 이를 기반으로 모니터링 지표를 만들어 부동산 시장 흐름 분석 및 판단의 정확성을 높여야 한다.

부동산 시장의 발전 단계를 정확히 파악할 것

일반적인 경제체의 부동산 시장 발전과정을 보면, 기본적으로 대부분 빠른 발전 단계를 거쳤고 시장의 안정적 성장기를 겪었다. 일부 경제체들은 부동산 시장 거품과 거품 붕괴를 경험하기도 했다. 서로 다른 발전 단계에서 부동산 가격 상승, 부동산 투자율 급증, 신규 주택 규모 증가 등의 상용지표들은 각각 다른 양상을 띤다. 전반적으로 말하면, 빠른 발전 단계에서는 부동산 가격, 투자, 신규 주택 수량 등의 증가 속도가 빠르나 안정적 성장기에 진입하면 일반적으로 부동산 가격은 하락하고 투자와 신규 주택 수량도 감소하게 된다. 때문에 부동산 시장 흐름을 분석∙판단∙예측할 때는 단순히 부동산 가격, 투자, 신규 주택 규모 증가율만으로 부동산 시장 운영이 제대로 되고 있는지를 판단해서는 안 된다. 반드시 먼저 부동산 시장의 발전 단계를 파악하고 각종 지표 분석과 부동산 시장의 발전단계를 결합하여야 한다. 예를 들어 빠른 발전 단계에서는 일반적으로 부동산 가격이 상승하는데 부동산 가격 상승폭이 소득 증가폭보다 높지 않으면 부동산 거품 리스크는 나타나지 않는다. 그러나 안정적 성장단계에서 부동산 가격이 계속 상승하고 부동산 가격 상승폭이 소득 증가폭을 크게 뛰어넘는다면 부동산 거품 붕괴가 나타날 수 있다. 그러므로 부동산 시장 흐름을 관찰할 때는 단계별 특징을 정확히 파악하고 이에 대한 정확한 판단을 기초로 해야 주요 지표들이 정상적인지를 판단할 수 있다. 또한, 부동산 시장이 동요를 보일 때 부동산 시장 조정의 성질, 흐름, 지속 시기, 영향력 등에 대해서 더욱 정확히 판단할 수 있다.

부동산 파동 원인을 정확히 분석할 것

부동산 시장 파동은 다양한 요소의 영향을 받는다. 예를 들어 인구 증가와 주민 소득 증가는 시장의 수요를 증가시킨다. 주택 구매 선도금 및 대출금리 하락은 구매력을 높이며 공급 증가 및 감소는 시장의 공급 과잉과 수급 불균형을 일으킨다. 일반적인 경제체의 부동산 시장 발전 과정을 보면, 부동산 시장의 파동은 한 가지 요소에 의해서 나타날 수도 있고 다양한 요소들이 동시에 작용하여 발생하기도 한다. 영향을 미치는 원인이 다르고, 시장에 영향을 끼치는 정도, 범위, 지속 시기도 다르다. 예를 들어 총인구 수와 인구 구조 변화는 부동산 시장에 오랜 시간 동안 영향을 미치며 부동산 시장의 장기 발전 추세를 결정한다. 그러나 주민소득 증대는 부동산 시장의 중기 발전 추세를 결정한다. 주택 금융정책, 토지 정책 등 정책 조정은 부동산 시장의 단기 파동을 일으키는 주요 요소이다. 그러나 부동산 시장의 단기 및 중장기 요소에 영향을 미치는 요소가 복합적으로 나타나면 시장에는 지속 기간이 긴 새로운 장기 추세가 나타난다. 때문에 부동산 시장 흐름을 분석하고 판단할 때에는 부동산 파동을 야기한 주요 요소를 정확히 분석하고 정책 조정에 인한 단기적인 시장 파동인지 총인구 수와 인구 구조 변화 등의 영향을 받은 결과인지를 분명하게 구분해야 한다.

모니터링 지표 시스템을 구축할 것

부동산 시장 변화는 다양한 요소가 종합적으로 나타난 결과이며, 부동산 시장 흐름과 향후 추세에 대한 판단은 다양한 요소가 지닌 영향력을 종합적으로 고려할 필요가 있다. 따라서 부동산 시장 파동에 영향을 미치는 주요 요소부터 시작하여 부동산 시장 모니터링 지표 시스템을 구축하고 이를 기반으로 부동산 시장의 현황과 향후 추세를 판단해야 한다.

