□ [이슈] 인민은행의 갑작스러운 기준금리, 지급준비율 인하로 이번 주기에 총 5번의 기준금리 인하와 4번의 지준율 인하가 이루어지면서 부동산 시장이 어떤 영향을 받게 될 지 관심이 모아지고 있음

□ [분석 및 전망]

○ 양훙쉬(楊紅旭) 이쥐(易居)연구원 부원장

- 중기적으로 봤을 때, 금리와 지준율 인하의 최대 수혜자는 증시가 아닌 부동산 시장임.

- 작년 11월 처음으로 금리 인하를 단행한 이후 증시가 폭등했지만, 그 후 여러 차례 이어진 금리 및 지준율 인하의 효과는 점점 축소됨.

- 현재 증시는 활황에서 불황으로 전환되어 리듬이 깨졌기 때문에 같은 정책을 시행하면 그 효과는 계속 축소될 수 밖에 없음.

- 그러나 부동산 시장의 경우, 작년 9월 30일 이후 1선 도시가 먼저 회복되기 시작했고, 그 후 금리와 지준율 인하가 이어지고 호재가 쌓이면서 지속적인 회복세를 보일 수 밖에 없었음.

- 금리와 지준율 인하는 증시에 호재이긴 하나 효과가 직접적으로 가시화되지 않음.

- 그러나 부동산 시장의 경우 그 효과는 직접적으로 나타남.

- 금리 인하로 대출 비용이 줄어들기 때문에, 기존 대출자들은 월 이자가 줄어들고, 신규 주택 구매자들은 이점을 직접적으로 느낄 수 있음.

- 올해 금리가 세 차례 인하된 이후, 5년 만기 대출 금리는 사상 최저치를 기록했고, 네 번째 금리 인하 이후에 부동산 담보대출 금리도 사상 최저 수준으로 떨어짐.

- 금리와 지준율 인하 이후 중국 전역의 부동산 시장은 지속적인 회복세를 보이고 있음.

○ 장훙웨이(張宏偉) 중위안(中原)부동산 수석 애널리스트

- 부동산 가격이 더 하락할 가능성은 거의 없음.

- 지준율 인하 이후 은행 자금이 더욱 충분해졌기 때문에 부동산 담보 대출 요건이 지속적으로 완화되고, 부동산 구매자의 압박도 줄어들게 될 것임.

- 그러므로 계속 관망할 경우 주택 매입의 적기를 놓치고 매입 비용이 상승할 수 있으므로, 지금 적극적으로 시장에 진입하는 것이 현명한 방법임.

○ 지준율 인하가 부동산 시장에 미치는 3대 영향

1) 1선 도시 및 일부 2선 도시 부동산 가격은 반드시 상승할 것

- 인민은행의 금리 및 지준율 인하 등 부양책으로 즉각적인 부동산 시장 진입 추세가 나타날 것임.

- 단기적으로 볼 때, 향후 몇 개월 동안 부동산 시장 거래량이 반등할 것이며, 가격은 점차적으로 상승할 것임.

- 특히 1선 도시 및 시장 펀더멘털이 양호한 도시의 경우, 향후 몇 개월 동안 반드시 가격이 상승할 것임.

2) 부동산 시장 양극화 더욱 뚜렷해질 것

- 금리 및 지준율 인하로 하반기에 1선 도시의 부동산 가격이 강한 상승세를 보일 것임.

- 2선 도시는 재고 소진이 가속화되면서 재고 판매 비중이 하락하기 시작했고, 재고 소진 주기가 15개월 이하인 도시, 예를 들어 허페이(合肥), 난징(南京), 난창(南昌), 쑤저우(蘇州), 스자좡(石家莊)등의 부동산 가격은 안정적으로 상승할 것임.

- 그러나 재고 소진 주기가 15개월 이상인 도시는 재고 소진 압박이 지속되겠지만, 일부 도시는 재고 소진이 빨라지면서 소진 주기가 적정 수준으로 조정될 것임.

- 3, 4선 도시는 대부분 재고 소진 주기가 길기 때문에 재고 소지 압박이 여전할 것임.

- 전반적으로 볼 때, 금리와 지준율 인하로 인한 각 도시의 양극화가 더욱 뚜렷해질 것으로 보임.

3) 정책의 단기적 보너스로 인한 부동산 구매 적기

- 부동산 구매자에게는 시장 흐름 속에서의 매입 시기 파악이 가장 중요함.

- 시장 흐름을 잘 파악하여 단기적으로 시장이 완전히 회복되고 호전되기 전에 시장에 진입하여 부동산을 매입해야 함.

- 개발업체들의 자금 사정이 여전히 상대적으로 긴축된 지금, 적기를 놓치지 말고 ‘가성비’가 아직 높은 시기에 부동산을 매입해야 함.

- 금리 및 지준율 인하 등 정책의 단기적인 보너스로 인한 부동산 구매 적기를 잘 파악해야 함.

○ 14개 도시 부동산 가격 반등 가능성 있어

- 인민은행의 유동성 공급으로 부동산 가격 반등가능성이 가장 큰 도시는 베이징, 상하이, 광저우(廣州), 선전(深圳), 샤먼(廈門), 난징(南京)임.

- 이 밖에도 인구 수용 능력이 비교적 크고 재고 압박이 낮은 푸저우(福州), 쑤저우, 칭다오(青島), 다롄(大連), 우한(武漢), 정저우(鄭州), 허페이, 청두(成都) 등 연해 중심 도시와 중서부 지역 성도(省都)의 부동산 가격도 반등할 가능성이 있음.

출처: 2015.08.25./ 中金在線 /편집문

원문 제목: 央行双降楼市最受益 14个城市房价有望反弹

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