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[정책 분석] 광저우, 금융 관리감독 강화 등을 통한 부동산 규제책 발표
2021-04-06
□ 중국 대도시의 부동산 규제가 한층 더 강화되는 가운데, 광저우시(广州市) 정부는 4월 2일《(광저우시인민정부 판공청)부동산 시장 안정 및 건강한 발전 심화 추진에 관한 의견(广州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见, 이하 ‘의견’)》을 발표함.
◦《의견》은 부동산 시장의 질서를 바로잡고, △ 토지가격 안정 △ 주택가격 안정 △ 전망 안정에 주력해 광저우 부동산 시장의 안정과 건강한 발전을 이루겠다고 밝힘.
◦ 광저우시는 토지 공급에 대해 주택용지를 엄격하게 분류·규제하고, 주택용지의 공급을 늘릴 계획임. 국가 집중 토지 공급 계획에 근거해 광저우시는 올해 총 세 차례에 걸쳐 시 전체의 주택용지를 양도하고, 《광저우시 2021년도 건설용지 공급계획(广州市2021年度建设用地供应计划)》을 체계적으로 추진할 것임.
- 《계획》은 일부 지역에 토지 양도에 ‘집값 제한, 토지 경매(限房价, 竞土价)’ 제도를 적용하고, 토지 경매 시 응찰자는 이성적으로 가격경쟁에 참여한다는 서약서에 서명해야 한다고 명시함. 비이성적으로 토지가격·주택가격에 참여하는 기업에 대해서는 경고를 하고, 후속 관리감독을 강화해야 한다는 내용도 담겼음.
- 《계획》은 광저우 주택도농건설 부처가 처음으로 토지 경매 서약서 제도를 도입한 것임.
◦《의견》은 신규 분양주택의 예매(분양)가격, 기존 주택의 판매가격에 대한 지도는 물론, 부동산개발기업이 합리적으로 가격을 책정하도록 지도하며, 정부의 가격 지도를 받지 않는 프로젝트에 대해서는 잠정적으로 허가증을 발급하지 않거나 부동산 거래 온라인 서명 및 서류등록을 처리하지 않는다고 밝힘.
◦《의견》은 개인 주택대출에 대한 대출심사 관리를 한층 더 강화한다고 밝힘.
- 주택구매 시 1차 납부금 출처와 주택대출 대출인의 상환능력을 엄격히 심사하고, 수입 인정 기준·소득 대비 채무기준에 대한 심사를 강화하며, 소비대출·경영대출 등 자금의 부동산 시장 유입을 엄격히 차단한다고 명시함.
◦ 2021년 들어 1·2선 도시들이 출범한 부동산 규제책을 살펴보면, 일반적인 규제 외에도 금융 관리감독, 주택·토지 연동 등에 관한 조치가 등장하는 등 전방위적인 규제가 뚜렷해지고 있음을 알 수 있음.
- 잠정적 통계에 따르면, 올해 들어 중국 각지에서 출범한 부동산 규제책은 100여 건에 달함. 2020년 전염병 영향으로 정책 규제가 느슨해지고 부동산 시장이 빠르게 회복된 상황에서 최근의 규제 조치는 정책의 허점을 보완하고 투기세력을 억제하며 공급을 지속적으로 늘리겠다는 의지를 보여주는 것임.
- 옌웨진(严跃进) 이쥐연구원(易居研究院) 싱크탱크 연구총감은 “최근 토지경매 정책 조정은 부동산 기업 융자의 ‘3개 레드라인(三道红线, 중앙은행이 정한 대출 규정)’， 부동산 대출 집중도 관리정책과 마찬가지로 부동산 시장의 장기적인 규제 효과를 불러올 것”이라고 밝힘.
*‘집값 제한, 토지 경매(限房价, 竞土价)’ 제도: 토지 경매 과정에서 경매대상 토지에 세워질 주택 유형과 최고 주택가격을 한정하고, 이를 기초로 부동산개발업체가 토지가격 및 주택가격에 대한 경매를 진행하는 것임. 이는 주택가격이 지나치게 높게 낙찰되는 것을 방지함과 동시에 정부가 비교적 양호한 토지 양도 수익을 얻을 수 있음.
*3개 레드라인(三道红线) 정책: 중앙은행이 모든 개발사를 대상으로 정한 3가지 대출 규제 기준을 말함. 여기에는 △ 예수금을 제외한 자산부채율이 70% 이상인 경우 △ 순부채비율이 100%를 초과한 경우 △ 현금자산 대비 단기 부채 비율이 1보다 작은 경우가 포함되며, 앞의 세 가지 기준에 모두 해당할 경우 원천적으로 대출이 불가함.
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