첫째, 부동산 시장의 발전 단계를 판단하는 모니터링 지표를 만든다. 부동산 시장의 발전 단계에 따라 운영 특징도 달라지므로 발전 단계를 판단할 수 있는 모니터링 지표가 필요하다. 일반적인 경제체의 부동산 시장 발전 단계를 보면 가구당 보유 주택 수는 부동산시장의 발전단계를 가늠할 수 있는 가장 좋은 지표이다. 주목해야 할 점은 가구당 보유 주택 수를 모니터링할 때는 총인구 수와 인구 구조 변화 추세를 고려해야 한다는 것이다. 인구가 급속하게 증가하는 시기에는 빠른 인구 증가로 인해 가구당 보유 주택수도 달라진다. 소가족화가 가속화될수록 가구당 보유 주택 수도 영향을 받게 될 것이다.

둘째, 부동산 수요 상황에 대한 모니터링을 진행한다. 시장 수요 모니터링은 일반적으로 주택 구매자 규모와 지급 능력을 말한다. 주택 구매자 규모 모니터링의 핵심은 총인구 수와 인구 구조 변화 추세를 파악하는 것이며, 특히 20~34세, 35세~64세 두 연령대의 변화 추세를 파악할 필요가 있다. 주택 구매자의 구매력은 소득과 주택 금융정책에 의해 결정된다. 주민소득 증대와 경제상황은 밀접한 관련이 있기 때문에 경제성장과 주민소득 증대를 모니터링 지표에 포함해야 한다. 주택금융 정책, 특히 선도금과 대출금리 정책 조정은 주택 구매자들의 지급 능력에 직접 영향을 미치므로 선도금과 대출금리에 대한 모니터링을 진행할 필요가 있다.

셋째, 부동산 시장 공급 상황에 대한 모니터링을 진행한다. 부동산 시장의 향후 공급 추이는 부동산 개발 기업의 토지 및 자금 상황에 의해 결정되기 때문에 이 두 가지 지표 변화를 중점적으로 살펴봐야 한다. 토지는 부동산 개발의 기본 조건으로, 부동산 개발 기업의 토지 보유량과 신규 토지 증가 상황을 모니터링하면 향후 부동산 시장의 공급 잠재력에 대해 판단할 수 있다. 부동산 개발 기업의 자금이 충분하다면 향후 부동산 개발 투자의 증가 가능성은 크며, 자금이 부족하다면 후속 투자는 줄어들게 될 것이다. 때문에 부동산 개발 기업의 자금 상황에 대해서도 모니터링해야 한다.

넷째, 시장 운영 상황에 대해 모니터링을 진행한다. 시장 운영 상황 모니터링의 핵심은 발생할 수 있는 각종 리스크를 예방하는 것이다. 여기에는 부동산 가격 모니터링 예비 경보, 수급상황 모니터링 예비 경보, 유동성 리스크 모니터링 예비 경보가 포함된다. 부동산 가격과 증가폭, 임대 가격과 증가폭을 모니터링 지표로 선택할 수 있고 소득대비 주택가격비율(PIR), 부동산 매매가격대비 임대가격 비율(CTP), 주택구입능력지수(HAI) 등 3가지 지표를 합리적인 부동산 가격을 판단하는 예비 경보 지표로 삼아야 한다.

다섯째, 부동산 가격 관련 정책 변화에 대한 모니터링을 진행한다. 부동산 가격은 관련 정책과 밀접한 관련이 있는데, 특히 부동산 금융 긴축 정책, 주택 구매 수요, 부동산 개발 기업 자금 수요의 영향을 크게 받는다. 그러므로 금융 정책, 토지 정책, 세수 정책 등의 변화를 모니터링해야 한다.

주의할 점은 모니터링 지표를 이용해서 시장 흐름을 분석∙판단할 때 먼저 모니터링 지표가 유효한지를 파악해야 한다는 것이다. 과거의 부동산 시장 파동에 대한 설명이 가능하고 과거 예측 때 효과를 거두었던 모니터링 지표만을 부동산 시장 흐름 분석 및 판단의 주요 지표로 삼아야 한다. 또한, 소득대비 주택가격비율(PIR), 주택구입능력지수(HAI) 등 국제적 상용 지표를 무조건적으로 이용하지 말고 지표에 대해 제대로 파악한 후 적용해야 할 것이다.

 
 
저자: 덩위송(鄧欝鬆)

출처: 2014. 05. 26 / 中经评论
 

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