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중국, 집값 하락에 ‘빚만 남은’ 투자자 속출
2025-11-25
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□ 중국 주택시장에서 2021년 고점 매입자들의 주택 담보가치 역전 현상이 확산되며 개인 부채 위험이 커지고 있음.
◦ 중국 주택시장의 담보가치 역전 현상 확산
- 2021년 주택가격 고점에서 매입한 투자자들이 주택 시세가 대출 잔액에 미치지 못하는 '담보 역전' 현상을 겪고 있음. 광둥(广东)성의 한 투자자는 340만 위안(약 7억 원)에 매입한 주택이 현재 230만 위안(약 4억 7,000만 원)으로 하락했으나 대출 잔액은 260만 위안(약 5억 4,000만 원)에 달해 매각 시 추가 비용을 부담해야 하는 상황임.
- 이는 2021년 시장 과열기에 과도한 레버리지로 투자한 이들의 재무 리스크가 현실화된 결과임. 당시 투자자들은 실질 자기자본비율을 30% 미만으로 낮춰 매입에 나섰으며, 해당 물건은 학군 인근과 신규 개발지역 등 투기 수요가 몰린 곳에 집중되어 있음.
◦ 부채 위험 해소를 위한 대응과 제도 개선 논의
- 주택 소유자들은 브리지론(bridge loan) 등을 시도하고 있으나 높은 금융비용 부담에 직면해 있음. 신용대출과 소비자금융은 용도 외 사용 시 일시상환 요구 우려로 활용이 제한적임. 한편 일부 불법 중개업체들이 소송 지연 전술로 고액 수수료를 챙기며 채무 부담을 가중시킴.
- 전문가들은 비소구권 대출(Non-recourse Loan) 제도 도입을 제안함. 이 제도는 주택 가격이 대출 잔액 이하로 떨어질 경우 채무자가 주택 소유권을 포기하면 잔여 대출금 상환 의무가 면제되는 구조임. 다만 금융기관의 부실 위험 증가 우려가 있어, 금융 안정성과 개인 채무 경감 사이의 균형점을 찾는 신중한 제도 설계가 필요함.
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