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정책 혜택으로 中 성중촌 재개발 본격화되나
2023-10-10
□ 성중촌(城中村·도시 외곽에 이주민이 모여 만든 빈민촌) 재개발 프로젝트를 특별채권 지원 범위에 포함하고 성중촌 재개발 특별 대출이 개설된 후 9월 25일 중국 런민은행(人民银行) 통화정책위원회가 정례브리핑에서 공공 인프라 건설, 성중촌 재개발, 보장형 주택 건설 등에 대한 금융 지원을 확대한다고 발표함.
◦ 올해 들어 중앙 고위급 회의에서 수차례 성중촌 재개발 문제를 논의함.
- 궈성증권(国盛证券) 관계자들은 9월 27일 연구보고서에서 “현재 경제 하방 압력이 비교적 큰 상황에서 성중촌 재개발은 안정 성장과 부동산 안정을 위한 중요한 수단이 될 것으로 기대되며 전략적 의미가 매우 크다”라고 밝힘.
- 톈펑증권(天风证券) 관계자들도 9월 17일 연구보고서에서 “성중촌 재개발은 주로 21개 초대형 및 특대형 도시에 집중되어 있어 위치상으로 양질의 주택 공급지에 해당한다. 따라서 수요와 공급 측면에서 모두 중요한 호재다”라고 밝힘.
◦ 현재 중국의 성중촌 재개발 모델은 △ 정부 주도형 △ 개발사 주도형 △ 마을·기업 합작형 등 3대 유형이 있음.
- 정부 주도형의 가장 큰 장점은 프로젝트 추진의 효율성이 높다는 점임.
- 개발사 주도형의 핵심은 개발사들이 토지 구매를 순조롭게 진행하고 재개발 과정에서 용적률을 높여 균형있는 투자가 가능하다는 점임.
◦ 토지 개발 모델 분류에 따라 중국 성중촌 재개발은 주로 1, 2급 토지 연계 모델과 토지 사전 개발 모델로 나뉨.
- △ 선전(深圳) △ 상하이(上海) △ 청두(成都) 등은 철거 및 토지 1차 개발을 담당하는 시장 주체가 입찰이 아닌 협의 양도나 토지 가격 추가 지불 등의 방식을 통해 토지의 1차 권리를 획득하는 1, 2급 토지 연계 모델을 채택함.
- 해당 모델의 장점은 1, 2급 토지 자원을 접목하고 비용을 절감할 수 있으며 종합 수익을 확대할 수 있다는 데 있음.
- 광저우(广州)와 항저우(杭州)는 1차 개발 이후 반드시 토지를 비축하고 입찰을 통해 2차 개발을 할 수 있는 토지 사전 개발 모델을 채택함.
- 토지 사전 개발 모델은 자금 압박을 줄일 수 있고 충분한 내부 경쟁을 통해 더욱 효율적이라는 장점이 있음.
◦ 중인증권(中银证券) 관계자는 “성중촌 재개발 프로젝트는 기간이 비교적 길고 자금 수요가 비교적 큰 데다 다양한 이익 당사자의 관계를 조율해야 한다. 따라서 향후 도시 재개발 경험이 많은 중앙기업이나 지방 국유기업 등이 주로 참여할 것”으로 봄.
*1급 토지: 도시 건설용지 및 공업용지를 뜻함.
*2급 토지: 농용지 및 건설·개발에 적합한 토지를 뜻함.
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